“回归刚需路线 中国奥园出售长安8号51%权益”

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经记者叶书利从北京出发

曾经被誉为“北京最贵的烂尾楼”的长安8号，很容易再次入主。

4月1日，中国奥园( 03883，hk )宣布，将以18.29亿港币)人民币14.8亿元出售长安8号项目51%的权益。 在得到13亿4900万港币的还款，加上出售上述长安8号51%的股份所得的18亿2900万港币后，中国奥园预计所得总额约为31亿7800万港币，税前利润约为10亿8100万港币。

这座有名的“烂尾楼”，对中国奥园来说，是棘手了，还是成功抽身了？

关于中国奥园转让长安8号的理由，中国奥园首席财务官林锦堂在《每日经济信息》记者采访中指出，基于转让带来的高收益率和目前长安8号的实际情况与企业战术之间存在冲突这两点。

年平均投资转化率约为33%

长安街的豪宅长安8日表示，自去年9月停止生产以来，一直处于冬眠状态。

《每日经济信息》记者观察到，与项目工地施工一起冬眠的，还有项目销售管理表。

长安将于2008年2月装修入市。 《每日经济信息》记者间接获悉，截至去年3月27日，长安8号成交套数仅为53套，成交总额12.81亿元，成交均价约6.37万元/平方米，成交时间均截至年10月 长安8日的闲散，以及与该项目隔街相望的soho现代城和万达广场的高人气，形成了冰火两重天的反差。

这样的降温与开发商在中国奥园之前的预想有一定的差距。 《每日经济信息》记者观察到，从广东省的中国奥园开始，早期的产品线以开发城郊的大型普通住宅大楼为主。 成名那年，该公司试图加快在一线城市的布局，通过一线城市的高端产品布局，丰富和提升企业的产品线。 的第一招是北京长安街长安8号项目。

不知道发生了什么，不到三年，中国奥园选择了退出这个项目的运营。

4月1日，中国奥园公告复印件显示，企业以14.8亿元的价格将手中长安8号楼盘项目企业51%的股份转卖给投资控股企业。

对于中国奥园转让长安8号的理由，外界猜测不一，其中有一种声音是源于中国奥园资金链紧张。

面对外界的相关质疑，林锦堂坚决否认因企业现金流紧张而转让长安8号，主张目前企业财务状况健康。

中国奥园的财务报告也可以印证林锦堂“企业不缺钱”的观点。 根据中国奥园年业绩数据，截至2009年12月31日，企业共持有现金38.23亿元(含限制性银行存款)，净负债率约为12.7%，与同业相比处于较低水平，数据显示，年万科净负债率为23.8%。

林锦堂表示，中国奥园手中尚未支付的土地出让金也只有6亿3000万元左右。

“不差钱”的中国奥园甩开长安8号的理由是，在相关公告中没有找到片面的证明，但林锦堂向外界回应说“为股东实现利益最大化”。

在《每日经济信息》记者采访中，一位业内人士对此进行了分析，称目前中国奥园实现股东利益最大化的策略是放弃长安8号豪宅项目开发试点。 因为在这次浪潮管制之前，楼市的投资投机诉求越来越旺盛。 因为这座高端楼市的诉求相应水涨船高。 在这样的背景下，年初，中国奥园进入楼市高端市场，试图扩大产品线，是适应当时市场的表现。 但是，房地产调控后，房地产市场诉求结构再次回归刚需市场。 在这样的背景下，中国奥园放弃长安8号的高端产品探索路线，回归租来的刚需供给市场，也是适应当前房地产市场诉求结构的应市行为。

林锦堂出售取决于两点。 首先，在房地产调控下，中国奥园未来快速发展的亮点是刚需和销售速度较快的项目，但长安8号的销售受阻，该项目与企业战术存在差距，其次，2009年7月以来，中国奥园在长安8号的股权收购支出为6.6亿元， 此次转让后，中国奥园获得了近32亿港币的转让收入。 由于其以股本投入为基准，年均股本收益率约为47%，以包括股本收购投入和贷款投入在内的总投入为基准，年均投资转化率均为33%。

在《每日经济信息》采访中，林锦堂特别指出长安8号项目企业北京耀辉置业有限企业的债务、开发贷款、工程应付账款等，“中国奥园一分钱也不用承担。 转让后，项目企业的任何债务都与中国奥园没有任何关系。 ”

中国奥园曾被视为“香饷”

长安8日沦落到要转让的境地，真是可叹。 毕竟，在本房地产调控之前，该项目是中国奥园手中的“香饷”，其反差在某种程度上强调了本房地产调控前后楼市生态差异较大。

根据中国奥园相关公告复印件，2009年7月3日，中国奥园以3.7亿元收购世纪协润41.33%的股份，另一股东泓达投资企业持有剩余的58.67%，世纪协润为长安8号项目企业北京耀辉置业有限企业的96.8%的股份 据此，中国奥园曲线进入长安8号。 那时，中国楼市处于兴奋状态。

当时中国奥园董事局主席郭梓文掩饰不住兴奋，试图通过这个项目撬动当时火起来的高端市场，丰富产品线。 当时郭梓文乐观地对外宣布，该项目将在今后三年内为企业贡献130亿元的销售收入。

之后发生的两起融资和一次加息行动也表明了对当初中国奥园高端项目前景的信心。

2009年12月16日发布的公告复印件显示，当年12月9日，也就是中国奥园入股近5个月后，中国奥园将担保世纪赞助的6.7亿港币贷款，由后者充实项目企业资本金等。

年4月11日，中国奥园发布公告，表示当月9日，中国奥园将向世纪协润提供2.83亿元3个月的贷款，以清偿长安8号的相关债务。

除了向合作方提供相关融资协助外，去年9月27日，中国奥园发表公告。 当天，中国奥园向世纪协润完成增资，后者的股权结构发生了变化。 中国奥园从以前的41.33%上升到52.69%，另一家股东泓达投资企业持股从以前的58.67%下降到47.31%，世纪协润手握长安8号项目企业

但景气不长，年10月以后，随着房地产调控政策的延续，投资投机的诉求受到严重挤压，高端产品长安8号的销售完全陷入停滞状态，至今处于零成交状态。

项目销售停滞，在长安8号项目运营中，中国奥园与世纪协润之间间接发生了股东合作纠纷。

年8月1日，中国奥园发布的公告复印件显示，年7月28日，由于长安8号返还不畅，当时长安8号项目企业北京耀辉置业有限企业上一级企业世纪协润2009年12月9日因相关额度6.7亿港币贷款发生违约，特此贷款担保。 以7.13亿港币认购世纪协润另一股东泓达投资企业持有的47.31%的股份，全部资金拥有世纪协润，也间接持有长安8号项目企业北京耀辉置业有限企业的96.8%的股份。 为此，中国奥园和泓达投资企业还前往簿公堂。

截至今年1月，泓达已帮助投资企业集资还清相关贷款，夺回世纪协润47.31%的股份。 因此，中国奥园手中的长安8号项目企业的所有权再次回到了以前的51%。 这次转让成功后，中国奥园完全抽身而去。

放弃高端路线

对于卖方的国奥园来说，回归刚需路线的战术已经很明显了。 董事局主席郭梓文表示，长安8号股权转让后，将使中国奥园的投资布局调整更合理、更具竞争力。 未来企业的城市布局，将首要关注房地产调控政策影响小、刚性诉求大的城市。

事实上，在房地产调控持续打击投资投机诉求、刚回归的诉求结构相反的背景下，中国奥园放弃高端回归刚需路线的做法，在房地产圈并非案例，比如融科智地旗下的北京楼盘融科6月廷也从2期开始，到现在为止的哈

·行业内的观点

逆市接“烂尾盘”要慎重

现在腐尾状态的长安8号翘首以待新东家的到来，这样的转变对于有“北京最贵的腐尾楼”称号的长安8号来说已经不是第一次了。

据《每日经济信息》记者调查，长安8号首个项目名为“耀辉国际城”，均为北京王府世纪快速发展有限企业。 此后，北京王府世纪快速发展有限企业未能独自开发该项目，2004年9月将“耀辉国际城”项目企业62%的股权以3100万元转让给了当时的天鸿宝业。

2005年10月26日，北京市国资委宣布将北京城开和天鸿集团重组为初创集团，天鸿宝业也很快更名为首发股。

2008年4月，新股以“不擅长豪宅经营”为由，试图转让手中“耀辉国际城”项目企业62%的股份。 为了不让这个项目落入他人之手，北京王府世纪快速发展有限企业的实际控制人王志将在香港成立世纪协润，接管首股62%的股权。 但是，此时王志需要支付共计16亿元的收购资金才能首次开设股票。 迫于资金压力，2009年7月3日，王志将世纪协润41.33%的股份转让给中国奥园，获得3.7亿元现金和后续中国奥园提供的相关融资支持。 王志才控股的泓达投资企业持有剩下的58.67%。

由于开发中多次插手，长安8号自2006年2月18日开工以来，途中经历了多次烂尾危机。

中国快速增长研究中心房地产研究所所长谢逸枫告诉《每日经济信息》记者，在地价下跌的情况下，囤积土地不划算。 因为，至今仍拥有一定现金流的开发商，开始将目光投向拍卖房屋、腐朽的大楼等特殊大楼，在谷底低价收购这些大楼后，打包完成后上市。 但是，谢逸枫还表示，此类项目的收购者在接收时必须充分调查和考虑，取得被收购楼盘的相关权利人和物业买卖所有的合法手续，明确以前的债务权利人，确保此类物业合格的工程结构质量，是可行的