“万达城的另一种融资可能：众筹、私募、信托？”

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◎每次经过记者区家彦，都会从广州出发

在旅游地销售房地产处理项目投资资金的一部分是万达城现有的资金处理方法 但是，由于许多房地产公司在旅游胜地扎根，万达要在市场上销售，将面临非常激烈的竞争。 据克瑞统计，截至2009年底，国内旅游房地产项目共计926个，但到了年末更新为7965个。

受产品同质化、实际诉求下降的影响，以前流传下来的休闲类景点的销售陷入困境。 再加上百亿元的投资额，加上主题公园长期的投资回报期，如何才能在旅游运营和房地产销售之间协同快速发展，这是一个艰难的平衡术。

在这种背景下，利用新的房地产金融融资工具提高开发项目的收益率已成为领域的新趋势。 万达也有可能使用上述新模式，处理都江堰万达城550亿元的融资需求。

主题公园很难赚钱

据克比瑞统计，从2009年开始，万达、世茂、恒大等房地产巨头争相进入主题公园市场。 据统计，从年到年，国内至少新出现了8个主题公园，其中不乏迪士尼、凯蒂猫、乐天世界、六旗、环球影城等国际企业品牌。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，以前流传的意义上的旅游房地产依靠稀少的自然资源，但这些资源已经支离破碎，开发商只以“旅游”的名义出售住宅，以前流传的旅游房地产项目的 以卢旺达文化旅游城市为代表的新一代旅游复合体，通过自建特色旅游资源，摆脱了对自然资源的依赖，呈现出新的领域趋势。 “正如每个旺达城市都有固定位置的主题公园和旅游设施一样，旺达希望通过旅游资源引起人流，提高土地附加值，通过房地产销售获得溢价回报。 ”滇和商业策划运营机构理事长黄文杰告诉记者，主题公园是吸引眼球、获取人流的核心，所以运营是否顺利，决定了后续房地产销售能否获得高溢价。

但是，从世界范围来看，主题公园的投资回报期长，赤字不少。 以总投资额超过200亿港币的香港迪士尼为例，项目在开业7年前亏损，到了年才盈利。 香港特区立法会议员曾估计乐园有可能在2045年前收回价格。

根据克瑞研究报告，目前国内主题乐园投资5000万元以上的已有300家左右，但其中一定的品牌曝光度、经营业绩良好的只有10%，7成为赤字，2成持平，现状令人担忧。

新的金融工具将被大规模采用

由于主题公园具有前期投资大、投资回报长的特点，平衡房地产销售的现金流，缩短收益率周期至关重要。

万达集团董事长王健林透露，万达文化旅游城市的资金来源于三个渠道。 即自有资金、银行贷款和部分房地产预售。 所有卢旺达文化旅游城市都有相当比例的商店和住宅不动产，该不动产的部分预售回收资金将补充到后续文化和旅游项目的建设中。

但欧阳捷认为，大型旅游房地产项目多位于城市边缘，开发商在主题公园、旅游设施还未成熟的情况下急于销售房地产，将受制于地区人气，项目也只能低价销售，公司溢价 黄文杰对《每日经济信息》记者表示，“对超大型旅游综合体来说，往往是高投入、高产出、高风险，如果现金流控制不好，将面临资金链容易断裂的危机。” 因此，有必要通过金融手段降低开发商的资金压力。 另一方面，通过众筹等方式处理开发商的资金投入问题，潜在客户也有望增多，成为旅游房地产之一，另一方面，通过积极引进私募基金，运用到房地产信托基金，开发商将转型轻资产的运营模式，集中精力完善旅游资源，

事实上，王健林去年下半年曾表示，他提出要快速发展万达的金融业务，已经注册申报成立注册资金300亿元的财务企业。 万达的金融业务迅速推进后，像绿地“地产宝”这样的大型房地产开发、运营融资的金融类产品上市只是时间问题。 万达通过云基金和房地产基金融资显然不是难事。