“建业被曝库存超百亿 三四线城市销售压力增大”

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经过记者王杰从北京出发

二三线城市应该是全国性房地产企业新的销售增长点，但现在逐渐成为龙头公司的“票房毒药”。 深耕河南的建筑业房地产最近被曝光库存过高。

建筑业房地产( 00832，hk )上半年报告数据显示，建筑业房地产目前共有29个在建项目，其中5个位于郑州市，其余24个位于河南省其他城市。 据测算，建筑业现有库存截至今年9月将以8.4个月的销售速度售罄，但万科等房地产企业的销售周期均在6个月以内。 两者的区别在于，建筑业的房地产库存大部分集中在河南省，而后者的库存分布在全国各地。

可销售的来源或最多150亿元

10月12日，建筑业房地产表示，该企业今年前9个月的合同销售额为78亿元，比去年同期上涨11.7%。 销售面积为118.7264万平方米，比去年同期上升2.9%。 其中，合同销售来自全国19个以上的城市，包括郑州、洛阳、信阳、濮阳、周口等二、三、四线城市。

企业实现年销售目标的问题很少，但巨大的库存量是建筑业房地产面临的课题。 原香港在研究报告中表示，建筑业房地产的年目标约为90亿元，占可销量的55%左右，其目标比较保守。 据此计算，该企业今年的年可销售量超过160亿元。 根据德银日前公布的研究报告，预计今年下半年建筑业房地产可销售资源将达到120亿~150亿元。

据建筑业地产年半年新闻报道，上半年完成新开工建筑的建筑面积为84.58万平方米，储藏室面积约27万平方米，共计约111.58万平方米。 如果上半年的新开工面积下半年上市，按照近9个月的平均销售面积13.1918万平方米计算，库存消化周期为8.4个月。

对此，建筑业房地产企业品牌部相关负责人在《每日经济信息》中表示，建筑业库存量暂时没有统计，但建筑业房地产有其自身的企业品牌特点和营销对策，目前的库存并未给整个集团带来困难。

与其他房地产企业积分开发一二线城市不同，此前建筑业房地产布局积分位于三四线城市。

7月18日，河南省统计局公布的数据显示，上半年河南省房地产开发投资1271.84亿元，增长15.6%，比去年同期下跌20.6个百分点。 一季度、四个月、五个月、上半年、河南全省房地产开发投资分别增长24.6%、23.8%、20.6%、15.6%，并逐步下跌。 北京美联房地产高级经理张磊说:“投资下跌，说明开发商没有看好河南市场。”

三四线城市的销售压力很大

中原集团研究中心的数据显示，随着标杆房屋企业销售业绩的回暖和推送速度的放缓，以前开发商高企的库存被迅速消化。

以万科和保利为例，据中原统计，万科和保利库存面积(已取得预售证但尚未销售) )均约500万平方米，其最近3个月平均销售面积108万平方米、94万平方米计算，库存消化时间分别为 按近12个月平均销售量计算，库存消化周期分别为5.3个月和7.3个月，在合理范围内。

张磊表示，普通房企和标杆房企的库存消化时间差距应该在一个月以下。 “建筑业房地产库存消化时间达到8.4个月，就太长了。 四季度房企将继续分化，不排除部分业绩完成速度较慢的房企将掀起降价促销浪潮。 ”

中原地产研究所的相关数据显示，保利地产与万科的土地储备结构基本相同，都集中在二级发达二线城市、发达二线城市到一线城市三个台阶上。 但是，建筑业房地产今年的可销售楼宇集中在郑州、洛阳、开封、平顶山、济源、周口、新乡、漯河、商丘等9个二、三、四线城市。

二线城市楼市萧条是建筑业房地产库存增加的主要因素，中国西南省会城市贵阳就是一例。 据悉，城乡常住人口和流动人口加起来还不到500万人的这个城市，由于开发量持续增大，面临着供给超出需求的不自然。 “这一现象证明一二线城市的销售压力正在向二三线城市转移。 ”张磊说。

房地产行业专家陈晟说，一线特大型城市目前处于比较正常的供需状态二线城市有一定的供给压力，但仍在可控范围内； 三线城市已经因降价而发生了无法实现销售额的供给泡沫。 监测数据显示，河南省库存拆迁周期在12~15个月之间。 在河南省，除省会城市和部分较发达地区外，部分三四线城市供给压力明显过大。

亚机构市场总监郭毅表示，三四线城市的诉求只集中在当地民众身上，吸引力有限。 这些地区的土地价格很低，大型住宅企业迅速发展为三四线城市，同时开发的项目规模也很大。 当地房企也在开发楼盘，这些地区的房地产规模急剧增加，许多三、四线城市项目滞销。

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