“赖国强：80/90主流时代变局 地产未来值得期待”

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8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，中原地产中国大陆区总裁赖国强发表了主题为“控制常态下房地产市场韧性”的演讲。

以下是赖国强演讲的一部分实录:

从昨天的议题和全体会议的精神中，我们看到大家前景光明，乐观，量稳定。 现在控制住了，为什么市场还能取得好成绩呢？

今天的主题是“可持续快速发展”。 如果市场好的话，我们可以放心快速发展。 但是，市场真的好吗？ 好在哪里？ 你觉得客户怎么样？ 他们心里是怎么考虑买房的？ 我认为今天的演讲将围绕这个主题进行。

中原是全国性的代理企业，在全国30多个城市有代理业务，帮助开发商卖楼，收集了很多数据。 每天出租，转卖，和很多小业主每天说话，他们的心理状况怎么样？ 所以，今天我讲的立场可能和以往嘉宾讲的立场不一样。

一、控制就像少女的心一样

不知道什么时候有政策，你碰不上也别想，我们就看这个方向做。 我们认为，控制将依然持续，从原来的以调整为中心，变为以控制为中心。

什么意思？ 以前楼市一直有管制，但这是管制力度大小的问题。 1989年，《人民日报》提出房价上涨，开始使用法规，但从开始使用法规到现在的严格管理有一个过程。 而且，以前是一个、两个单一的政策，现在通过复合的政策进行了调整和变更。 从原法规开始，到现在金融政策协助管制。 包括价格限制、购买限制等。 发现其普及面非常广泛，限制效果也有一定的分量。 最近，需求刚高涨的顾客是主流，炒面的顾客没有了，顾客也变得非常合理。

年上半年市场复苏是为了放松金融政策。 最近，我们也听到了很多监管准备的呼声，市场的变暖是预料之中的。 下半年一定比上半年好。 我们是代理企业，有一些数据。 1-7月，整个国内大陆区的业务为24亿元人民币，比去年同期增长15%。 原因是什么？ 不找出原因，就不能更好地快速发展。

市场有望转暖，必须稳步发展。 必须保持温度，不要太热或太冷。 曾经成交低迷期非常痛苦。 所以，转调为以控制为中心的政策是有利的，升温会导致未来持续政策的到来。

从每周成交数来看，中原监控的54个城市6月恢复成交，市场不错。 一手住宅从每月成交均价的拆解来看，一线城市反弹比较明显，二三线城市没有回到去年的高位。 6月二手成交数据明显回升，较所谓高峰期明显下跌。 因为投资的客人没有了，所以现在需要客人。 在二手价格方面，中原二手房价格指数显示7月份6大城市连续5个月上涨。 以北京为例，北京环比上涨最为剧烈，7月环比涨幅为2.15%，二手房也有希望。

所以，在持续的控制下，年比去年糟糕的时候，量有所回升，价格也稳步回升，成交活跃，龙头房企也表现出了对后市的信心，准备买地，出手也有了信心。 到底市场发生了什么变化？ 真的好在哪里？ 我们怎么看之后的迅速发展？ 你怎么认识这个变化？ 如果市场变了，我们会有什么变化？

二、80/90主流时代的变局

据中原统计，80/90的同事占80%以上。 25000名同事中20000人左右是80/90后。 我们在会议中讨论如何管理80/90后。 如果我们不了解他们，就算别管他们，公司也会很被动。 因为，公司不是齐心协力吗？ 和做市场一样，顾客是80/90。 如果你不和他们一样思考，我也相信你是非常被动的。 因此，要把握未来的快速发展，必须严格控制背后谁是活动家，谁是我们采购集团的主力。

这个时代变了。 80/90后已经进入婚期，30岁是买房子的时间，他们是主力的购房人。 这些顾客是80/90。 他们和我们有什么不同呢？ 我是68年出生的。 当时正在努力工作。 也赚钱。 做了三年买了套房。 自己挣的钱，父母没有给我钱。 虽然现在的80/90后不一定自己能赚钱，但是在家支持他，即使还没结婚，也先给他买房子支持。 所以，80/90后成为购房主力，他们的心理诉求与以前流传的顾客不同。

这里有武汉最受欢迎的楼盘拆除。 66%以上的顾客是80/90的顾客，不会有两代以上的家庭结构。 从“每一步”到“每一步”，他们是新中国第一个独生子女，独自享受着家庭的爱情。 他们遇到限购令的时候，决定举全家之力，一步一步做得更多。

在我们统计的四大城市小户型销售的比例中，小户型销售的比例实际上在逐渐减少，顾客想买的房子面积开始变大，想进一步，但不是他自己的钱，而是房子给我买的，还是爸爸的名字写的，或者毕业了

所以，如果是80/90的顾客选择，我发现他们的展望不像大人那么稳定，应该出手的时候出手，不会太展望。 80/90后的浏览政策观念比较果断，他们认为限购是压抑的时候，本质上不是没人买，而是不让别人买。 由于城市快速发展，城市进入城市化道路，快速发展依然在上，未来的房地产价值还在，所以还是早点买为好。

他们的心情为什么会改变呢？ 因为，他们是新一代，新一代的炒作是不行的。 但是，他们对资产的利用有他的方法。 买房子和理财产品一样。 买不仅仅是单纯增加产品本身的价值。 他们必须考虑是否有一定的回报。 通货膨胀像现在这么剧烈，有可能避免危险吗？ 他们会考虑买房是否有租客吗？ 投资前景如何？ 他们的心理也逐渐成熟。 所以，看到很多投资型的无限制购物业，年轻的购买群体非常多。

80/90后的生活观念强调自主和享受，如果能住在城市中心，综合体会更好，他们喜欢自己的生活模式，为了满足潮流，越新概念越容易接受，越不像以前流传的东西那么感冒。 所以，现在很多loft产品在80/90很受欢迎。

80/90喜欢使用互联网。 他们是未来的希望。 他们成了宅男的家，不出门就能解决所有事件。 他们不喜欢疲惫的购物，在网上处理所有的事件。 家里的网络很重要。 这样的话，产品的设计和户型的清晰度可能会发生变化。 因为，他们今后不需要大书房，不需要桌子和椅子，也许可以在床上上网。 因为整个家都是无线互联网，所以顾客需要什么我都给你。

80/90是未来的支出群体，但是他们的存款观念薄弱，通货膨胀也很明显，所以他们很少用自己的钱买房子，通常是父母先投资，很多80/90的父母将房地产投资作为遗赠财产，或者作为资产配置，房地产金融化的特质比以前更高。

80/90喜欢住在商业综合体、轨道交通附近，不喜欢在郊区，不喜欢离市中心很远。 那么，市中心的项目将来面临的课题比较大。 市中心的城市综合体和住宅不动产，持续的溢价能力可以创造很大的拷贝，甚至有非常大的空之间。

在我自己的理解中，现在的控制很严格，但是重心已经确定在控制的基调上。 我做房地产20年，经过几次宏观调控，每次调控都为未来的快速发展打下了更好的基础，房地产价格稳步回归理性，但也有自己的快速发展事态。 那么，作为开发者，作为领域的工作者，我认为控制给了我们很好的挑战。 频繁的控制在市场上的反映很活跃。 另一方面，我们必须了解市场。 另外，也必须浏览顾客的心情。 因为，80/90的顾客优势在心理、心理、诉求上已经发生了很多变化。 由于顾客的变化，产生了“趋势不动产”、“遗赠不动产”、“理财不动产”等越来越细分的市场。 虽然都很畅销，但过去的“投机”市场风光不再，也是政策法规的最大作用。 随着降息降准等一系列宽松金融政策的持续，相信未来房地产市场将进入呼吁多元化、市场细分、金融约束化的新时代。 作为代理企业，我们在未来的时间里也会继续关注市场诉求。

所以，我的总结是，市场将继续受到严格控制，交易依然活跃，市场将发生巨大变化，但未来仍有前途，值得期待。