“去年仅售95亿元 SOHO中国销售额连续两年下滑”

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经记者杨宠从上海强发

年是房地产大佬的“牛年”，许多地产商的销售业绩创下新高。 千亿地产俱乐部由以前的万科一家新增保利和绿地，恒大和中海的年销售额也接近千亿元。

但是，当许多地产商拜年时，soho中国成为了这一年市场上最失意的知名房地产企业之一。 这家自称是“中国最大甲级写字楼开发商”的企业，继去年之后遇上了业绩斐然的滑铁卢。

根据soho中国去年1月公布的《UBS大中华区会议简报》，其年合同销售总额为94.68亿元，与年初制定的230亿元销售目标相差甚远，年销售额为109亿元，年销售额为238亿元。

在北京和上海写字楼租金价格持续上涨、公司诉求旺盛的大背景下，soho中国年的“失意”，确实令人侧目。

项目销售放缓/

尽管soho中国总裁潘石屹在许多业内人士眼中反映“没有正经工作”，但近几年来，soho中国给股东带来的收益超过了恒大、中海等原因股东报酬率高而闻名的香港股市住宅地产商。

根据上述简报，建外soho是soho中国最赚钱的商业房地产项目，其内部收益率达287%，远远超过了房地产商的净资产收益水平。

除了这个项目外，根据上述简报资料，过去10年，soho在北京开发的项目大部分内部收益率高于45%，只有中关村soho的24%低，高于许多a股上市地产商的平均净资产收益水平。

示范资料显示，给soho中国带来高额利润的不是高毛利，而是销售速度。 以年上海写字楼销售冠军soho东海广场为例，毛利润只有47%，但其内部收益率达到64%，奥秘在于soho中国的快速销售速度。 收购soho东海广场仅3个月后，soho中国就出售了其中的三分之一。

更明显的例子是去年7月投放市场的丹棱soho，年末卖出了91%，因此毛利润仅为26%，但内部收益率达到了61%。

但是，soho的快速销售能力逐年开始放缓，最典型的例子是soho中山广场项目的销售进度减慢。 年报显示，截至年底，soho中山广场项目销售29%； 全年这个项目的销售率只上升到57%，其中下半年的销售金额只有4亿元。

除了soho中山广场外，北京项目望京soho的销售率从去年的29%上升到了去年的83%。 半年度数据显示，望京soho上半年已取得51亿元的销售额，但全年该项目的销售额只有80亿元，基于此，下半年的销售额只有29亿元。

持有收益高于出售/

年8月16日，soho中国宣布转型，出售持有办公楼房产。 对此，潘石屹向媒体表示，选择转型的主要压力来自政策，在北京、上海拿地，在出让条件中这不允许散装销售，必须持有，散装销售税也很高。 转型宣言后的年8月16~月25日，soho中国股价下跌10%以上。

soho中国宣传部向《每日经济信息》记者表示，之所以选择转卖为租赁，是因为看到了北京上海的商业房产租金和价值在近两年来迅速增长。 根据cbre的数据，京沪高质量办公楼租金在过去18个月分别增长了73%和18%，空安装率降至历史最低水平。 租金收益率达到历史高位，在近期完成的房地产未售出的情况下，以价格为基础的租金收益率平均为14%左右，旧房有超过20%的例子。

此外，展望未来几年，京沪，特别是北京，将不再有大规模的办公楼供应市场，供不应求的情况将持续下去，这意味着租金上涨和空安装率下降的趋势将会维持下去。 除此之外，soho的房地产都是黄金地区高质量的写字楼等商业房地产，转型将带来巨大的收益率和资产增值的巨大潜力。

根据上面的说法，租赁似乎比散装销售更赚钱，但根据《简报》，在过去的十年中，soho中国散装销售的房地产提供的大部分资本收益率高于同期持有收益。 以丹棱soho为例，如果从出售改为持有，过去两年的年租金收益率只有10%，持有房产两年的涨幅也只有68%。 但是，soho中国从购买该房产到出售只有半年，内部收益率超过了61%。

soho中国10年前开发的建外soho平均年租金收益率达到33%，据该公司估算，10年资金收益率将达到投资额的486%，但与soho中国散装项目当年取得的287%的内部收益率相比，其收益率仍然很小。

租赁市场的冰火两重天/

真正改变soho中国决策的关键之一，可能在于写字楼营销市场的不景气。

21世纪房地产提供的销售数据显示，上海全年办公楼销售面积和销售额均比去年下跌，其中销售面积从183.28万平方米下跌到167.6万平方米，销售金额从去年的493.31亿元下跌到407.51亿元。

中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，房地产市场的回暖仅限于全年实际上追求刚性的自营房地产，写字楼等投资类房地产没有出现销售回暖。

对此，潘石屹深有感触。 他对媒体说，本来销售的首要对象“煤炭店”、“钢铁店”没钱了，再不转型就有问题了。

出乎意料的是，在写字楼营销市场低迷之际，北京、上海等地的写字楼租赁价格已经突破或接近历史新高。 根据cbre此前公布的数据，北京办公楼租金上涨17%，空安装率历史低点持续下降，金融街和中关村在今后相当长一段时间内未完成新项目。

据该机构预测，北京和上海的写字楼租金将继续上涨，但租赁市场的热度并未带动营销市场的热度。 重要的原因是租赁和销售是两个不同的市场，诉求主体也各不相同，供应的办公楼类型和位置也有很大不同。

涡轮增压管理咨询企业的董事薛迣文社长对《每日经济信息》记者说，除了在写字楼市场租赁和销售的双重历史外，soho中国还没有成熟到可以在许多地区迅速复制的产品线也是重要的理由

迄今为止，soho中国的北京和上海的写字楼项目大多是收购其他开发商项目进行包装销售，但真正由soho开发的写字楼产品线还在积累的过程中，没有可以迅速复制的产品线。 soho中国在开发上海很多写字楼项目时，没能沿袭住宅地产商那样的高速开发、高速周转战略。

采用“低价建材”成为话题/

无论如何，对soho中国来说，拥有替代的散装销售已经成为未来主要的快速发展模式。 但是，soho中国是否多次走路线，以及有一天是否会被出租给销售，外界都在猜测。

此前，潘石屹在推特上发布消息称，在1月8日举行的虹口soho/凌空soho/soho海伦广场/soho静安广场冷水机组供应工程的招标会上，麦克维尔仅花1870万元成功中标。 在网民之间，这些建材的低价化是否会影响soho开发项目的质量成为了话题。

根据《UBS大中华区会议简报》，虹口soho、海伦soho等项目均为soho中国拟长期持有的办公楼项目。

此前，世邦魏理市研究部董事谢晨表示，办公楼质量在一定程度上影响了写字楼价格上涨空之间和租金收益率的水平，低价使用低配置建材的项目租金增长和房地产价值增长的机会，使用顶级建材标准

基于这一疑问，如果soho中国持有的房地产项目使用销售型办公楼常用的廉价建材，持有房地产获得的收益可能不及周边同行。

对此，《每日经济信息》记者通过邮件采访了soho中国宣传部，希望了解soho中国作为租赁出售后采用的办公楼建材标准是否与以前有所不同等问题，但在发布消息之前尚未得到回应。