“卓越商住双引擎战术全国提速 要做中国城市商务地标领跑者”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

北方有soho中国，南方有卓越。 两者都是因在城市中心地区开发商业综合体项目而闻名的公司，在具体的经营方法上曾经相似，但最近发生了变化。

在大家一起进入商业地产开发行业后，写字楼开发供应面临着相对过剩的危险。 目前，房地产领域面临着深刻的变革，但两家公司的应对措施目前与众不同。 最近，soho中国宣布拥有和经营旗下的商业房地产，改变了以前“部分散装销售+持有”的模式。

在今年博鳌房地产论坛上，一向对市场风险保持警惕的卓越集团总裁张远在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“楼盘有可能破坏企业品牌和公司的时代已经到来”。

另一方面，与soho中国采用的战术不同，卓越集团仍在重复商业和住宅并重的双引擎快速发展模式，积极应对土地获取、运营、营销，根据新的市场形势做好公司经营战略调整，应对领域风险

在此基础上，今年上半年的优质集团改变了以前“光靠租赁无法销售”的经营方式，开始销售深圳优质世纪中心1号楼的部分办公楼单位。

上半年，优质集团的销售开始大幅加速，以超过49亿元的销售实绩排名全国第39位。 短短半年的销售额超过了全年的销售业绩，这也创造了卓越集团历史上最快的记录。

根据优秀集团五年快速发展规划，三年综合实力将达到全国排名前30位，年销售额将达到200亿元。 随着深圳、上海、青岛等城市商业综合体项目卓越进展顺利，这标志着优秀集团在商业房地产开发方面将大幅加快。

半年销售额超过49亿元，超过全年

要说深圳优秀的集团，在领域内被授予“深圳cbd办公楼专家”的卓越称号。 由于2004年进入深圳中心区开发商业办公楼房地产，根据先发的经验特点，卓越集团2006年是深圳cbd最大的商业房地产开发商。

从2004年到现在，卓越集团相继开发了卓越大厦、卓越世纪中心、卓越时代广场等多个高级写字楼项目，成为深圳cbd办公楼的地标。 目前，优秀的集团在一线城市已经开发，参与开发的商业房地产建筑面积超过100万平方米。

2009年，卓越房地产卓越世纪中心和时代广场两个深圳办公楼项目共销售42.47亿元，一举奠定了成为华南最大商业房地产开发商的优越市场地位。

此后，优质集团开始顺应市场变化，在“部分分拨+持股经营”的经营理念下，对部分旗下办公楼的项目采取了“只租不卖”的战略。

今年上半年优良集团突然开始卖楼，引起了业界的关注。 据悉，优秀的集团改变了“只靠租赁不能出售深圳中心区的商业房地产”的方法，开始出售优秀的世纪中心1号楼。 另外，据优秀集团介绍，优秀世纪中心一层楼的销售现已超过2万平方米，销售金额超过13亿元，其平均售价为58000~78000元/平方米。

另一方面，卓越世纪中心售价超过7万元/平方米，刷新了深圳近年来商业写字楼的销售单价纪录，打破了以往深圳商业地产市场“只租不卖”的经营模式。

因此，非凡的行为曾引起市场关注者对非凡资金状况的担忧。 但是，卓越集团执行总裁张远解释说，出售卓越大厦并不是因为资金紧张，而是因为公司适应市场变化趋势，积极调整公司运营思路。 另一方面，目前整体经济快速发展速度已经开始放缓，其他产业的快速发展也相对放缓，写字楼、购物中心等商业项目的诉求应该也相应放缓。 另一方面，由于下半年深圳写字楼市场将有大量新供给进入市场，商业地产供给过剩的风险加大，敏锐的风险嗅觉使得优秀的集团认为上半年是出售写字楼的最佳时机。

对于希望稳定运营的开发商来说，租售比可能是明确租赁或销售模式的关键。 目前卓越在商业项目中持有经营面积的比例约为15%左右，剩下的多以销售为主，但今后卓越也会根据不同地区的商业项目适当增加持有比例至20%。

据优秀集团人士介绍，近5年来，商业地产的优质销售收入已经达到总销售收入的40%~50%。 按照快速发展规划，未来五年，优质集团全国商业房地产开发量将近300万平方米。 年下半年开始，卓越集团大规模开工建设的有深圳上梅林综合体项目、后海办公楼项目和监控楼项目、上海卓越世纪中心、青岛卓越世纪中心等五大综合体项目。

优质办公楼的销售受到市场投资者的欢迎，长沙、东莞、惠州等地的住宅项目备受欢迎。 上半年，优质集团整体销售额超过49亿元，实现了今年优质70亿元销售目标的70%，也超过了年销售额，居上半年全国销售排行榜第39位。

除办公楼销售情况良好外，长沙卓越住宅项目今年一季度销售目标完成率为296%，合同金额为3.43亿元。 其中蓝色海岸产品系列获得长沙一季度销售龙虎榜销售金额第一名。

加快战术调整的速度

事实上，优秀的世纪中心1号楼今年3月发布公开销售时，打破了原有优秀集团“光靠租赁无法销售”的经营模式，soho中国过去的“部分散装+持有”创新经营模式也树立了优秀的榜样，

但是，目前优秀集团出售楼宇的意义并不单纯局限于市场经营模式的变化，也与优秀集团整体市场战略的变化有关。

在业务部门，优质集团多次将商业地产行业专注于一线城市中心区域综合体的开发与运营，住宅地产定位为一、二线城市开发中高档大型居住社区“商业与住宅并行”的双引擎模式，最终颠覆了国内以优质地产为中心业务的企业品牌公司集团。

近年来，商业地产市场的开发热潮不断。 随着年在上海市奉贤区南桥新城项目用地上卓越竞争，上海首个综合体项目在上海卓越世纪中心卓越启动。 年卓越集团在商业综合体项目快速发展中，启动了深圳、上海、青岛三大综合体项目，目前卓越集团商业面积达314.6万平方米。

这意味着优秀集团的商业和住宅双引擎快速发展战术计划的进展大大加快，也是优秀集团改变单一产品结构、丰富产品副本的重要一步。

年，在某集团快速发展战术会议上，卓越集团开始积极调整自己的快速发展战略，制定了未来五年卓越集团商业房地产开发面积达到300万平方米的目标任务。 根据优秀集团的快速发展计划，3年来综合实力达到全国排名前30位，年销售额达200亿元。

但是在具体的市场战略方面，优秀的集团认为根据新的市场形势进行公司经营战略的调整可以有效地防范领域风险。 二季度末，许多机构统计数据显示，下半年深圳办公楼供应量将降至井喷，超过60万平方米。 组织警告市场短期内将面临供应过剩的风险。

与此相反，优质集团在短期内敏感捕捉到市场诉求放缓、写字楼相对过剩的情况，果断调整经营战略，选择上半年出售部分写字楼物业。

另一方面，出于将要点变为5个综合体项目的考虑，优良集团在资产配置方面进行了调整。 选择出售部分持有型房地产，为重要的商业综合体项目提供资金支持成为优秀集团的首要考虑因素。

对此，张远表示，解决部分资产是公司资本运营管理和资产配置的正常行为。

事实上，除了资产配置之外，为了帮助卓越集团在业务快速发展方面的战术诉求，专家补充也成为卓越年的重要调整之一。

在人才战术变化方面，随着万科等领域标杆公司引进的职业经理人加入卓越集团，年也被誉为卓越集团向职业化、专业化、规范化快速发展的重要一年。

张远认为，在新形势下，卓越必须强调战术快速发展布局和专业化快速发展方向。 一系列经营思路的调整都是为了加快开发速度，提高效率。

年3月，为万科开拓西安市场的蛮横王卫锋，正式进入卓越集团，就任高级副总裁一职，主管集团的运营管理、工程和价格系统。

资料显示，王卫锋1997年加入万科，先后担任西安万科董事长、集团工程管理中心总经理，帮助万科启动西安万科新地城项目、金域曲江项目、万科城项目，以及万科集团战术采购系统、工业化、精科

截至今年3月，优秀的集团管理团队中，来自全国一线房企万科、中海、恒大领域具有重要影响力的优秀职业经理人占80%。 人才引进计划也给卓越管理方面带来了新的变化，上半年卓越销售额创下历年同期最高纪录，已经超过49亿元。

规模扩大

纵观优秀集团近年来的快速发展模式，商业地产始终是其快速发展的核心。 年，位于深圳地铁4号线的梅林综合体项目悄然开工，目前主体工程正在建设中，该地铁物业建筑面积将达到38.8万平方米，将成为卓越集团在深圳独自开发的另一个超级综合体项目。

迄今为止，优秀集团在一线核心城市寻求快速发展的机会，深圳、广州等城市开发的商业面积已达到100万平方米，上海、青岛两地综合体项目建设顺利，优秀写字楼的开发量压倒性

迄今为止，在卓越两次上市退出后，卓越集团加速了土地储备的扩大。 资料显示，截至去年6月，集团房地产面积260万平方米，现有总资产约260亿港币。 目前，优质集团已设立深圳、上海、北京、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、连云港等子公司，土地储备近1000万平方米。

另外，在集团经营业务中，卓越性也不断充实自己的范围，充实产品结构。 年末，卓越时代广场在第二期首次引进了加拿大四季酒店集团。 这个项目是四季酒店在深圳的第一个项目。 该酒店项目目前正处于全面装修阶段，预计年底上市。

尽管如此，快速扩张也有可能掩盖风险。 持续两年多的楼市调控政策仍未出现放松迹象，全领域都面临调控政策常态化和市场整体价格下跌的风险。

值得注意的是，在房地产市场的大环境下，住房受限、商业性房地产泡沫的风险也在增加，这有可能挑战非凡的扩张。

但是，张远认为，卓越在写字楼有多年的开发经验，面对商业地产过剩，卓越也能很好地应对。 事实上，为了提高风险防范性，一贯保持稳健经营方式的优秀集团，建立了商业和住宅并行的双引擎快速发展模式，有助于市场风险的评估。 张远说，住房和商业可以相互合作和支持。

在此基础上，关于卓越集团下一步市场应对措施，张远认为，监管政策看不到宽松边界，在新的土地获取战略中，优质住宅项目相对较少，因此需要补充越来越多的住宅区划。

“去年五大综合体项目建成后，拿地方偏重住宅，卓越提供双赢的快速发展，有了住宅项目的快速发展，才能真正落实双引擎的推进。 ”张远说。