“苏鑫：希望政府能够出台REITS”

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基金的快速发展日新月异，离成熟还需要越来越多的时间和机会。 在新形势下，房地产和基金如何更紧密地结合，实现双赢？

8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，高和投资董事长苏鑫给我们带来了精彩的视角。

以下是苏鑫的演讲全文。 [/s2/]

大家好，听了两天，非常累。 讨论房地产调控，讨论过多，会得罪别人，所以我们讨论更多高层的顶层设计，讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策，后来我们发现我们无法制定这些政策， 很多人从房地产的角度考虑房地产市场未来的走势，但我想改变立场。 从客户的角度看，他们是市场构成的重要部分，从客户的角度看房地产，会看到什么问题？ 看房地产投资。

首先，用四个词介绍高和。 高和资本是中国第一家人民币商业房地产基金，在北京核心区域收购了许多项目，总规模为50亿元，其中全年收购了北京最大的商业房地产。

我们可以讨论房地产投资，讨论三个问题，消除房地产投资的属性吗？ 二是房地产投资趋势会如何？ 三是更长远地看待房地产投资趋势？

不动产的属性、投资品和费用品齐全。 本轮的监管非常有刚性，考虑监管力度，希望短期抹杀投资属性，使之成为消费品。 结果会怎么样呢？

近一个月来，我们进行了民间资本的调查，再次访问了温州。 温州金改以后，除金融政策外，还出现了房地产市场降温、泡沫破裂的情况，核心区房价下跌40%-50%。 他们将来的投资怎么样？ 我们做了调查。 短期内，存款在银行中期内想投资房地产很久了，不知道，没有答案。

他们为什么想在中期投资房地产？ 毕竟，这些受害者在房地产中长期乐观，认为有三股推动中国房地产快速发展的力量。 首先，中国的内需需要房地产。其次，中国城市化的快速发展也需要房地产。再次，从整体上看，世界经济处于通货膨胀的时代，房地产的资产属性能够承受通货膨胀。

如果不能进行不动产投资会怎么样？ 这些钱只有两个目的地，要么进入股市，要么进入股市，但股市从来都不是真正好的投资市场。 房地产市场下跌，股票上涨，多年来一直受到管制，但结果没有实现。 如果有一点不想投资股市的钱，你会投资在哪里？ 2009年，年的状况再次出现，流向消费品市场，会不会发生通货膨胀？ 房地产市场会不会再次受到监管的约束？ 因此，结论很简单，房地产调控不能抹杀房地产的所有投资属性。

那么，此次调控也为房地产投资提供了一点机会，这些机会可以看到调控后房地产市场的走势。 首先，普通住宅的去投资化是一贯的政策，不是现在就停止，而是继续下去。 从税收也好，金融也好，都在重复将一般住宅恢复到原来属性的政策。 一般住宅是需要费用的。 因为，即使在美国，在美国100年的房地产历史中也有数据显示，除去通货膨胀因素，一般住宅的房价上涨年均不到0.6%，那是消费品。 但是，高级公寓、商业不动产和其他和不动产一样的产品是投资品。 那么，现有住宅的投资渠道被封闭，未来的趋势会怎么样呢？

二是房地产投资证券化产品。 比如信托，基金。 二是有资产精装修的商业类房地产，要特别强调“资产精装修”。 为什么要强调“资产精装修”？ 散装出售商业房地产后，理财相当困难。 在大商场散装销售后，看不到成功的例子，是因为小部分投资者的利益机制、利益方向不太一样。

因此，通过高和近几年的实验提出的资产精整大致有4点，即统一租赁管理、统一物业管理、统一流动性支持，来鉴定投资者的收益率。

例:北京最大的商业房地产项目，理财前资金只有a分，托管后达到4.5元至8元。 图中明亮的部分是投资者的利益。

最后，讨论房地产投资在更长的时间内看到趋势会怎么样。 看看如果投资限制不变，情况会怎么样。 有500万就是基金，有100万就是基金，50万呢？ 可以投稿。 有五万吗？ 中国有很多人，只有很少的钱。 我该怎么办？ 只有银行存在，不能分享城市化带来的利益，这些钱没有任何投资渠道。 可以呼吁一下这些人能不能找到一点投资渠道？ 其实，我们不需要创新。 光看美国，只看西方的一点发达国家。 所以，我们呼吁政府拿出reits，让人们公平分享城市化带来的红利。

如果这个政策没有出现，长时间没有出现，我相信一定会有某名人(巴菲特)站出来说:“如果抹杀房地产的投资属性，后果会很严重。”