“巴曙松：房地产首要问题是供应不足”

本篇文章1769字，读完约4分钟

以下是海曙在年博鳌房地产论坛演讲的现场整理的复印件，作为视频节目的参考资料。

第二，从控制的主体和变动对象来看。

我们仔细想想，来得真快。 如果我管理的话，会给开发者开刀。 你说控制谁？ 地方政府？ 不太容易得到； 要调整银行吗？ 还是调整客户？ 我该怎么办？ 客户是分散的。 因此，在房价上涨、调控效果不明显时，辱骂开发商是各方容易达成共识的交叉。 而且，如果管制方法和管制工具没有大的变化，还是会因为短期的市场萧条而供给不足，另外市场会上升，啪的一声打了之后，会僵化一段时间，又会供给不足，还会随波逐流。 如果未来市场是这样的势头，转移公共压力，控制效果，就是骂开发者。

所以，我在年博鳌房地产论坛上作为一个预测，赞成陈所长关于未来20年城市化的讲话。 固定资产形成，财富积累，费用升级等等，我很赞成。 开发者的名声也会继续受损。 这是典型的韩国房地产调控模式。 为什么在首尔控制不好呢？ 他们的控制由开发商来收拾，老百姓满意，银行满意，交集很多。 所以，第二个好处是开发者在未来10-20年间总是会受到攻击。 必须以此为习性。 认识到这一解体，请立即行动，人人打开微博，人人谈自己的意见，形成正确的领域评价，直到最后大家都不要说话。

第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会发生变化，有些因素可能不会发生很大的变化。

例如，从过去十年的房地产调控来看，顶级的设计非常不足。 也就是说，这给市场往返混乱和资源浪费提供了借口。 我看到陈淮所长在看手表。 我的时间到了吗？ 他对我的意见很大，向政府提出意见不容易。 那么，城市化的道路会怎么样呢？ 是大城市的路吗？ 是城市集群道路吗？ 还是中部的中型城市道路？ 还是西部小县城的路？ 现在很模糊，让开发商慌张，我觉得符合市场规律和城市化效率。 也许还是去环境承载的发达地区，以城市集群的形式节约土地，保护环境吧。 现在，这样的顶级设计是不够的。

保护室要建多久？ 城市有多少人口？ 现在的房子有几套？ 不知道。 经常出现很多奇怪的数字是，中国电网的电表9000万套以上的房子电表为零读书，10年开发的房子约4000万套以上，9000万套的读数为零的话，这些房子的电表都不走，导致

我试着分析了各省的住宅建设保障复盖面数和各省的gdp关系，但没有关系。 这是什么形势？ 第一名是吉林。 寒冷的冬天，流动人口为什么要去那里？ 但是，中国流动人口总体方向、就业领域出现巨大变化是在危机之后。 近年来，沿海发达地区流动人口增长负增长，最多流向中西部稍有辐射力的中大型城市。 这些地方不纳入保障房的建设，到吉林去建那么多保障房。 成都很多农民工，郑州有40万人福克斯手机，但都没进保障房。 最需要保障房租赁的是昆山、苏州、深圳、杭州等地。 保障室只分为户籍人口，当地人有房子。 我做得不需要大家。 在这种顶层设计不足的环境下，让大家很慌张。 我觉得这几个会变，但没什么变化。 大家都要慢慢适应。

城市化在未来也会迅速发展吧。 供给不足还是第一个挑战和矛盾。 从2007年、2008年开始，城市化率上升了几乎10个百分点。 城市新增的家庭数量约为5400万户，住宅在这一时期增加了4200万户。 其中开发公司市场化开发只有2800万家，其他都是自建、公司集资的。 因此，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期，新增家庭数量比住宅总存量增加了12000万套。 这不是投资性的诉求。 所以，这几个估计也没有很大的变化，差距还很大。

第四，要改变收入差距较大的好处并不容易。

中国房地产存在许多不可思议的现象，一是房价租金比持续背离，一年两年不错，但持续十几年，必然有其合理性。 另外，据说诉求很大，但实际上首次运营商在住宅销售中所占比例不高。 这证明什么？ 收入差距很大，富人的购买力体现在房价上，中低收入群体的购买力体现在房租上，两者的差距越来越大。 在目前的销售中，实际上富人购买了第二套、第三套，现实情况是过去10年的占有率并不比首次运营商高。 因此，这些监管环境中，有改善的，也有没有大的变化的，有可能影响大家的产品决策，也有可能影响市场整体的监管效果。

所以，我简单地报告一下。 我们对房地产调控过去十多年的优势，总的来说，对未来做一个简单的展望，让我们去适应和面对它。