“招商上海别墅项目9个月仅售11套 23亿元开发价钱仅收回6800万元”

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经记者杨宠从上海强发

今年3月中旬，招商地产上海佚山珐原项目以6折的价格促销，这一消息在上海楼市备受瞩目。 但是，据网络房地产新闻报道，该项目6折后9个月内，共只出售11幢别墅。 该项目的最初供应达到125套，总建筑面积27028万平方米。

而且佚山珐原的成交价格一直在下降。 据中房信监测，该项目3月成交均价超过32000元/平方米，到了4月，均价降至3万元出头，11月成交均价降至23000元/平方米左右。

与佚山珏原不喜欢降价相反，周边龙湖好望山、华润佚山九里等项目相继取得好成绩。 据中房信数据显示，龙湖好望山在成交均价高于珐原的情况下，同期共售出30多套，销售金额超过2亿元。

顺便说一下，招商地产在珐原别墅的开发上投入了大量资金。 招商半年新闻报道，截至今年6月30日，佚山珐原项目开发价达到23.49亿元，但根据网上房地产数据，截至目前，项目销售额只有6800多万元。

价钱贵价钱便宜

2009年初，3家知名房企进入上海松江。 除招商位于上海佚山的珐原项目外，还有华润佚山九里和龙湖的好望山项目。 这三个项目中，珉原是唯一容积率在1.0以内，可以开发纯别墅小区的地块。 由于该地板价格达到16378元/平方米，远高于龙湖项目10750元/平方米和华润项目11502元/平方米的地板价格。

招商高价占地后不久，国土资源部发布《别墅限制令》，珉原成为松江最后几个容积率在1.0以内的可开发纯别墅小区地块。

但是，土地资源的稀缺性并未改变招商珐原项目的竞争特征。

据中房信统计，珉原项目平均成交价格2.9万多元，龙湖好望山别墅成交价格在32000~34000元之间，至今已售出50多套房约10000多平方米。 同样只销售10多套产品的华润佚山九里，尽管开发了大平层产品，但售价已经达到4万元/平方米左右，一套总价超过1000万元，而招商珐原平均一套价格为1000万元 在总额和单价都占特点的情况下，招商珐原的销售面积至今只有佚山九里的一半。

事实上，珉原目前的成交价格可能会对招商房地产造成损失。 据招商半年报报道，该项目总投资额预计将达到33亿元。 根据该项目募集时的文件，总建筑面积为104766平方米，意味着项目每平方米的投入额将超过3.14万元。 据半年新闻报道，招商根据库存减值测试的结果，对上海佘山珐原项目做好库存跌价超过2亿元的准备。

产品和营销约束

土地资源具有稀缺性，也有价格特点，但为什么佚山珐原的竞争力远远不如同行竞争对手？

一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，珐琅原项目最大的缺陷是房型，其卧室、客厅等房间的实用面积与普通公寓相同，这对许多人来说与豪宅差距很大。 记者在现场看到珐原别墅的样板房后，发现确实有上述问题。

珐原项目销售降温的另一个原因是周边的配套环境。 与望山周边是商业广场不同，珐原别墅周边配套不足，离松江地区的商业中心也有一定的距离。 中房信研究总导演薛建雄告诉记者，珐原的产品缺陷是滞销的主要原因。

此外，珐原项目的市场把握也存在问题。 据网络房地产新闻报道，该项目于去年6月获得预售许可证，但据媒体报道，该项目于今年3月对外销售。 龙湖好望山的50多所已售别墅中，38所于去年7~9月销售。 珏原坚持落后，错过了最好的销售时机。

对于该项目销售等问题，《每日经济信息》尚未得到招商房地产上海企业的回应。

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