“房产税渐行渐近 四大悬疑待解”

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经记者华强胡健出生于北京

关于不动产税，财政部部长谢旭人日前发表了“不动产税在全国推开”的表态。 由于他以他的身份公开表明了这一态度，他认为“只听楼梯的声音，谁也不会下来”的房产税再次受到关注。

接受《每日经济信息》记者调查的多位人士表示，此次房产税征收将真的到来。 有几间房子的人，大多想早点“出手”，没有打算买房的人也很高兴。 因为他们认定一旦征收房产税，房价一定会下跌。

其实，房地产税已经不是新鲜名词了。 现行的19种税中，不动产税早就是其中之一。 但是，国内的个人不动产是免费的。

征收不动产税，必须囊括所有住宅。 很明显，这是件大事，也是相当棘手的事件。

要说不容易，那是因为要征收不动产税，还留有很多悬念。 例如，房地产税会成为抑制房地产价格的定海神针吗？ 其效果是劫富济贫还是劫穷？ 是沿袭欧美模式，还是沿袭另一个中国特色？ 最终留给人们的疑问是，房产税离我们有多远？

谢旭人表示，房产税必须在全国推开，必须证明这一大方向已经确定。 但是，虽说“充满了风”，但“山雨”并不一定马上就来。 财政部所长贾康日前也表示，具体的扩大征税时间表是顶级设计问题，目前还无法预测。

何况，征收房地产税在难以预测的方面，给出时间节点的问题要多得多。 大家都知道，现在房地产税跳在台前，和房地产调控有很大的关系。 连续几年的政策法规，尽管取得了一定的效果，但与预期还是有差距。 引入新的房地产税，能否成为房地产政策调控的利器，目前正、反两方面的断言，不过是推测。

严格来说，房地产税是要征收的，但不仅这个大方向已经确定，其他细节也很模糊。 但是，我们想通过这个主题，尽量接近房产税的真实情况。

这次《每日经济信息》的记者特意邀请了房地产领域的相关人员、开发商、学者、中介机构，以及具体落实这件事的税务部门的相关人员，但他们中有对此感兴趣的，也有接近征收房产税背后的，他们的看法一致。

在这个主题上陈述观点的人分别是国家税务总局印其鸣(应答者要求，用假名解决)、中国指数研究院常务副院长黄瑜、伟业我爱家集团副总裁胡景晖、中国房地产和住房研究会副会长顾云昌、阳光100常务副总裁范小冲。

悬念一:房地产税离我们有多远？

印之鸣:

房地产税的正式推行还是长期的。

事实上，目前的税制改革遇到了天花板效应。 房地产税最大的特点是房地产，但据说现在必须考虑房地产超过多少面积后再征收，这完全是多了简单的问题而混合化的东西。

其原理是，只要房子固定在政府提供公共服务的区域，就需要征收房产税。 这和拥有多少套，有多少面积没有关系。 如果房子在农村，没有得到政府的公共服务，就没有必要征收房产税。

关于谢旭人部长强调的将房产税与其他税合并，我认为那是理想化的状态。 将房地产相关费用全部改为规范化的税费，即资费改革税，最后才能纳入规范化的税收范围——这是我们努力的方向。

首先财政部只能管理税收这一部分，其他收钱的由国土资源部管理。 与土地和不动产相关的税并不都由一个部门控制。 合并不容易。

有人建议，经济活动要比较房地产税和城镇土地所得税，首先他们要改变原来落后的征收方式，然后扩大到超出实际需要的社会单位。

我的主张是将来政府也必须征税，现在是免税的，将来不动产超过面积也必须征税。

传说中的两湖(湖南、湖北)试点，两湖本身很积极，税司也在与地方政府协商。 媒体说两湖方案已上报国务院，这都是传说。 关于具体的房地产税案，我们认为我们内部研究的司局也还不成熟，没有到公开的时机。

范小冲:

中国应该接近房地产税了。

房地产税能完善中国的税收体制，而且使中国的土地制度和税制更加合理化，对于政府通过出售土地来改变活着的土地财政的未来是有价值和有意义的。 但是，征收的难度、征收的标准、如何征收，这些都有很大的挑战性。

不动产税是根据判断价格征收的，但被判断的事业量和认定是巨大的事业。

对开发商来说，不，下单的话，房子的价格就不一样了。 在同一时间点，同样的大楼，甚至同样的楼层，根据大小和方向的不同价格也不一样，很难判断。 然后，那个判断还留有疑问。 而且，这是涉及千家万户、老百姓的好处问题，更要慎重。

胡景晖:

我想明年一定会扩大考试范围。

房地产税到明年变得如此紧迫，根本原因是地方政府必须找到比较长期的财政收入来源。

过去十年，地方财政基本上依靠出售土地。 但是，现实的问题是，可以出售的土地越来越少，已经接近枯竭。 70年后，政府可以对商品房用地再征收一次，但迄今为止，大部分房子到70年期限为止，可能还有50多年。

短期内，湖南、湖北或中等城市，或省会城市这样的考试可能较大。 在北京这样的城市考试是不可能的。 我认为房地产税是勇气的问题，不是技术的问题。

顾云昌:

房地产税的改革就是房地产税收体制的改革。 房地产税的征收是分阶段的，个人认为上海的模式是地方政府容易接受的。

在接下来的试点工作中，将重点放在二三线小城市的选择上，在这些地区试点的影响并不大，而且地方政府也在积极行动。

事实上，在2008年召开的十七届三中全会上，提出要及时征收房地产税，调整房地产税。 从政策上看，国家税收部门已经感受到房产税的不合理。

现在的房地产税和物业税实际上有区别。 最大的不同是，征收面不是所有的房屋所有者，这样的税收不能代替原有的财政收入。

要通过房地产税，真正处理地方财政收入问题，在市场中平衡供求关系，力度还不大，但期望值不能过高。

房地产税应当向房地产税靠拢，大幅度征收，大面积征收，并对库存征收。

悬疑2 (会成为抑制房价上涨的定海神针吗？

胡景晖:

个人认为，房产税无论税收设计如何，都可以平定房价，平定租金。 但是，必须有前提。 必须是比较室。

征收不动产税的话，直接的结果是出售和出租的房源量增加。 因为无论采取什么样的方法来征收不动产税，都会有多个持有住宅和囤积住宅被出售或出租。 这样，北京的空置屋、黑灯房问题得到一定程度的改善。

如果住宅量增加，那至少不是涨价的信号，对后续还没有买房的人来说是好事。

重庆和上海试点之所以效果不太明显，是因为他们只比较增量征收，不征收库存。 因为征收不动产税需要免除范围，所以有必要公示全员的不动产新闻。 这将很快增加可出售的房源量，也将增加可购买和可租赁的房源。

范小冲:

房地产税和房价其实没有关系。 回到本质上来，还是税制的改革，不能轻易和短期的宏观调控和房价的压迫联系在一起。

但是，现在很多税重叠了。 例如，开发中的转让金，我们现在一次也没有重复地收到70年的持有环节。 因为在开发阶段也一次也不重复征收，所以土地和开发的价格会上升，初期的房价也会变高。 但是，如果将70年按年分配的话，降低初期价格有利于降低房价。

需要征收不动产税，中国的土地制度和地方的财税制度必须完善。 地方政府喜欢土地财政，但如果不动产到手，则房产价格上涨，空置放率大幅减少，迫使业主要么出租要么出售。

作为开发者，由于眼前的好处，很多东西无法评价，我们希望领域的健康稳步发展。 有了房地产税，可以逐渐替代现有的土地财政模式，当然会对购买产生一定的影响，但如果这个政策对所有人都公平，那对所有开发商来说都是一样的。

黄瑜:

房地产税改革的意义是合理吸引住房费，调节多户住房持有人的收益，完善房地产税收体制，保障房地产市场的长期健康运行。 关于直接抑制房价，我认为房产税没有这样的功能。

需要注意的是，根据重庆、上海的试点方案，与房产税征税初始范围小、税率低、前几年房价居高不下的涨幅相比，不能期望每年不到1%的房产税能直接、迅速抑制投资诉求。 从长远来看，它起到了控制囤积套房、追求过大面积等不合理费用的作用。

关于房地产税改革的地方财政收入问题，年初我们进行了测算，但曾经假设过两种情况。 一是与高档住宅相比，人均平均面积征收超过一定量。 另一个是假设对所有存量住宅进行征收。 对所有存量住宅征税，即使在税率为1.5%的条件下，全国年房产税约为7600亿元，远远低于全国土地转让额的2.7万亿元。 根据前者的方案，不动产税的征收额只有100亿元左右。 因此，短期内房产税不容易满足地方财政收入的需要。

顾云昌:

为了抑制房价，房产税也并非没有起到一些作用，但并不明显。 只是比较少数人，起首要作用的是货币政策和金融环境。

我认为影响房地产市场最重要的因素是货币因素。 真正的市场火热需要大量的货币融合，这必然会影响金融环节和政策。 例如，我买一间套房打八五折。 当然，这个利率可能比cpi低。 那么，如果有钱的话，当然买房子去。 这实际上是金融奖励，现在信用方面也很宽松。 楼市在去年第四季度几乎没有成交量，但在今年第四季度却火了起来。 为什么这么说呢，因为去年没有信用，贷款也在年末没有了，但是今年的贷款很充裕。

进入今年，房地产市场指数开始回升。 恢复的主要原因是稳定增长的货币政策和信用构想的开放，现在各种各样的钱可以通过信用、信托流入房地产市场。

地方政府为了找到合理的财政收入渠道，打算征收物业税。 但是这时候出现了房价上涨过快的问题，所以我想用房产税来抑制房价的上涨。 由于房价上涨主要来自炒房，人们期望房产税又用来抑制炒房。

但是，目前的问题是，光从房地产税的角度处理问题并不是一个容易的事件，同时全面征收，要达到房地产税那样的水平可能需要很长的过程，需要立法。

悬疑3 (夺走富人的财宝还是富人的财宝？

胡景晖:

个人认为，从房产税的原理来说，应该劫富济贫。

无论遗产税还是房地产税，实际上都是为了处理贫富不均，实现财产上的二次分配。 房地产税的提出应该有这样的初衷。

例如，社科院提到的40平方米标准，北宽，深40平方米，武汉、秦皇岛可能60平方米。 这个原理是普通市民满足自住基本诉求的所有人的平均水平将被免除。

我认为房地产税以豪宅为第一对比。 以北京为例，可能定义为40平方米，但其50平方米以上或60平方米以上将成为豪宅。

所以，我建议将来推行房地产税时，可以和房屋租赁形成抵扣机制。 这也能“不误伤”人们。

以北京为例，将来征收房产税时，大致从第二套开始，或住房面积50平方米以上开始征收房产税，每年按住房市场的1%支付。 假设是2，300万元的套房，每年要花2，3万元的不动产税。 但是，要把这个房子拿来出租，给你说明一下，要交租金的综合税。 300万元的房子出租大概每月3000元左右，3000元的5%只有150元。 一年付1800元。 两个选择，大家必然选择后者。 拿着综合税的税票在不动产局登记的话，可以免除或者扣除一部分不动产税。 这样的扣除机制将大大增加北京市场上可以出租的房源。

我认为房地产税的推行没有任何问题，但根本问题是勇气，如何公平公开。 对我和我的员工来说，是否征收不动产税没有任何问题。 他们大多住在60平方米、80平方米的房子里，但有些还在租房子里。 征收不动产税也收不到他们头上。

根据房地产税的最初设定，首先涉及个人税收。 与国内个人财产有关的只有个人所得税。 但是，在国外，除个人所得税外还有财产税，财产税主要有继承税和房产税两大项目。 事实上，与个人税收比较，房地产税可以弥补个人税收的一个不足之处和空小白。

黄瑜:

理论上，所有商品房都应该征收房地产税。 在实际操作过程中，我们可以借鉴其他国家的经验。 商业办公用的房间必须征收。 多个住宅必须征收。 明显比普通住宅诉求高的别墅公寓必须征收。 保障性住房系统内的住房、低收入者的住房和稍具公益性质的商品房可以考虑不征收或不征收。

但是，现阶段实行全面征收需要考虑这类问题，导致住房供给总体不足

(根据年人口普查的数据，城市家庭的55%人均住房面积不足30平方米，约27%的家庭租房，在北京、上海等地更是接近40%。 )市场买方仍然处于劣势，房产税作为交易的一部分被转化为房价和其他税费，不仅达不到应有的效果，还增加了必要的负担。 像二手房市场一样，卖方应承担的个人所得税、营业税等税费完全由买方承担。

另外，中国有巨大的租客，他们租的也必须是房东不住的第二套房或第n套房，每年征收的房产税自然会转嫁到租金上，用租金盖房的现象也十分有可能发生。

因此，我国房地产税应更加强调不同社会快速发展阶段的一些变化和差异，逐步适当扩大征收范围。

印之鸣:

关键是制度的设定，只要制度设计扎实，就不会贫困和夺走财富。 面对这么多困难，怎么设计都有基数。 无论这个基数是40平方米还是第二套房，只要在这个基数内就不征税，超过这个特定基数就要征税。

我们现在的房产税提到的公开透明性，在今后推进的时候一定会征求老百姓的意见。 关键是目前中国的税制还不够完善。

悬疑四:是沿袭欧美模式，还是沿袭另一个中国特色？

范小冲:

虽然海外土地是私有的，但是我国的土地都是国有的。 因为买房有40年、50年、70年的土地租赁年限，所以在产权、所有制方面有所不同。

另外，中国的房地产税在20世纪80年代末的90年代初，也就是房地产市场化开始的时候没有上市，而是在20年后上市。 在这期间，建造了太多的房子。 这些房子在出售时70年的出让金从未重复支付过。 另外，买房的时候没有将来要交物业税的故事。 那么，向老房子征税的时候，难度会变大。

此外，物业税虽然不是交易环节可以一劳永逸的控制，但必须每年申报，每年支付，制约手段不充分。 由于中国的信用体制和税收体制还不完善，征收的难度和价格会变得非常高，从观念上也很难理解。

而且根据所有权的不同，不同的房子又多又杂。 中国的不动产体制最初没有一次不重复地改变过，留下了很多问题。

印之鸣:

在国外征收不动产税无异于在我国社区内征收不动产费。

在美国，不动产有一个判断价格，以此为基数征税。 如果是中国的话，还是按照价格征税比较合适。 地方征税标准由地方政府自行设定即可。 如果一个地方的公共服务水平高，教育水平高，就必须多交税。 这在美国也一样。

其实我们也可以按一个判断价格征税。 在国外，这个判断价格是固定的，通常一、二十年不变。 关于土地所有权问题，在国外土地所有权是私有的，只征收房产税，但我们也有土地出让金。 但这是两个概念。

在美国，这个小区的政府拥有对当地征税权的只有很小的地方。 相比之下，目前我国县级政府有征税权，但没有立法权和解释权。 而且税收到最后必须上缴省级，也有一定的财政分配。

必须注意的是，美国提到的那种地方政府和我们说的地方政府概念不同。 他们说的地方政府是州以下的政府，相当于我们县以下的等级。 对他们来说，房产税将成为地方政府的第一税种，但在我国不行。

一直以来都说房产税将成为地方政府的主要税种，但这不现实，我认为必须首先搞清楚美国地方政府的水平状况。

支付土地租金是土地购买的采用权限，如果土地上有不动产，则对该财产征收的税就是不动产税。 普通人可能不理解，但从税收上看，这两者的税基不同。 就像某公司建设工作场所一样，工厂支付耕地占用税，经营后也支付增值税和房产税等。

黄瑜:

在国外，由于土地多为私有，土地和房间之间不存在某一方失效的矛盾。 在我国，所谓的自动延期并没有从根本上处理住宅用地70年产权失效后如何得到保障的问题。 我们的建议是以住宅区的完全所有权为前提，产权人去世后，只要其继承人完成产权转移的过程，住宅继续缴纳房产税的房产税就要与个人信用体系挂钩，必要时采取行政手段进行督促和扣押。 关于不动产税的支出，建议参考美国的方法，建立不动产税专用的通道。

房地产税如何判断，公平、公正、高效是这项事业的标准。 在具体实施过程中，可以参考基准地价模型，形成各地区的基准房价，建立自动化的判断系统进行批量判断。 再加上，综合考虑个人住宅的复盖数量、面积等情况，明确各住宅的税率，最终可以得到应交纳的税金。

胡景晖:

在欧美，房产税是地方政府财政的首要来源。 以美国为例，房地产税大致在1.5%左右，地方政府将这笔钱主要用于当地教育和社会治安，提供社区环境，房价更高，房地产税也更高，可以形成良好的循环。 但是，我国许多地方政府在工作中往往短视，忽视了当地的长期快速发展。

今年“两会”期间，我看到了用土地永久聘用权与人民交换缴纳房产税的意愿的提案。 这样，既处理了70年后土地开采权的归属问题，也处理了房产税与土地开采权的匹配问题。

(此版稿件均经记者胡健采访整理) )。

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