“云南城投835亩地仅一成市价出让 接盘者隐现大股东身影”

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经记者杜兹乐出生于云南

1月16日，昆明环湖东路10号地块(地块编号kcgd-10； 以下为10号地块)挂牌上市，市场一片哗然。

10日土地总面积达到2280亩，其中上市公司云南城投( 600239，sh )前期整理835亩，这些地块均以开盘价8.4442亿元成交，即亩价37万元。

近两年来，根据该项目附近主要地块的成交情况，周边商业用地成交平均单价达到300万元~700万元/亩。

以300万元/亩计算，上述地块出让价为市场价格的12.3%。 此前市场预测，该地区受让方应该是云南城投下的大股东云南城投集团，但出现在签注现场的是去年10月刚刚注册的云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限企业(以下简称“云南新世纪滇池投资”)。

连名字都不知道这家企业和云南城投，还有云南城投集团到底是什么关系？ 随着《每日经济信息》记者的调查，围绕“云投系”的云南一、二级土地开发秘密优势链逐渐浮出水面。

只有一个拍卖人的交易/

1月16日下午3点，昆明市土地和矿产交易中心、该市上市的10多件地块聘用权正式开始拍摄交易。

这是昆明开年头第三次挂牌交易，与以往略有不同，此次转让的环湖东路2280亩10号地块归属尤为引人注目。 因为这个地块将用于昆明新的地标——“昆明滇池国际会展中心”的建设。

《每日经济信息》记者从昆明市国土局网站获悉，上述10号地块位于昆明市官渡区六甲街道办事处环湖东路沿线，区位优越，占地152万平方米，共2280亩，拍卖起拍价8.44亿元，拍卖保证金7.6亿元。

事实上，云南省土地一级开发巨头云南城投2008年5月受昆明市土地储备中心委托，对环湖东路沿线4.18万亩土地进行了土地一级开发。 该中心与企业签订了为期5年的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，合同于今年5月到期。 根据国信证券此前发布的研究报告，昆明市政府去年在环湖东路3个半岛地区实现收容，收容面积达4993亩，其中地块2876亩可转让。

云南城投去年12月发布的公告称，经企业初步审定，上述10号地块中有835亩土地在企业收藏范围内。 关于10号地块上剩下的1445亩土地，云南城投相关人士向《每日经济信息》记者表示，目前还无法确认。 我给昆明市土地储备中心常务副主任龙进波打了好几次电话，手机一直处于关机状态。

迄今为止，记者实地调查表明，在上述地块中，除部分耕地外，还有几个未拆迁的村庄。 因此，业内人士认为，由于上述委托开发协议于今年5月底到期，下一步是否会更新尚不清楚。 除云南省城投确认的835亩外，其余1445亩仍为“毛地”，相关人员均难以表态。

本以为10号地块会经过多次竞拍，但开拍不到10分钟，竞拍主持人声称10号地块被402号竞拍人以总拍卖价8.44亿元、每亩37万元的价格拍摄，竞拍人也只有402号一家。

明明是这么高质量的地块，为什么这么便宜？ 年以来，昆明在前几轮土地开采权交易中，出现了多张土地流转照片，但多张单价几百万元/亩，其中1月6日昆明上市的26张地块，除5张流转照片外，其余21张每亩320万元以上。

相关机构数据显示，2009年昆明共供应土地330件，成交294件，其中底价268件，亩产约243万元，比年亩产204万元上涨39万元，涨幅19.12%。

从开发价格的角度考虑，根据国信证券年的研究报告，目前周边地价已经上涨到400万元/亩，环湖东路沿线土地年初拍卖418万元/亩，一级开发价格75万元/亩。 后续地块的预计单价会低一些，但最低将达到该地区基准地价300万元/亩，平均330万元/亩。 由于一级开发价格涉及拆迁配置，最高可能达到150万元/亩，平均130万元/亩。

另一个证据是，当天昆明市高新技术产业开发区的工业用地，以远远高于拍摄价格271万元的541.89万元被云南曲通商贸有限企业拿走，溢价接近100%。

云南省城投方面对《每日经济信息》记者表示，10号地块与周边地块没有可比性，因此交易价格过低。

早些时候，昆明地产界在湖东路包围的多个地块——其中包括此次转让的10号地块，被保利、绿地、招商和万科等一线实力房企牢牢锁定。 一位业内人士预测，最终拿地的将是云南城投集团。 那么，“402号”是谁？ 为什么只有一家公司在竞争？ 有定向投标的嫌疑吗？

当媒体记者当众涌向土地交易签售台时，402日，竞拍者代表迅速签字，留下“无可奉告”后离开现场。

随后，《每日经济信息》记者从昆明的土地和矿产交易中心获悉，上述拿地者是鲜有人提的“云南省新世纪滇池投资”。

“402号”的背后浮现出云投系的身影/

在昆明当地，这个名字还相当陌生的房地产投资企业，有什么能吞并8亿元以上的土地项目？ 隐藏着什么样的背景？

在网上的公开资料中，也很少提到这家企业。 但“云南新世纪滇池投资”出现在云南省工程建设新闻网上，是昆明滇池国际会展中心项目的建设单位。

据云南城投集团官网消息，昆明滇池国际会展中心项目已于年12月28日在昆明市官渡区环湖东路上述10号地块举行开工仪式。 《每日经济信息》记者在现场看到，简易板房建成，机器忙于打桩，工地人员正在测量土地。

经查阅工商资料，“云南新世纪滇池投资”于年10月19日注册，注册资本5亿元，经营范围涉及房地产开发、会展、项目投资等，其地址在“昆明市云南城投大厦a座6-a号”，负责人为许雷。

但云南城投相关人士对记者表示，该企业原董事长徐雷已于年初辞职，并在云南城投集团担任董事长，但“云南新世纪滇池投资”的情况尚不清楚。

另据记者了解，作为“拿地者”和“建设者”双重身份的“云南新世纪滇池投资”，是1月10日发布的招聘公告，该企业使用的营业执照为昆明未来城开发有限企业(以下简称昆明未来城。

工商文件显示，昆明未来城负责人名叫许雷，2006年注册，资本金1亿元。 据《云南房网》报道，该企业是云南城投集团、成都国际会议展览中心(成都会展旅游集团旗下)成立的国有控股企业，“云南新世纪滇池投资”被认为是会展项目中标单位出现的云南城投集团旗下的子公司。

日前，《每日经济信息》记者致电成都会展旅游集团总裁，询问“新世纪滇池投资”与上述两个集团的关系。 该集团总裁的工作人员从昆明当地媒体报道的信息通稿中让记者确认。 之后，记者给云南城投集团打了电话，但这家企业的电话一直处于无人接听的状态。

高溢价收购大股东景区/

在上述10号地块超低价成交的背后，可能潜藏着“云投系”各关联企业之间微妙的优势关系。

云南城投进行土地一级开发的环湖东路沿线地块此前的出让过程经历了一些坎坷。

签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》后，环湖东路沿线土地一级开发所需资金全部由云南城筹措、垫付。 等了3年后，云南城于年6月底发售了1600多亩土地，不料遭遇大面积流拍，仅成交182.7亩，交易金额为7.8亿元，但随后企业资金压力倍增，股价下跌。

出于种种担忧，今年1月6日，云南市投入另一批995亩一级土地再次挂牌交易，结果均以拍卖价300万元/亩成交。 国信证券最新研究报告显示，迄今为止，云南城在环湖东路一级土地开发支出约64.5亿元，未收盘价约55亿元。

对云南省城投来说，如果企业几千亩一级开发土地交易时间节点严重滞后，加上已经投入的巨额资金，后续地块能够以合理的价格顺利成交，有望降低企业高企的负债率，缓解现金流压力。

据《每日经济信息》记者观察，上述10号地块挂牌公布7天后，云南城投再次公告称，控股云南城投集团向企业发出“询问函”，询问企业是否竞拍10号地块征求意见，云南城投 年1月初，上市公司股东大会审议并通过了上述放弃土地取得机会的决议。

放弃也有很难说的吗？ 云南城投相关人士向《每日经济信息》记者解释说，会展项目涉及大量基础设施，技术难度大，投资额大，目前上市公司资金状况不足以开发。

另外，根据上述公告，“参考周边市场价格，项目可配套销售部分销售收入约258.72亿元，项目整体总投资额约344.62亿元，产生的销售税约19.56亿元，项目亏损约105.46亿元，

对此，昆明地产商认为，以目前亩产300万元的市场基准价格计算，相对于亩产37万元的目前成交价，确认了参与交易的835亩土地，至少有21.9亿元的抛售收入等待云南市投资共享。

一方面涉嫌低价出让835亩土地，另一方面云南城在年底投资，但以140%的溢价从云南城投集团收购了旅游房地产项目。

年12月27日，云南城投对外公告称，云南城投集团拟以2.54亿元的价格，向云南城转让持有45%股权的云南城投海东投资开发有限企业(以下简称海东投资企业) )，根据判断价格(判断基准日为年10月31日)，原

记者了解到，在资产判断报告中，海东投资企业账面价值和判断值发生较大变化的是“非流动资产”，账面价值从2382.1万元膨胀到判断值3.77亿元，波动率达到1483%。 其中，该非流动资产首要指“长时间股权投资”，但没有明确记载投资地点。

资产判断报告显示，年4月成立的海东投资企业目前未取得房地产开发资格证，年末至年10月底，企业存量从45.84万元上升至1205.84万元，流动比率从年4.8暴跌至年2.1，流动负债从最初的6315万元超过2亿元。 也就是说，企业除了运营能力低下外，偿债压力也急剧增加。

从近三年的经营状况来看，海东投资企业的营业收入和营业价格为空白，营业利润和净利润的损失额都超过70万元。 另外，海东投资企业从年3月开始租用的大理海东区1300多亩体育公园用地租赁期39年(实际期限仅20年)，租金9427万元，原于去年5月支付，但截至判断基准日，该资金全部未支付，海东投资企业也处于租赁期。

另外，海东投资企业的经营业务主要是“大理海东方国际旅游休闲体验区”，该项目由海东投资企业全资子公司洱海有限企业负责开发和销售。 但根据上述资产判断报告，洱海持有大理州住建局颁发的《暂行资格证书》，但经批准从事房地产开发的期限为年2月24日至年1月24日。 也就是说，云南城投洱海下一步能否进行项目开发还没有决定。

运营商自年5月成立以来，企业营业收入和营业价格均为空白，营业利润、利润总额和净利润损失均超过100万元。 截止判断基准日期，企业资产总额为5亿6000万元，但负债达到5亿5000万元，负债率接近100%。 这笔债务完全是流动债务，需要项目开发推进和云南城投现金支援，但云南城投已经是负债累累的企业，截至去年第三季度末，净负债率超过100%。

从前面提到的被收购方短期债务、开发资质、盈利能力和运营能力等各项指标来看，与云南市在收购公告中表示的“此次交易符合企业景区快速发展战术，项目盈利前景良好”的美好预期不太相符。