“营业额逆市飘红 恒大成“最薄利多销”房企”

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经记者徐学成出生于香港

管制政策前景不明，就像这一天香港的天气一样，乌云密布。 在许多大型房企纷纷向外界公布上半年成绩单后，恒大地产( 03333，hk以下恒大)的半年报告姗姗来迟，但这并不影响恒大一如既往地给购房者和投资者带来惊喜。

昨天( 8月28日)公布的年上半年业绩数据显示，恒大销售额比去年同期增长超过15个百分点，成为全国销售额最多的房企之一，另外恒大上半年净利润达到人民币56.2亿元，在领域排名靠前。 相关分析表明，恒大在销售额和净利润指标上一直表现良好，但综合来看，恒大的核心业务利润率在领域并不高，这也体现了恒大一直以来贯彻的“薄利多销”战略。

销售额很受逆向市场欢迎

在经历了“史上最艰难”的房地产市场调控浪潮后，很多人在今年上半年的政策水平上有望得到一定的缓解，但实际上并非如此，综合已经在下半年公布的多家房企数据，很多房企在这一形势下“艰难”。 但是，恒大这半年发出的成绩单一如既往地给我带来了惊喜。

昨天公布的上半年报纸显示，上半年，恒大销售额比去年同期的人民币320.6亿元上涨15.5%，至人民币370.4亿元。 其中，房地产业务收入为人民币364.9亿元，每年增长15.1%。 报告期内物业管理收入1.6亿元，比去年同期增长30.8%；物业收入5230万元，比去年同期增长14.7%；报告期内工程建设、酒店经营及其他物业开发相关业务收入3.4亿元，比上年增长75.4%。

在已发布半年报纸的大型房企中，恒大370.4亿元的销售额排名靠前。

同期，恒大实现销售面积576.8万平方米，是港口上市的内陆房企中最高的，从上半年全国房地产市场情况来看，恒大提交的《成绩单》并不容易。

根据国家统计局的数据，今年1~6月，全国商品房销售面积39964万平方米，比去年同期减少10.0%，其中住宅销售面积降幅最大，达到11.2%。 另外，商品房销售额也下降5.2%至23314亿元，其中住宅销售额下降6.5%，跌幅最明显。

恒大良好的业绩取决于企业对上半年市场形势的准确把握。 《每日经济信息》记者了解到，恒大自去年底以来，对今年上半年的形势做出了“先遏制，后提高，温和回暖”的基本评价。 这是因为一季度市场低迷期间，恒大的抛售力度不高，反而在二季度以后出现了一定程度的“爆发”。

数据显示，4月，恒大销售额和销售面积环比分别增长103.5%和126.4%，相当于一季度三个月销售总额的5月销售额更是增长到103.7亿元，相当于一季度三个月销售额总和的1.25倍。

截至上半年，恒大获得合同销售额350.4亿元，实现年目标的43.8%。 7月，恒大势头持续，销售额达到82.4亿元，迄今为止，全年800亿元的销售目标已经过半。

薄利多销符合需求

虽然56亿2000万元的净利润位居领域前列，但恒大的良好业绩仍要归功于其贯彻始终的“薄利多销”战略。

半年度数据显示，上半年恒大销售金额和销售面积分别为350.4亿元和576.8万平方米，整体销售均价为6074元/平方米，比去年同期进一步下降。

按照恒大精装房的标准，扣除1500元/平方米的装修价格后，恒大每平方米的售价不到5000元。

相关分析显示，从纸面上看，恒大近年来的净利润在领域内排名靠前，但从核心业务利润率上看，恒大的排名并不靠前。 一个明显的例子就是，只有5000元/平方米的房子，减去土地价格、建筑价格，“恒大赚的钱不多”。

相对较低的定价意味着恒大必须严格控制价格。 《每日经济信息》记者了解到，恒大的战术采购联盟已经聚集了300多家国内外知名企业品牌，其中79家签署了年度首次供应战术协议。 关于装修材料，恒大统计分析了占供货总额90%的20种材料，发现材料价格涨幅最大，通货膨胀最严重的2008年至2008年，集团购买的外墙砖、瓷片、涂料、门窗等装修材料，

恒大在半年报上指出，集团通过覆盖房地产开发全过程的精品战术联盟，凭借巨大的建设工程面积和垂直一体化的采购模式，实现了战术伙伴双赢，比较有效地抵御了建材价格上涨的压力。

薄利多销”在恒大的项目布局上可能表现得更为明显。 半年度数据显示，二三线城市项目今年上半年对恒大销售业绩的贡献比例达到98.8%，截至6月30日，恒大在全国121个城市有218个项目，而二三线城市的项目比例达到97.2%。

另外，作为土地购买的一环，恒大也表现出了非常强大的控制能力，截至上半年，恒大的土地储备价格只有648元/平方米。

业内人士表示，恒大是领域中“最薄利多销”的公司，说起来也不为过。 通过管理降低价值成本后，本来可观的利润空之间的恒大选择了造福人民，严格控制利润率，形成了薄利多销。 目前，在投资、投机性诉求被抑制、刚性诉求占据市场主流的情况下，恒大的“薄利多销”战略使产品定价、实用性符合市场趋势，备受买家青睐。

稳健的战略保证持续快速发展

具有极强的价格控制能力，恒大的产品定位准确、性价比高，迅速抢占了市场。 恒大这几年的快速发展给外界留下最大印象的是其快速周转能力，但在今年年初的发布会上，恒大管理层评价说，进入了“稳健的增长时间”。

一度，这在不容乐观的市场预期中被认为是恒大的“被动选择”，但无论是在把握销售步伐上，还是在土地储备上，恒大的表现都是符合公司快速发展规律的自主调整。

今年上半年被认为是住宅企业“抛售”的关键时期。 因为在市场还不景气的情况下，一些房企盲目力量带来的效果恰恰相反。

《每日经济信息》记者注意到，上半年市场整体呈现“冷、热”局面，年初春节档期未给市场带来多少惊喜，经过一季度的降温和沉淀，楼市5、6月迎来回暖趋势。

今年3月28日，恒大集团董事局主席许家印在香港年度业绩发布会上就今年中国楼市走势进行了评价。 “去年(年( 12月和今年)月是近年房地产市场最低迷的时期，春节过去的2月不好。 3月开始好转，4月以后会更好吧。 ”

事实上，恒大也没有选择年初发力，而是将力量集中在了第二季度。 数据显示，恒大二季度销售占全年800亿销售目标的33.5%。

在同一年的业绩发布会上，恒大董事局主席在回答记者关于土地市场战略的提问时表示，恒大今年也将重复去年下半年以来较为谨慎的土地购买战略。

半年度数据显示，截至上半年，恒大新增土地储备544万平方米，整体土地储备面积增至1.42亿平方米，增幅仅为4.0%，增幅远低于去年同期的41.0%和去年同期的31.7%。

恒大新购入的这些土地主要分布在长沙、济南、沈阳等二三线城市，新增土地的价格也只有967元/平方米。

购买土地进行适量补充时，恒大的资金状况没有受到影响。 数据显示，截至去年6月30日，恒大账面现金余额达到247.4亿元，加上未采用的银行授信额度361.2亿元，共有608.6亿元的可动用资金。

与此同时，恒大目前应支付的总土地价款为369亿元，且支付期限合理。 年下半年只支付80亿元，年134亿元，年94亿元，年及以后支付61亿元。

相关分析表明，恒大新增土地储备在重视二三线城市均衡快速发展、保持稳健现金流的基础上，恒大新增土地储备位置更优、上升潜力更大，符合企业优质稳健的增长战术，是产品和集团的整体性增长战术