“乘地铁东风 杭州“最牛烂尾楼”商铺涉嫌以租代售”

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经过记者徐杰从杭州出发

由于杭州地铁1号线的开通，其周边的商业不动产很受投资者欢迎。

一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，随着杭州地铁的开通，13年未建成，杭州行业被称为“最牛的烂尾楼”的西湖国贸大厦项目将重新启动，除写字楼物业外，其地下商店也将签订31年的租赁协议。

一位律师在接受《每日经济信息》记者采访时表示，根据我国现行政策规定，房地产租赁期限最长为20年，据这些人介绍，西湖国贸大厦的地下商店涉嫌“以租代售”。 据业内人士称，其背后实际上隐藏着不少风险，有很多不明确的因素。

地下商店出租31年吗？

“每年5月31日前支付当年上半年( 1月~6月)的租金； 每年11月30日前支付当年下半年( 7月( 12月)租金的第6年~第31年，保证金为8%。 》杭州地铁开通前后，杭州市民周收到了这样的促销广告。 该促销广告的促销项目位于杭州西湖大道，是与杭州火车城站相邻的地下商店项目。 据该现场展示中心工作人员介绍，该项目采用包租形式，投资者购买商铺聘用权后，无需自行经营即可获得稳定金额的利润。 其销售人员表示，企业和投资者双方签订合同，约定开发商每年向投资者支付租金，第一年(年1月1日(年12月31日)租金为总房款的8 )，第二年)年1月1日)年12月31日)，同上

三年后经营不好吗？ 根据上述介绍，3年可以回购110%，5年可以回购105%。 为了说服投资者，开发商确认了除了按物业管理费、水电费、政府行为收钱外，还不包括运营费等相关费用。

“按照合同约定每年向投资者支付固定租金。 ”在项目销售展示现场，相关人员表示，该项目没有产权，企业销售的只有地下商店的聘用权，因此投资者与企业签订的聘用权转让合同严格来说是租赁合同。 由于租赁合同的最长期限只有20年，根据合同和约定，租赁期限届满后，剩下的年限将自动更新。

“作为租赁出售。 ”展览中心人员对上述操作回应记者，双方签订聘用权转让合同后，投资者与企业签订合同，根据合同要求，投资者将商铺转租给企业，企业承诺按约定向投资者支付租金。

浙江一位知名律师在接受《每日经济信息》记者采访时表示，根据我国现行政策规定，房地产租赁期限最长为20年，根据上述操作方法，西湖国贸大厦的地下商店涉嫌“以租代售”。 但是，该项目相关负责人林先生没有在电话中对此事进行置评。

投资者自己“吃”自己吗？

《每日经济信息》记者介绍，西湖国贸大厦全称是“外海西湖国贸大厦”，位于杭州市城区。 这个项目的土地取得时间是1999年，2004年首次对外销售。 从拿地到出售，其间有几个曲折，被称为“杭城最牛烂尾楼”。 2009年9月27日，杭州外海集团以4亿9100万元的拍卖获得了这个项目。

杭州地铁开通前后，该楼盘恢复销售，地下商店于11月3日开始销售，办公楼也于12日和9日开始对外销售。 据杭州透明销售网介绍，该地块土地面积10159平方米，规划用途为商业事务，可预售的只有办公楼，土地采用年限为1999年2月13日至2049年2月12日，该项目的土地采用权只剩下37年。

记者了解到，西湖国贸大厦项目企业是杭州外海集团旗下的杭州辉宏置业投资有限企业。

为了进一步说服投资者，该项目推动外海集团作为出租方担保收益的违约责任保证人赔偿受托方(经营者)违约给出租方造成的所有损失。 对于这一保证，外海集团方面没有接受记者采访。

对此，杭州一位资深商业地产研究员对《每日经济信息》记者表示，目前杭州延安路等成熟地区板块的最高租金收益率为5%。 虽然一些地铁商店声称收益率的保证率达到8%到9%，但实际上是开发商设计的“数字游戏”。 其实，这些高收益率约定的出租店铺的售价比市场的售价要高。 例如，一家商店的市场租金为10000元/平方米，在承诺高收益的出租店铺后，售价可能达到20000元/平方米或更高，开发商最后返回的是投资者自己的房款。

西湖国贸大厦现场展示中心销售人员介绍，目前拥有完全产权的办公楼部分售价为28000~40000元/平方米左右，其中一楼商铺售价为40000元/平方米左右，2~4楼为20000~30000元。 相比之下，承诺投资这些收益率8%的收盘价的地下商店售价并不便宜，“需要一次性不重复支付，单价在26000~35000元/平方米左右。 ”。

投资者必须承受很大的风险吗？

“靠近11月3日，11月24日结束，3周左右，599家共计7700多平方米的地下商店全部售完。 最初计划支付5万元的定金，要求在一周内签订正式合同。 之后，在支付定金后的两三天内签订正式合同。 ”前面提到的员工是这样表现商店的“人气”的。

“对许多投资者来说，选择选址优越的地下商店既是难得的机会，也是对高风险投资的考验。 ”一位业内人士表示，“出租代销”常见于改造腐心大厦的项目中。 虽然开发商承诺会有很高的租金收益，但其背后实际上隐藏着不少风险，存在很多不明确的因素。

业内人士表示，目前，地下商店后期经营要么委托第三方经营，要么直接租给开发商统一经营，投资者通过退租来保障自身利益，“以卖房租”的方式将经营风险强加给卖方。 万一在招商引资上遇到麻烦、开发公司经营不善、资金链断裂等情况，投资者将承担很大的风险，甚至无法获得店铺的利润。

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