“20%股东质疑董事人选 新鸿基内地业务遇挑战”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

自今年3月底企业高层腐败案爆发以来，香港新鸿基地产一直处于香港政府检举和郭氏兄弟内斗的漩涡中。

上周，新鸿基公布了股东周年大会的投票结果。 新鸿基联合主席兼董事总经理郭炳江获得78.5%的赞成票连任董事，但郭炳江因香港政府调查无暇顾及新鸿基在香港及内地业务的快速发展，仍有20%的股东反对选举董事。

在大陆大城市迅速发展高端豪宅和商业的新鸿基，如今落后于“长实系”和“新世界”。 去年，黄、长江实业、新世界等港资房企纷纷在内地取得土地，但新鸿基一直原地踏步。

新鸿基在财政年度年报中表示，企业内地土地储备进一步下降，现有占地8380万平方英尺( 1平方米=10.76平方英尺，约778.5万平方米)，比上半年下降150万平方英尺，今年上半年新鸿基在内地

持续下降的土地储备量和偏重高端住宅的土地机构，可能会阻碍新鸿基内地的快速发展。

房地产销售收入下降

7月中旬，郭炳江和郭炳联兄弟正式被香港廉政公署检举，不久，新鸿基宣布郭炳江之子郭基辉和郭炳联之子郭台泽被任命为各自的替代董事，新鸿基“第三代”被提前推上前台。

但是，郭氏兄弟没有退位的意思。 11月15日，新鸿基公布股东大会新的董事会成员选举决议案，郭炳江获得78.5%的赞成票连任董事。 尽管如此，仍有3亿7600万股或21.5%的股东投票反对，反对股数占已发行股东的14.4%。

在股东大会召开前夕的10月底，由于担心郭氏兄弟的内斗和郭炳江无法集中精力管理香港廉署调查，msci旗下的独立议案投资顾问iss建议，中小股东应投票反对郭炳江的连任董事。

长达半年的企业高层动荡，对新鸿基的经营业绩产生了一定的影响。

新鸿基9月公布的新年度年报显示，新鸿基全年房地产合同销售额382.17亿港币，去年同期销售额391.48亿港币，下降近10亿港币。 房地产销售收入370.32亿港币，房地产销售利润130.74亿港币，比去年的166.47亿港币下降35亿港币。 上半年房地产销售收入达到214.3亿港元，而下半年只实现了156亿港元。 整体租金收入比去年同期增长15%，达到144亿4400万港币的净利润从16%上升到110亿6900万港币。

挑战内地业务的迅速发展

除房地产销售方面收入下降外，新鸿基在内地的房地产业务也令人担忧。

仅在内陆地区迅速发展高端豪宅的新鸿基，内陆房地产业务集中在北上广等一线核心城市和珠江三角洲及长江三角洲地区，其中66%以上的未开发土地储备集中在珠江三角洲地区。

土地储备从2005年末的107万平方英尺上升到年末的8530万平方英尺，但新鸿基在内地房地产业务的快速发展明显落后于黄、长江实业、新世界等港资开发商。

迄今为止，新鸿基内陆房地产业务的快速发展多亏了人脉广泛的郭炳湘。 担任联席主席期间，郭炳湘将新鸿基在内地和香港地区的资产配置比例从1:9提高到3:7，从2007年开始，新鸿基在内地大占土地。

新鸿基的大陆扩大主要集中在年佛山禅城旧改建项目、广州林和村、宏城广场等项目。 其中佛山禅城旧改建项目总建筑面积超过280万平方米，成为新鸿基内地最大的单体项目。

郭炳湘“下台”后不久，新鸿基内陆的一些项目被转卖或放弃。 一位领域的分析师表示，新鸿基近年来在内地的业务发展很慢。 中期业绩内地销售额仅为20亿港元，主要来自广州天銮、无锡太湖国际和成都悦城项目，但全年内地销售额仅为60亿港元出头。

此外，截至年6月30日，新鸿基内陆土地储备大楼面积8380万平方英尺，其中可建设7440万平方英尺房产，投资房产面积940万平方英尺，正在建设或未开发土地储备达89%。 年底，新鸿基内陆土地储备8530万平方英尺，其中正在建设的房地产面积7780万平方英尺，土地储备呈逐渐减少的趋势。

据《每日经济信息》记者调查，近一年来，新鸿基没有为内陆城市增加新的土地储备，但黄、长江实业、九龙仓新世界等港商在内地频繁攫取土地。

另外，目前新鸿基在内地建设的940万平方英尺的房地产大多属于商场和办公楼，主要集中在北京、上海的核心区域。 未开发的7740万平方英尺土地储备的77%将成为高端住宅。

受内地楼市调控政策的影响，高端住宅市场首当其冲，市场消化缓慢，给内地专注豪宅开发的新鸿基业务蒙上了阴影。

截至财政年度，新鸿基在内地房地产销售额超过60亿港币。 公告称，新的销售额始于今年3月上市的上海滨江凯旋门项目。

但是，新鸿基并没有放弃内地市场。 11月15日，新鸿基房地产代理执行董事苏仲强对媒体表示，相信过去的稳定措施已经见效，中央将保持目前的调控力度。 关于内地楼市，苏仲强指出，近期内地成交量健康，房价稳定，对房地产市场长期快速发展充满信心。 未来集团仍将在北京、上海、广州及深圳等大城市物色合适的土地。

尽管如此，持续下降的土地储备量和偏向高端住宅的土地结构，预计将对新鸿基内陆房地产业务的快速发展产生一定的影响。

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