“珠江投资一在京项目“商改住”涉嫌违规”

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经过记者王杰从北京出发

在中央多次重复楼市调控角度的高压下，房企“限行”之手各显神通。

北京市“商改住”禁令出台至今已有一年多。 然而，《每日经济信息》记者日前调查显示，珠江投资旗下的北京昌平项目北清珠江摩派国际，原为商业事务用途设立的楼盘，现为“商改居住”，以公寓、loft等住宅形式对外销售。

作为买家，我询问了珠江摩派的一位销售人员，该楼盘“无限购、无贷款限制”，而且项目销售均价已经上涨到27000元/平方米，“个别好户型已经达到3万元/平方米。

但是，相关人士表示，该楼盘的“商改居住”涉嫌违规。 秦兵房地产律师团队律师徐斌11月29日在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“商改住”目前政府明确禁止并严厉打击，对购房者来说，未来也存在严重风险。 根据新制定的规定，政府将不再为商住项目办理产权证。

“开发者建造了烟道”

11月25日下午，《每日经济信息》记者作为买家，来到北京市昌平区北清珠江摩派国际项目销售处。 大厦负责人在介绍项目情况后，询问了记者的购买资格情况。 在得知记者是被限制的人后，该大楼负责人介绍说，由于“商住两用”没有被限制，因此建议购买该项目“逃避限制”。

“我们的层高是4.2米的loft户型，装修很漂亮，开发商在交房的时候已经隔了一层，做了独立的卫生间厨房。 ”上述销售员饶有兴趣地介绍记者“潜在的购买者”，称“没有煤气用户，但电磁炉包含在装修中。 如果不想用电磁炉的话，可以用煤气罐。 全部免费送到家里。 开发者交房时做了烟道。 ”

在柜台上，记者来到了装修成家风的loft样板房。 独立卫生间和普通住宅一样。 厨房里系统柜、抽油烟机一应俱全。 记者又来到loft二楼，两张床占了二楼的大部分面积，4.2米翻新后的层高太压抑了，只能大人坐着睡觉，不能自由行走。

《每日经济信息》记者了解到，早在去年5月，北京市住房城乡建设委员会等五部门就联合下发了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，“从年6月1日起，开发公司将转让土地、批准立项、批准规划等。 在商业、办公类项目中，请勿使用组合式或住宅套型设计。 并且要求计划行政主管部门加强商业、办公类项目的审查和计划竣工验收，擅自在内部加层、增加建筑面积的计划验收不合格。 ”业内人士表示，“擅自在内部增加层”这把剑是指loft。

土地的采用年数还剩约40年

根据珠江摩派的宣传网页，在销售的7层平面图中，被分割为58平方米到68平方米的不同户型的多个房间，在8层平面图中也被分割为46平方米到70平方米的不同户型的多个房间。

大厦销售人员表示，由于具有无限购买、无限贷的特点，珠江摩派国际平均价格从公开时的23800元/平方米上升到27000元/平方米，“好户型均上涨到30000元/平方米。 不仅年限不同，也没有天然气，剩下的都一样。 ”。

记者在北京市住建委网站上查询该项目的预售证明后，确定写有“办公”等用途，聘用年限为50年。 大厦销售员表示，该项目的产权从2005年开始计算，并于年底交房。 换言之，扣除2005年~年间的近10年后，该楼盘的土地采用年限只剩下近40年，比普通住宅少了近30年。

徐斌提醒购房人，买房首先要考虑是否能拿到房产证，能否入住，其次要注意销售约定的其他几个事项，如周边配套、租赁、精装修、交通等，这些大部分是销售妙招，没有落实到合同上，所以

值得注意的是，根据本乐居的统计数据，珠江摩派昨日( 12月3日)的最新售价为27000元/平方米，比上一个销售周期上涨23%。 根据链家市场部的统计数据，珠江摩派所在地区北京市昌平区一手住宅目前的销售均价为20020元/平方米。 珠江派的平均售价每平方米平均价格比所在地区平均价格高出近7000元。

一方面，北京市五部门对商改落户计划的禁令，另一方面，开发商“商改落户”楼盘，广东珠江投资股份制企业的行为不容置疑。

对此，《每日经济信息》于昨日电话联系了北京珠江地产有限责任企业总经理秘书于雨帆。 被告的“不太清楚，请与具体项目的人联系”。 之后，记者试图采访珠江房地产总部，但毫无成果。

把风险转嫁给购买者

事实上，“商改住”的问题不仅如此。

从河北到北京工作的李先生向记者讲述了他的看家遭遇。 小李打算近期买普通住宅。 他在北京纳税的时间不到五年，所以《北京十五条》公布后，他必须把眼球变成楼盘。

“我知道这样的楼盘可以无限量购买，但天然气不通，只能用电磁炉做饭。 房地产、水电等的生活价格比普通住宅要高得多。 ’李先生说，他知道如果重新销售，可能无法通过合法手续轻松办理转让手续，因此需要另找办法，转让风险很高。 如果住宅以外的项目涉及拆迁，用这种商业办公用地建设住宅的项目，补偿问题可能会变得麻烦。 而且，在办理住房贷款时类似的项目只能按商业项目的流程进行。 例如，首付比例为50%，贷款利率为1.1倍，没有公积金贷款的情况下，“这个房子比同类普通商品房价格还高”。

北京美联房地产高级经理张磊表示，“商改住”看起来像超自然，但操作并不容易。 开发商首先根据办公或商业项目建造楼房，经过完工验收后重新规划室内，变成普通住宅类型，完成由“商”到“住”的蜕变。

为了应对“商业办公类项目不能每家单独设置厕所”的“商改住”法令，在变更室内计划时，开发商和业主签订了专业的装修合同，“厨房、厕所都有”并直接获得了住宅装修指南 通过开发商赠送的“精装修”，商务项目披上了“住宅”的外衣。 成功地将擅自改变计划带来的风险转嫁给了购买者。

张磊表示，冒着无法取得房产证的风险，冒着擅自变更计划的罪名购买“商改住”项目后，必须承受“商水商电”带来的高额支出，因此必须仔细考虑。

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