“打包注入商业项目拉低负债率 越秀地产罕见低息融资”

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经记者徐学成出生于广州

越秀房地产( 00123，hk )被誉为这两个月来融资最快的上市住房企业。 以前越秀地产宣布发行总价值约4.50%亿美元的票据，年利息低至惊人的3.25%和4.50%。 相关分析表明，越秀房地产之所以能获得罕见的低息，与此前因旗下商业项目打包上市，负债率大幅下降不无关系，但在所有领域“越秀式”融资手段不具备普遍的可复制性。

越秀地产最近表现出前所未有的对资金的“渴望”。 “稳定”字先行的越秀地产会转型为高转速吗？ 相关分析显示，国有企业越秀地产高速扩张的可能性不大，但地区间扩张很可能有动静。

票据的利息只有3.25%和4.50%/

越秀地产日前发布的公告显示，年1月16日，企业已与负责人签订认购合同，开具3.50亿美元年到期的票据和5亿美元2023年到期的票据。 利息分别只有3.25%和4.50%。

越秀房地产表示，票据发行所得总额约8.46亿美元，用于再融资的一些债务和作为常规公司的用途。

分析越秀房地产此次发行期限和规模，盛富资本总裁黄立冲在与《每日经济信息》记者的采访中指出，上市房企债务发行的利息高低需要参考许多因素。 包括该房企是否持有较大比例的投资性房地产在内，接下来要看公司的债务状况、债务发行规模及结构(如是否附有权证)。 另外，用持有型不动产抵押的话，发行的利息也会适当降低。

越秀房地产在公告中透露的消息称，此次发行的票据附带认购期权。 “回购权”一项表明，持票人在一定条件下有权享有若干回购权。 其中也包括控制权的变动预约期权。 也就是说，越秀集团必须维护对越秀房地产的控制权。 否则，持票人有权行使其控制权的变动认购期权。

黄立冲指出，有关认购期权的条款确实会给发行人带来较低的利息，但记者此前发现，这与通过一系列融资活动降低负债率也不无关系。 其中，受到直接影响的是，去年备受瞩目的越秀房地产旗下的ifc (广州国际金融中心)一次性注入越秀房地产，越秀房地产收回了大量现金，将其总资产负债率降至30%的低水平。

业务项目的打包很难复制/

年7月23日，越秀地产将旗下整个ifc注入越秀房托的提案，获得越秀地产股东特别大会通过。 根据这个计划，越秀房地产以134亿9000万元的价格将ifc注入越秀房托。 其中包括股权成本88.9亿元、开发贷款45亿元及少数股东权益9000万元。

多亏了这个计划的顺利实现，越秀地产几乎实现了ifc投资回报率的不可重复的回收。 越秀方面透露的消息称，此次资本运营为越秀房地产增加了约49亿元现金，减少了45亿元银行债务，共贡献了约94亿元资金。 房地产负债率也至此大幅下降30个百分点以上，仅为33.5%。

上述计划完成后，越秀房地产包括去年11月获得3亿港币融资在内，共有两次较大的融资动作，另外，去年12月14日，越秀地产又与几家银行签署了融资协议，最多获得38亿港元融资。

黄立冲表示，现阶段，房地产商对越秀房地产来说只是具备资金回收的功能。 但我认为，这是美丽的资本运用，降低负债率，增加融资空之间，也是越秀地产能以罕见的低利率发行票据的首要原因之一。

“房地产+金融双平台驱动应该是上市房企追求的理想模式，但从目前领域快速发展的情况来看，越秀房地产的这种运营手段不具备普遍的可复制性。 ”黄立冲强调。

黄立冲认为，这种商业地产整体打包上市的模式将产生巨额所得税，并非所有房企都能接受。 目前，商业房地产的收益率通常只有3%~4%，低于银行贷款利率。 “基金经理最重要的使命是让投资者受益，如果收益率过低，房贷最重要的举债功能也无法发挥。 内陆房企海外信托发行难，h股房地产信托可能还有机会，但目前存在政策性障碍和技术难题。 ”。

或加快区域之间的扩展/

在整个ifc向越秀房地产的注入完成后，越秀房地产至少进行了三次不同形式的融资。 包括银行(机构)贷款和低息发行票据，金额分别达到3亿港币、38亿港币和8亿5000万美元，此前压抑在债务方面的越秀房地产表现出了对资金前所未有的“渴望”。

另外，大部分项目集中在大本营广州的越秀地产最近也加大了在其他地区的抓地力。 根据那份公告，从去年11月开始，越秀在武汉、沈阳、海口、昆山、青岛和杭州分别获得了很多项目。 不是广州以外的地区。

越秀上半年数据显示，去年上半年合同销售额71.48亿元，其中广州地区销售额达63.01亿元，占近9成。

越秀房地产会转入举债扩张的高周转模式吗？ 黄立冲认为，“作为国有企业，越秀地产走高负债高周转路线的可能性不大，还是以稳定发展为主。” 但是，他认为，从最近越秀地产在土地市场的走势中，明显看出了地区间扩张的意图。

与此不同，不断追求与越秀房托“交流”的越秀房地产非常有可能继续增加对商业房地产的投资。 最重要的是，继续增加持有型房地产在整个房地产项目中的比重，增加之后的融资砝码。

“ifc仅有70%的出租率实际上没有反映基金管理者的运营能力。 由于持续管制，投资性房地产的购买力下降，开发商的价格在上升，这个行业的未来有很大的挑战。 ”黄立冲指出。

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