“龙湖首席市场官秦力洪：越不缺钱 越能拿到便宜的钱”

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经记者杨宠从上海强发

一方面房地产业暴利时代已经过去，开发商利润不断下降，另一方面房企融资价格水涨船高，甚至万科这样的房企融资价格也高于基准利率。

对此，龙湖执行董事、首席市场官秦力洪在美国同行的遭遇中提出警告，过高的贷款价格将使公司由盈余变为赤字。

为了降低贷款价格，龙湖保持着较低的净负债率，龙湖贷款价格低于基准利率。 秦力洪对此总结道:“不缺钱就不能拿到便宜的钱。”

去年的财务价格低于基准利率

nbd (注意龙湖的负债率在领域低，可能是因为龙湖吸取了负债率高的开发商的教训。

秦力洪:我们的净负债率只有43%，是在香港上市的民营公司中最低的。 负债率的控制来源于对龙湖领域快速发展的评价。 房地产已经度过了快速发展速度最快的时期，整个领域开始了杠杆化。 领域整体利益下降也将成为趋势。 在这种情况下，开发商必须合理控制财务价格。 美国开发商会亏损，所以和他们过高的财务价格直接相关。 我们非常注重控制集团的债务结构。 因为根据信用市场法则，钱越不够，越能借到便宜的钱。 去年，我们的财务价格实际上比基准利率要低一些。

nbd :许多公司选择快速拷贝的开发模式是为了能够迅速进入多个城市。 在众多开发商在全国已经进入3、40个城市的时候，与这些公司规模相近的龙湖到现在为止只进入了十几个城市，但是龙湖的企业整体品牌价值毫不逊色，稳定在全国前十的开发商身上，原因是什么？

秦力洪(龙湖将深耕所有已经进驻的城市，提高市场份额。 在香港股票上市公司中，去年我们大致是一个城市销售额的第二位。 我们城市的销售额会成为许多企业几个城市的销售额。 迄今为止龙湖采取的战略是，进入的城市不贪婪，但与同规模的同行相比，该城市的规模最大，每个进入的城市都将成为下一个企业成长的根据地。 并且，随着进入全国扩张的新阶段，下一步将加大区域深度，从区域布局上增强集团抵御市场波动风险的能力。

所有领域最长的产品线

nbd :龙湖前4月的销售总额只有95.7亿元，但全年的销售任务为390亿元。 销售进度没能赶上计划的理由是什么？

秦力洪:前4月的销售和预期一样。 销售额不高的是，第一个发售的商品量很少。 下半年供货将赶上，销售额也将达到预定目标。

nbd :今年龙湖产品的首要目标顾客是什么种类？

秦力洪:今年发售的货源有50%左右将刚性诉求与首次改善性顾客进行比较。 其中，除了高层小户型产品外，高业态低总价的产品也将略有推出。 龙湖葡醅湾的低总额和院就是这样的产品。

nbd :龙湖现在将目标顾客变更为刚性诉求和首次改善性顾客，这和楼市调控有关系吗？

秦力洪:我们在重庆为最早毕业的大学生开发过首付只有3万元的住宅。 事实上，龙湖是全领域产品线最长的开发商之一，我们有面向高端购房群体的产品，也有刚性诉求和首次改善性载体的产品。 只是，在北京和上海，面对高端购买群体的产品可能有点多。

这几年来，全领域最长的产品线显然是龙湖的“制胜法宝”。 另外，龙湖采取了高周转的开发战略，当年拿下土地的项目将迅速开发和销售。 这一切都依赖于龙湖产品的模块化。

nbd :龙湖地产有很多产品系列。 这些产品系列的营销定位、风格、产品乃至售价都有很大差异。 龙湖是怎么做到这些产品在不同的城市迅速复制的？

秦力洪:我们的工程师队伍，可能不是最有名的，但压力最大。 在完成项目开发时，必须记录有关项目的所有数据，以便其他项目能够基于这些数据快速有效地复制。 龙湖的erp系统是所有领域中最早开发的，现在也被认为是最先进的系统之一。

度假胜地越来越面向老顾客

nbd :目前，全国各地都在开展房地产项目，龙湖对这个市场有什么看法？ 龙湖推出的度假产品和景点有什么区别？

秦力洪:很多开发商都有景区项目，但实际启动的并不多。 好的旅游房地产产品必须是国家级AAAA级以上景区附近的房地产。 由于拥有稀少的自然景观，其价格会变高，但与游客追求的景色最美且不花钱的费用诉求不一致。 龙湖开发的产品，事实上定位了度假诉求。 以烟台葡萄酒湾为例，越来越多的给业主带来另一种生活。

nbd :你知道现在的旅游房地产市场通常项目的销售速度是怎么样的吗？ 龙湖度假类销售产品的速度怎么样？

秦力洪:旅游地产市场涉及的项目数量庞大，地域范围也比较广，所有领域的平均销售速度如何还不太好说。 醮湾去年是山东省商社销售的第一名，占烟台地区整体销售额的1/4。 今年将深耕当地市场，并重点开拓烟台以外的市场。