“北京现6000元单价房销售人员承诺租20年送50年采用权”

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经记者尚希从北京出发

占地超过3万平方米，2000多个套房景点、四星级酒店和2万平方米的超级商家共同组成了被称为北京房山地标性城市综合体的c-park时尚广场(以下简称时尚广场)。 目前，位于北京西南六环外的该综合体项目起步价仅为6000元/平方米，北京很快将在2、3万元的房价之下，存疑。

昨天，《每日经济信息》记者作为购房者询问时尚广场项目销售人员项目产权性质是否为小产权，销售人员否认“我们是区册村的集体用地，项目均已向相关部委备案。” 到底这个项目为什么能打出“无限制购买”来吸引买家呢？

集体用地上的“综合体”

“我们的一期已经销售完毕，两期什么时候开始还不确定，但我想明年之前会开始。 ’时尚广场的销售人员告诉《每日经济信息》记者，一期销售的千余户已于12月入住，目前正在建设5幢大楼。

根据该项目官网介绍的消息，该项目总占地面积37000多平方米，总建筑面积140000平方米。 项目分为南北两个区，有8幢17~26层的高楼，共计2500户，包括四星级酒店和2万平方米的超市。

销售人员表示，该项目主要为33~86平方米的中小户型，二期开盘价格为6000元/平方米，同时保证入户水电均为民间价格。 记者提出能否在合同上签字时，销售人员表示该项目签订了招商合同，但年限同样是70年，“你自己住肯定没问题。 也可以在企业注册，也适合投资居住。 ”

对于其2万平方米的商业，销售人员表示目前还未开盘的商业部分的具体价格和转让形式，销售人员表示:“要看开发商如何决定。”

限购政策实施以来，由于不在政策限制范围内，商业地产得到迅速促进。 这个项目也不再只受“城市综合体”的性质限制了吗？

“我们一定不是小产权。 这片土地是属于区册村的集体用地，土地性质属于批发零售用地。 ’这名销售人员告诉记者，他确信所有手续都可以在相关部委的网站上查询。

随后，《每日经济信息》记者在北京市计委网站上查询，该项目用地规划许可证申报的项目名称为区册综合批发市场扩建项目，建设单位为北京市房山区人民政府城关街道办事处区册村村民委员会，建设位置为房山区城关街道办事处区册村村民委员会， 该用地规划许可证于2009年7月颁发。

年4月8日，本项目与北京盛祥福鼎投资管理有限企业签订授权委托书，上述区册综合批发市场拓展项目宣传名定为“c-park时尚广场”，本项目由上述投资企业进行招商、收款和后期管理等相关事项 委托书上表示，办理交房手续时，由区册村出具《房屋权属证书》。

随后，《每日经济信息》记者联系了北京盛祥福鼎投资管理有限企业。 该企业相关负责人表示，该项目无住宅，全部为商业募集，因此也不存在产权证。 “销售员可能表达得不准确。 不是卖住宅，都是商店。 ”据对方介绍，该项目是包括商业、酒店、办公楼等在内的城市综合体项目，所有房产均归开发商自己所有，但租赁年限不同。 目前酒店已经关闭，到明年基本可以进入运营。

在补充协议上签字赠送50年

既然如开发商所说所有项目都是租赁的，那么根据合同法的规定，租赁期限最长不得超过20年。 销售者向购买者承诺的70年是怎么得到的呢？

对此，上述销售人员告知记者，在签订的招商合同中，确实只有20年的录用年限，但与购买者签订了补充协议，称“国家规定租赁年限不得超过20年，但补充协议又赠送了50年。 补充协议是主合同的一部分，两者发生冲突时，以补充协议为主，保证70年内无债务债权纠纷，可以自由转让和出售。 也保障了你的好处。 ”销售员这样表示。

这位销售员还表示，20年到期后，无需任何费用，还可以继续享有50年的招聘权。

“这不像商品房，因为国家无偿无限期分配土地。 这块土地通常用于建设市场、学校和医院。 我们原来也是综合批发市场，以市场扩张招商的形式获得了70年的招聘权。 ”面对记者的疑问，销售员笑着说，这么多人已经买了，完全可以放心。

这种“租赁销售”的模式对购买者有什么风险呢？ 对此，《每日经济信息》记者采访了秦兵房地产律师团队的徐斌律师。 徐斌表示，补充协议肯定会违反法律规定失效。 “这个项目从村集体用地的批发市场变成了综合体，改变了计划。 同样位于灰色地带，如果政策稍微严格一点，就有可能进入清洁保养的范围”。

徐斌表示，只有住宅土地开采权为70年，集体土地承包权通常为30年。 “销售员提出70年聘用权限是为了将70年和合法住宅这两个概念联系起来。 ”

随后，《每日经济信息》记者致电北京市住房城乡建设委员会民间热线，那里的工作人员在询问后告诉记者，从系统上看，c-park项目目前是西城区的项目，不是房山。 “你说的项目找不到预售许可证。 也就是说，前期的手续不是特别齐全。 关于购买这所房子没有保障。 对租20年赠送50年，不是物权关系，而是债权关系。 一旦租下这个住宅，将来遇到什么麻烦的时候对你来说就不太有利了。 ”

该工作人员表示，项目即使持有建设单位颁发的施工许可证，也与客户的购买关系不大，“而且租赁后可能拿不到门票。 这对你来说有一定的风险，所以建议你研究一下。 ”。

“正常租赁合同的房租可以一年支付一次，也可以半年、一季度支付一次，但该项目需要20年的租金不一次性重复支付。 这个实际上是通过租赁出售的。 打出了政策的边线球。 一旦发生问题，合同就失效了。 20年后，开发商看到房价上涨，说不租就不用租。 一旦有利，开发商也将提起诉讼，确认合同无效，并解除租赁合同。 ’徐斌律师告诉记者。

“城市综合体”只是概念吗？

对于这样的“六环外综合体”，卖场打出“自住投资两相合适，可以无限量购买”的招牌，被确定为民间用的水力发电天然气。 这无疑吸引了一些刚购买的购房人和被限购令压下的无资格购房人。

但是，该项目的开发商确定，该项目为商业招商，否定了住宅存在的效果。

卖场、开发公司的各种口径似乎也强调了隐藏在“城市综合体”大热背后的担忧。

“一个城市综合体未来的快速发展，必须依赖地区周边的合作。 包括是否有支持快速发展的费钱人士在内，光靠项目本身的出租人很担心。 ’郭毅告诉记者，对综合体项目来说，不是政府计划建设的，如果大量配备住宅用地、教育设施用地、娱乐设施用地实现整个地区的建设，单靠一个综合体项目是不会有好的收益前景的。

“目前，成都和杭州在综合体建设方面除了有地方性的技术规定外，没有全国性的具体技术标准，首要的是多功能以上的以商业为主的产品。 》中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

王永平还表示，投资者不应迷信综合体。 “什么样的商业业态并不重要，投资者还是必须对整个项目的前景、周边环境进行基础调查。 目前房地产概念的营销非常多，购房者必须合理评价。 ”

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