“旭辉集团董事长林中：“上市的首要目的是后续快速发展””

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经记者罗伦出生于上海

“这是一个新的起点。 》关于企业11月23日登陆港股一事，旭辉集团董事长林中在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

迎接年关，准备已久的旭辉地产终于成功进军资本市场。 11月23日，旭辉控股集团( 00884，hk )在香港联交所主板正式挂牌。 据悉，旭辉此次上市发行12亿5500万股，其中90%公开发售超过19%，集资16亿6900万港币。 旭辉集团的上市，是自去年6月武汉卓尔成功上市16个月后，首次成为香港证券交易所敲门砖的内地房企。

楼市未来走势仍将充满变数，但这场可能掀起内地房地产公司上市浪潮的序幕，成为房地产领域在经历“史上最严格调控”洗礼后必然洗牌的证据。

很明显，在这个法规中，一直集中于高端产品的住宅企业正在经历生死存亡的考验。 而且，正如旭辉集团通常重复着“宜居、大众奢侈品”的产品战术一样，以刚需为首要目标而花费集团的住宅企业，在“大变局”中努力把握“弯道超车”的机会。

“之前一直致力于高需求产品的构建，是因为很早就认识到无论政策如何限制，最初的运营商诉求和最初的改善诉求都不会被限制，而是在今后几年成为支撑中国房地产快速发展的第一动力。 ’在树林里告白。

“2高1轻”的快速发展战术

“在现在的市场环境下，如果产品结构错误，即使降价也卖不出去。 》旭辉集团董事长林中快人表示，“中国房地产市场已经开始诉诸高利润、投资性，告别赛马界的时代。 由于监管政策短期内无法取消，公司要生存下去，就必须调整自己的经营模式和战略，以适应市场的变化。 ”

基于这样的战术评价，旭辉集团在本轮调控初期提出了“两高一轻”的快速发展战术，即高周转、高去化、轻资产，并在此基础上对产品结构、土地保有战略进行了相应的调整。

林中说:“目前，企业的两大主力产品——中小户型、楼盘和销售型商业大厦很好地适应了市场的诉求，这也是旭辉集团在近两年严格管制下得以顺利高速发展的关键。”

林中认为，进入申办时代后，房地产公司的盈利模式和利润率水平发生了一些变化。

“现在，受新法规政策的影响，新领域的洗牌正在悄然进行。 快速发展模式是否与国家监管方向一致、现金流是否稳定、周期性市场调节能力是否过强，是决定公司生死的重要因素。 ”林中说道。

确实，近年来，在信贷紧缩、资金价格高的企业特定环境下，高周转明显成为房企的追求目标，“快进快退”带来的效率化使得这一模式处于更大的生存空之间。 旭辉也通过“快进”的高速旋转，实现了这几年的持续健康快速发展。

相关数据显示，旭辉集团6月份销售额创下年内新高。 另外，根据中国房地产评估中心公布的“上半年房企销售top50”排名，旭辉集团全年上半年销售金额为42亿元，排名第47位，销售面积46万平方米，排名第37位。

许多业内人士也表示，旭辉集团上半年业绩之所以表现出良好的潜力，是因为专注于刚需产品的快速发展战术，加快了其转速，而且精细化的价格计算也保证了利润率。

“应该说我国住宅产品回归居住属性的趋势已经确立。 随着市场调整的持续，未来房地产公司的暴利时代将成为过去，依赖土地红利、人口红利的粗放式快速发展模式将逐渐被企业品牌竞争、产品竞争、战术竞争的公司核心竞争能力和竞争模式所取代。 ’林中对记者说。

"并不是所有的公司都能建立商业地产. "

林在接受记者采访时坦言，企业旗下的降价项目几乎都是“微利”销售，“房地产公司的高利润时代已经过去”。

旭辉集团相关人士向记者透露，该集团的住宅和商务占旭辉集团销售收入的比例约为85:15。 目前，2000年成立的旭辉集团已成长为准全国性住宅企业，开发项目覆盖上海、北京、重庆、长沙、合肥等多个一二线城市。

除多次开发高周转的住宅产品外，旭辉集团还有意加强毛利率相对较高的商业房地产在企业业务中的比重。

以上海为例，旭辉目前在上海开发的项目有旭辉玫瑰湾、旭辉圆石滩、旭辉虹桥国际广场、旭辉依云湾、旭辉江湾墅、旭辉上河郡、旭辉朗悦庭、旭辉商业广场、旭辉朗香郡等12个项目，现有

记者注意到，今年旭辉除在上海嘉定区、宝山区获得土地外，还在苏州、天津购买了土地，投入了超过30亿元的资金。 年，旭辉在上海的土地保有数也仅次于绿地，共购买6块土地，旭辉集团土地保有数为12块，花费超过35亿元。

其中，新获得的上海嘉定地块用地性质为商业，该地块相对于嘉定新城大型远香湖和正在建设中的保利大剧院，在总体规划中处于嘉定新城商业的核心位置，发展潜力巨大。

林说:“我们打算把这建成新的社区中心商业。 这是旭辉在商业地产的新探索，集团的产品线也将丰富起来”。

针对目前许多房地产公司转战商业地产的现象，林中认为:“商业地产不仅毛利率相对较高，对平衡企业现金流量也起着不可或缺的作用，这个市场潜力仍然很大。”

但是，林中指出，商业不动产与普通不动产的模式大不相同，“并不是所有的不动产公司都适合商业不动产”。 ”。

对旭辉集团来说，频繁获得土地的初衷不是上市后的战术调整和转型，而是“有限储备、滚动开发”战略的继续实施，是“区域板块-中心城市-城市集群”的区域快速发展战术，是一、二、三线城市

“迄今为止，今年旭辉已经获得了10个地块，分布在上海、苏州、天津3个城市。 在土地储备战术方面，旭辉几乎不涉及拆迁问题的地块，选择能够迅速滚动开发的土地最为合适，这与高周转的经营战略是相协调的。 另外滚动开发也对项目定位和产品设计提出了很高的要求。 ”显示在树林里。

期待市场向全国辐射

向香港上市、频繁没收土地、向全国辐射……一连串的行动展现出旭辉的野心。

林向记者强调，“旭辉集团上市的目的，第一是构筑公司长期快速发展的融资平台，第二是构筑吸引人才的事业平台，第三是构筑资本市场的企业品牌。”

据林中介绍，旭辉集团此次募集的大部分资金预计将用作可开发的新项目和土地，焦点是已经快速发展的7个项目的一线和二线城市。 旭辉集团招股书称，截至今年8月，企业土地储备总建筑面积616万平方米，足以用于今后4年的开发。 另外，据分解，年旭辉集团的合同销售约为65亿元，今年的销售预期将达到100亿元。

从旭辉集团的全国布局来看，立足于以上海为中心的“长江三角洲区域”、以北京为核心的“环渤海湾区域”、以重庆、长沙为核心的“中西部区域”，并将主要业务扩展到具有增长潜力的二三线城市的构想十分明显。

“在土地战术布局上，我们多次采取‘聚焦、深耕、精心制作’的合理经营战术。 ”林表示，聚焦是指未来五年旭辉投资已有开发经验，开发团队已有的城市。

目前，旭辉集团已完成上海、北京、重庆、合肥、廊坊、苏州、长沙、镇江、嘉兴、唐山等13个城市的布局。 未来五年，旭辉将致力于在这13个城市耕作，同时按照既定战术完成区域板块内中心城市的布局。

“深耕是指旭辉选择在有快速发展潜力、有辐射、有活力、规范的城市深耕，长时间快速发展，不轻易进入，也不轻易后退。 ”林认为，这13个城市的选择和布局，符合旭辉追求的“地域板块-中心城市-城市集群”的战术布局，形成了一、二、三线城市全面覆盖的战术纵深布局。

通过这样的布局，旭辉集团在经营和投资上具有战术纵深，首先保持了整体业绩的稳定，其次增加了企业的投资机会。 局限于一个城市受各种因素的影响很大，所以风险也很大，市场空之间也很有限； 在一、二、三线城市的均衡分布可以使企业的快速发展更加平稳。

《细作》是指更深入、更细致地挖掘土地价值，更细致地塑造产品力，提高产品和服务的溢价。

在树林里，土地的利用就像“多吃鱼”一样，只有充分发挥各部位的价值、景观价值的利用、朝向价值的利用、地域价值的利用、容积率、密度价值的利用、规划价值的利用等，才能提高“亩产”，让用户

但是，如上所述，林坦言:“因为我们看到了中国房地产领域的未来。”

年是旭辉集团文化建设的一年。 林还表示，在旭辉快速发展的过程中，人员迅速扩大，难免会导致公司文化流失和稀释，客观上需要全员统一管理思想，明确员工共同的语言和行为规范。 所以旭辉必须在公司内部传达正能量。

“当前外部市场竞争环境激烈，旭辉文化需要变革提升，推动公司战术比较有效的实施，从而提高组织运营效率，提高公司核心竞争力，实现旭辉持续健康成长。 ”林表示，这包括旭辉对慈善活动的投资和努力。

随着公司的成长，旭辉肩负的社会责任也越来越重大，公司成立以来，回馈社会的步伐从未间断过。 2005年，旭辉向建瓯市教育局捐赠100万元用于建设和改善当地3所小学的基础设施，并设立了奖学金。 未来将根据“旭日行动”计划，用越来越多的资金支援贫困地区学校的人力资源和物品资源捐赠。

迄今为止，旭辉集团的“爱的光辉”洋溢在中华大地上。

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