“房地产千亿信托到期：谁要卖“儿”卖“女”？”

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经过记者徐学成为杨羚的人来自广州上海

来自中金企业的研究报告显示，今年三季度房地产信托到期规模约为1000亿元，平均每月不低于300亿元。 据房地产上市公司上半年报纸报道，今年前6个月，地产商的财务状况喜忧参半，资金宽松的只有少数公司，许多公司过得并不轻松。

绿城中国董事长宋卫平上半年将20多个项目作为穷人家的“孩子”出售“女人”相比。 临近期限的信托没有足够现金的开发商为什么要“过冬”？ 很多行业专家可能会像解体一样，继续抛售项目。 《每日经济信息》记者对一些地产商进行了调查，发现公司之所以沦落为销售项目，可能几年前就已经发生了错误，任何时候都不能犯大错，特别是给领域的“冬季”敲响了警钟。

高负债扩大“坏结果”——嘉凯城短期借款超货币资金近1倍

经记者徐学成出生于广州

在搜狐房地产频道对30家上市房地产企业偿付能力的最新统计中，业绩大幅下滑、负债率高的嘉凯城( 000918，sz )排名垫底，被誉为今年上半年的“最熊上市房地产企业”。

《每日经济信息》记者观察到，嘉凯城截至今年上半年的资产负债率接近80%，账面货币资金17.95亿元，几乎只支付了短期债务的一半。

嘉城上半年业绩不佳的原因归结为可结算项目少，库存在企业总资产中占很大比例。 对嘉凯城来说，缓解还款压力只能期待下半年销售有所好转。 但相关分析显示，产品定位比较高端的嘉凯城在目前市场上不容易实现反弹，随着资金压力的加大，嘉凯城可能只能靠高利率信托救火。

短期贷款“火烧眉毛”

半年报数据显示，上半年嘉凯城营业收入15.19亿元，净利润亏损3.28亿元，比去年同期分别大幅下跌45.11%和4600.96%。

嘉城在半年报上表示，由于本期项目销售价格下降，主营业务毛利率下降，结算规模较去年同期有所减少，本期净利润与去年同期有较大不同。

数据显示，年嘉凯城营业收入仅为64.8亿元，比年91.8亿元下降近30%。 同期，嘉凯城2.06亿元的净利润还不到去年的1/5。

截至今年上半年，嘉凯城的资产负债率达到79.18%，比去年同期上升2.19个百分点。 年、年、2009年，企业资产负债率分别达到76.99%、70.04%、75.76%。

中投顾问薛胜文高级研究员指出，嘉凯城负债高企，资金压力紧张，一方面是因为上半年财务、管理、营业“三费”的提高，根本原因是企业扩张迅速导致营销费用增加和人力成本增加。 另外，政策法规影响大，企业销售不够好，影响了项目结算进度，前期投资未能收回。

销售额的连续下跌，收紧了嘉凯城的资金链。 目前，嘉凯城的“燃眉之急”可能是即将到来的高额短期债务。

数据显示，截至今年上半年，嘉凯城负债共计207.22亿元，其中一年内到期的非流动负债32.20亿元，短期借款35.72亿元。

由于上半年销量不好，嘉凯城的资金不充裕。 截止到上半年，嘉凯城的货币资金只有17.95亿元，几乎只能支付短期贷款的一半。

高负债扩大的“坏结果”

2009年在亲交所借壳上市以来，嘉凯城的成绩像过山车一样通常在2008年亏损，2009年亏损净利润12亿元，年和年净利润持续下降至11.15亿元和2.06亿元。

这几年，嘉凯城的资产负债率一直接近80%。 一位靠近嘉凯城的房地产业人士指出，业绩下滑看似销售不良，但更深的原因是，在高负债扩张模式下，嘉凯城“走错了步”，市场形势解体不充分。

《每日经济信息》记者了解到，在2009年房地产市场调控“奇袭”的形势下，2009年取得业绩的嘉凯城没有放缓扩张步伐，连续在青岛、武汉等地区获得超级大盘项目。 据悉，青岛旧城改造项目总建筑面积达到182万平方米，武汉巴登城规划建设用地面积6700亩，规划建筑面积也达到130万平方米。

仅年，嘉凯城新增土地储备面积400万平方米，同年嘉凯城新增融资达44.7亿元。 截至年底，嘉凯城的净资产只有40亿1200万元。

年，嘉凯城的销售只有39.5亿元，但总推量在120亿元左右，销售率仅为33%。

财通证券拆解显示，嘉凯城项目的85.2%分布在限购区域，产品定位在中高级市场，受政策调控的影响很大，影响了企业项目的结算进度。 嘉城的年报数据显示，当年平均售价达到15700元/平方米，土地价格也达到3000元/平方米左右，这与转速较快的房企相比显然没有竞争力。

截至今年上半年，嘉凯城总资产261.72亿元，其中存量200.67亿元，占总资产的比重达到76.67%。

或者期待信托融资“救火”

申银万国报告称，嘉凯城年可销量预计为180亿元(新盘+库存)左右，如何提高脱化率是企业年销售和业绩增长的关键。 但从企业目前的产品结构来看，只有名城公馆、青岛嘉凯城项目具有刚需特点，可以更快收回资金，但其体积有限，嘉凯城今年的销售预计乏力。

薛胜文表示，嘉凯城调整的关键是减少中高级产品的开发，增加平民化产品的比例，提高脱化率。 另外，项目还有沉淀价值高的特点，市场转暖将迎来触底反弹，即使面临短期债务压力，也无法通过抛售项目来缓解资金压力。

对此，《每日经济信息》记者向嘉凯城方面发出采访信，询问下半年是否采取相关措施缓解资金压力，但在发出消息之前没有得到对方的回复。

这些接近嘉凯城的业内人士认为，如果市场不好转，嘉凯城的现金回流将受到阻碍，直接影响短期债务的偿还能力。 除了依赖销售以外，只能依赖信托融资。

对背负着高额债务不断扩大的嘉凯城来说，依靠信托获得资金并不是什么新鲜事。 据《每日经济信息》记者介绍，年，嘉凯城仅两周内就连续进行了两次信托融资，总额达10亿元。 这包括通过旗下控股企业向昆仑信托转让无锡某项目的收益权，以此融资5亿元。 另一种融资是通过债权担保计划向五矿信托融资4亿~5.7亿元，信托年利率为15%。

财通证券此前分析认为，嘉凯城是浙江省国资委旗下唯一的房地产上市企业，其控股股东浙商集团拥有雄厚的财力，其国企背景也能为企业提供较好的资金支持和信用保障。

但一个不容忽视的事实是，从2009年开始，嘉凯城的净资产收益率一直徘徊在低位，年仅5.08%，年上半年更是下降到-8.30%。 在这种情况下，业绩前景尚不明朗的嘉凯城将据此支付更高的融资价格。

商业地产在冬季上置集团上半年的销售额达不到7.5亿美元

经记者杨宠从上海强发

上置集团( 01207，hk ) 8月31日公布的中期业绩多少证明了这家企业的财务困境。 截至6月30日，该企业账面上的可动现金及银行存款只有30亿8300万港币，扣除定金，前置集团理论上需要在一年内支付的各项流动负债超过180亿港币。 集团销售异常糟糕，今年上半年销售不足7.5亿元人民币，仅为到期流动负债的5%。

业绩没有波动

前一年中，标普以前一年6月销售额仅为全年目标的1/3为理由，将高位组的展望从稳定调整为负。

今年上半年，上置集团又因去年下半年业绩被标普“点名”，面临大量海外债务和信托贷款到期，被认为销售执行不佳，流动性减弱。 事实上，截至今年6月30日，上置集团上半年合同销售额不足7.5亿元，比去年上半年和下半年差。

虽然销售业绩没有好转，但即将到期的各种流动负债比去年同期大幅上升。 根据中期业绩，一年内到期的利息银行和其他借款将达到62.73亿港币，今年首次的数字只有37.63亿港币，5.6亿港币的有担保优先票据也将在一年内到期。

上置集团此前没有料到今年上半年业绩如此不完善令人满意。 在今年4月公布的年度报告中，上置集团主席施建曾经提出了一年快速发展的计划，即加大商业地产的调整与整合，进一步增加在全国二、三线城市，甚至三、四线城市的扩张。 但我没有料到今年上半年商业地产的销售会比住宅更糟。

商业地产不畅销

根据去年商业地产的人气，上置集团今年的产品结构应该比去年合理。 年报显示，上置集团去年业绩贡献最大的8个项目中，4个来自上海，其中有3个住宅项目。 因此，去年，上置集团在可售持有或开发的房地产已经达到80.95亿港元的情况下，仍增加13亿港元投入新项目。

但是，今年的市场走势和去年完全不同。 在市场整体柔性化的大背景下，以商业项目为销售主力的上位集团自然很难取得好的业绩。 根据中期业绩，绿洲中环中心去年上半年共销售14339平方米、4亿9700万港元，销售平均价格接近3万4700港元/平方米。 今年上半年销售平均价格降至26479元/平方米的情况下，只销售了1532平方米，销售额仅为去年全年的1/10左右。 这个项目还没有销售8万平方米。

去年年底新推出的其他商业项目也是如此。 根据中期业绩，绿洲中环广场、米兰湖硅谷项目、米兰湖优湖三个项目今年上半年总销售额仅为2.5亿元，去年绿洲中环广场一个项目销售额达到4.97亿港元。

根据上海网上房地产统计数据，上述未售住房总商品值超过30亿元。 如果全部抛售完毕，可以减轻上置集团未来一年的到期债务压力。

中房信研究总导演薛建雄表示，上海运营商的销售战略一直以“高质量、高定价”为中心，虽然转速不高，但现金流相对稳定。 但是在商业地产行业，按照目前的行情，商业地产的价格折扣必须是周边房价的6折，以上置集团上半年30%多的平均毛利润水平，这样大幅降价显然是不可能的。