“房企拿地热情高涨 “地王”再现扰动楼市预期”

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位于北京市朝阳区农展馆北路的住宅混合公共建设用地近日进入市场，规划建筑面积不足6万平方米，但开拍价格达20亿元，折合楼价为3.38万元/平方米，创北京土地开拍历史新高。 而且，入市的有5个地块，6块土地的总建筑面积达到61.8万平方米。

最近，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市大量供应土地，新增土地面积达数千亩，其中有些地区、性质都很好的高质量地区，上海、深圳这两天也相继诞生了“地王”。

土地明显变暖，不仅表现在土地交易量的恢复上，还表现在地价的上涨，以及众多“地王”的出现上。 虽然“地王”最来源于地块的特殊性，但在年末年初，会对市场预期产生不小的影响。 业内人士建议，在土地出让中，应采取措施防止高价土地出现，防止市场预期大幅波动。

“供给地潮”的再现

全国楼市继第三季度之后，迎来了今年第二次的“供给地潮”。 11月23日，杭州市国土资源局一次挂牌7块土地，总出让面积7.28万平方米。 同日，天津土地交易中心发布2份公告，公开挂牌出让2块土地，总起步价达42亿元。

11月24日，大连市国土资源和房屋局宣布，挂牌出让大城市(()-30号至34号5个地块，总占地面积将达到55.5万平方米。 其中，31号地块和32号地块的总保证金达到30亿元。

11月26日，武汉市国土资源规划局发布两个公告，决定12月转让48个地块。 其中2块土地通过投标方式转让，其余46块土地通过挂牌方式转让。

广州市于本月30日划拨11块，其中5块为2类居住用地，其余地块包括商业办公用地、商业金融业用地、一般仓储用地等。 市里计划12月发售10多块土地。 另外，石家庄、安徽蚌埠等地最近也在集中划分。

根据中原集团研究中心监测的数据，11月1日-15日，13个主要城市经营用地供应量约797公顷，已经超过10月份777公顷的总供应量。

中原集团研究中心认为，受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底的影响，今年供地规划完成情况近年来最差，由此各地政府在11月加大了推动力。

数据显示，今年第三季度，保护用地规划完成得较好，但商业用地供给仍存在较大缺口。 业内人士认为，由于此前“欠费”过多，许多城市难以完成今年全年的土地供应规划。

财政部数据显示，今年10月，全国国有土地开采权转让收入20093亿元，比去年同期减少5561亿元，减少21.7%。 在地方政府迎来债务超额高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字成为不二的选择。

地王”相继诞生

高价土地直到“地王”都随着“供给地潮”再次出现。 11月27日，上海“黄浦区594 (北块)、596街区招标地块”以27亿7000万元的价格竞争，折合楼价超过3万元/平方米，刷新了今年上海土地单价纪录。 28日，深圳“宝安尖岗山a122-0341地块”也以20亿元的价格展开竞争，成为今年深圳的总额“地王”。

在即将进入市场的地块中，也有潜在的足够的“准地王”地块。 其中，本月26日入市的北京“朝阳区农展馆北路8号”，拍摄价格20亿元，折合楼价3.38万元/平方米，单价创北京土地拍摄历史新高。

另外，位于广州市荔湾区的“af010114地块”的拍摄价格为9800元/平方米，为同一地区的高价。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，如果该地块成交的楼房价格超过每平方米15000元，就可以成为地区的“地王”。 在目前的竞争情况下，这个价格很容易实现。

上次全国楼市如此密集地出现“地王”，需要追溯到年初。 当时，各地土地市场供求旺盛，地方政府不断推出大体高质量的地块，迅速受到市场欢迎。 房地产开发商对后市的预期良好，拿地热情在空前高涨，这些因素使得当时的土地价格和溢价率都有所上升。

许多业内人士认为，全国房地产市场出现“房地产王”与部分热门地块的上市不无关系，但其对市场预期的影响也不容忽视。 北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在目前市场出现回暖的情况下，“地王”的出现对市场非理性快速发展有明显的推动作用。 他说，“地王”对整个房地产市场影响不大，但对楼市的心理预期影响很大。

事实上，与两年前的市场狂热相比，目前的住房和土地市场处于触底升温的过程中，市场还没有大幅度反弹的基础。 但是，在房屋销售以前就传来淡季的年末年初，在土地市场关注度空高涨之前，该信号的含义容易被过度解释。

高价影响市场的期待

“地王”的诞生没有普遍意义。 大部分“地王”位于城市中心，在热点城市土地供给“郊区化”的趋势下，该地区特征突出。 另外，“地王”的用地性质多为住宅和商用，配置规模小，容易吸引公司参与。

地王”的背后反映出土地市场的争夺开始加剧。 在昨天深圳“宝安西乡街道尖阁山地块”的分拨中，中海地产以20亿元的价格夺得榜首，但天健、佳兆业、万科和招商联合体均参与争夺。 当天，大连万达在北京通州永顺镇商业地块招标中创下19.2亿元的新高。 两天前，这家企业刚刚竞拍了与上述地块相邻的土地。

经过目前市场的热销和各项融资措施，发现许多企业品牌房企手上的资金流在150亿元以上。 由于现金充裕，需要补充库存，房企“有意愿和能力”在土地市场工作。

此外，房地产市场触底升温的预期越来越明显。 国家统计局数据显示，近几个月来，房地产开发投资增长率、房企土地面积增长率等指标触底回升，国家住房景气指数也出现回调。 许多住房企业认为，在地方政府提供土地的情况下，地价上涨，但现在是获得土地的好时机。

张大伟表示，许多地区土地设定高底价的现象普遍存在，虽然土地市场整体溢价率不高，但地价依然不是高企。

另一方面，土地转让方法中，除少数地块使用投标方法转让外，以“高价可得”为基础的拍卖转让占市场主流，土地高价竞争较为容易。 据统计，今年郊区地块的交易中，成交的土地价格也大多创下了该地区历史新高。

业内人士建议，为了稳定市场预期，各地在土地出让方面，应尽可能采取限制措施。 例如，要设定最高价格、使用招标出让、合理明确土地出让价格、扩大配置规模等，以免土地出让价格过高。 并应尽快制定和公布后续土地出让计划，稳定土地市场预期。 然后，根据现实情况，适当延迟热门地块的上市时间，以免对房价预期造成不良影响。