“摩根大通失手大连项目 国外基金投资房产风险显现”

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经记者尚希从北京出发

由于销售不景气，融资合同违约，摩根大通旗下的投资基金失去了大连“御澜山”项目的所有权。 摩根大通在被该项目击败、目前海外基金纷纷涌入内地房地产市场的大背景下，显得有些耀眼。 这个例子暴露了海外基金在内地房地产行业投资的硬伤。

高和投资金融分析师李慧忠在接受《每日经济信息》记者采访时表示，对房地产项目，特别是商业房地产项目，80%以上的价值多依靠后期管理运营实现。 摩根大通等海外投资机构资金实力雄厚，专注于财务投资，因此缺乏对项目的参与，后期管理运营交给了第三方。 这给项目带来了很大的不确定性。

澜山项目的曲高和寡妇

据《华尔街日报》报道，位于大连的御澜山项目为摩根大通子企业摩根富林明理财拥有全部1只基金。 该基金向该楼盘项目投入了8000万美元。 英国融资机构渣打银行提供了该项目1.4亿美元融资的大部分。 由于销售不景气而违反贷款合同，因渣打而取消了该楼盘的回购权，该基金失去了该楼盘。

我知道这个楼盘在大连市中心。 去年9月楼盘开业时价格达到每平方米3.5万元，面积从110平方米到600平方米不等，共有270套精装住宅来源。 开盘后的售价一度从3.5万元/平方米降至2.5万元~3万元/平方米，但并未给销售带来变化。 据报道，该楼盘自开业以来一套也未售出。

熟悉楼盘的相关人士告诉《每日经济信息》记者，这个项目原本是办公楼的立项，后来变成了住宅。

根据大连市国土资源局提供的消息，这座大楼是大连金广集团的烂尾楼，已经闲置了10年。 大连星耀置业有限企业接手了这个项目，因资金困难找到了摩根富林明理财下的基金。

《每日经济信息》记者表示，与周边楼盘每平方米不足2万元的价格区间相比，御澜山的价格过高。 据悉，这个被称为“世界性公园豪宅”的项目，占地9800平方米，总建筑面积近11万平方米的鳟鱼中，只规划了270套精装户型。 其中，365至455平方米的3居至4居为主力户型，110~171平方米之间的1居至2居为个性户型。 主力户型的售价在275万~1500万人民币之间。 在大连，这样的价格超过了别墅。

“这个项目的销售受到阻碍，很大程度上与产品的定价、自己的定位不符合地区费用有关。 ”亚洲澳大利亚机构的郭毅营销总监在接受《每日经济信息》记者采访时表示，海外基金之所以拿到大连这个高端项目失败，很大程度上是没有了解当地的市场情况和产品在市场上的接受度。

郭毅教授还指出，海外资金越来越关注一线城市和商业房地产行业，但很少投资住房，这样的例子很特殊。 ”

随后，《每日经济信息》记者联系了负责销售该楼盘的世邦魏理市，大连分公司工作人员告诉记者，与该楼盘的合同于今年4月到期，目前楼盘的具体情况尚不清楚。

关于该楼盘的现状，根据之前《华尔街日报》的报道，渣打银行止赎项目后，德勤被指定为项目主持人。 被雇佣来销售御澜山的世邦魏理市集团企业正和渣打银行一起寻找潜在的买家。

基金投资风险显现

澜山的失利，从另一个角度揭示了目前房地产行业私募基金，特别是海外投资在房地产行业的硬伤。

“很多海外投资机构在国内进行财务投资是首要的，对房地产项目的参与度不够。 虽然资金雄厚，但不适合后期的管理运营，一般外包给第三方进行。 ”李慧忠告诉记者，项目上涨一般取决于后期的管理运营。 特别是在商业地产，80%的价值在于管理运营，而外资投资只看资产价值的上升。

目前，国内房地产业资金的70%仍来自预售和银行贷款，基金等直接融资仅占5%。 根据住房政策研究中心课题组和高和资本此前联合发布的《人民币房地产私募股权基金快速发展报告》，房地产私募股权基金将在未来3年内达到5000亿元的规模。 由此可见，房地产私募基金预计未来将在中国进入快速发展的道路，因此引发的投资风险必须引起关注。

《每日经济信息》记者了解到，目前，就单一项目而言，整个市场的相对正常资金比例为1:3 (自有资金为1，银行贷款或信托为3 )，相对安全的企业可以为1:2。 李慧忠告诉记者，开发商通常选择贷款或信托，但由于银行贷款资金价格较低，优先银行未成功后将利用信托。 目前信托融资利率最高达到15%，银行在10%左右。

“但是，目前个别项目的资金比例有时达到1:4，这种风险比较大。 ”李慧忠告诉记者，资金杠杆上升，会提高对房地产企业的资金结构要求，加速现金回流。 根据信托“2+1”的期限，3年内出售而在退款方面遇到困难的话，公司的风险会特别大。

除了海外投资，在目前国内房地产市场私募基金风生水起的时候，摩根大通旗下资金的失败具有一定的借鉴意义。 “最大的意义是，好基金的核心竞争力不是钱，而是管理运营。 ”李慧忠说。

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