“上海房价年均下跌10.7% 为史上首次全年下跌”

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经过记者扬·特班从上海来

根据中国房地产新闻集团的数据，上海四季度商品住宅平均成交价格为21135元/平方米(截至12月23日的数据)，环比下跌5.3%，比去年同期下跌10.7%。 去年同期比上个月增长10.4%，增长28.3%。

但是上海的房价跌幅是2005年以来第二大的。 过去最大的08年第三季度跌幅为14.5%，其次是05年第二季度的10.4%跌幅和10年第三季度的6.7%跌幅。

虽然本季度房价下跌水平不大，但全年4个季度房价持续下跌，这在历史上尚属首次。 上三季度房价跌幅分别为2%、2.9%和0.9%。 预计年一季度房价下跌趋势仍将持续。

中国房地产新闻集团研究总监薛建雄指出，由于年末年初的资金压力，从10月开始开发商加大降价促销力度，带动了11月和12月成交量的小幅回升。 此时市场上出现了五种表现完全不同的楼盘。

第一种是通过阶梯式降价维持人气的类型。

二是曾一度不重复降价而走红后，不愿降价，成交也停滞的类型楼盘，有中海御景熙岸、万科清林径等。 其中中海御景熙岸10月从23000元/平方米降至18000元/平方米后卖出628套，万科清林径11月从16000元降至13000元成交302套。 但是，两个项目的新集团有望上市，并不打算再次降价，但也推迟了推波助澜。 其原因是越来越多的顾客储备不足，无法接近。

三是通过合理的折扣提升销售型楼盘，如香溢花城、尚湾等。 香溢花城从10月份开始打8折，售价从35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交价从8、9月的16、12套降至10、11、12月的64、54、34套。 尚湾从11月开始沿88000元/平方米的沿江豪宅进行8折促销，成交量从10月的1套上升到11、12月的7套和17套。

第四，不公开降价，只向意向度高的购买者议价，但一般是85%以下的豪宅。

第五类是价格严重偏离市场，不能降价，导致滞销的项目。 这样的楼盘以中小开发商项目为主，他们的企业品牌能力不强，社区配套附加值不高，但像瑞安、黄一样比周边高出三四成。 以前市场很好，但他们的销售不是很差。 他们本来打7折也只是回到了合适的价格，想要击中就得打5-6折。 但是，这样高的折扣对开发商自身的利益和前期业主的利益影响太大，只有滞销等市场回暖。

目前，在限购下，低端刚需楼盘通过不断降价，可以获得除限购、限购外的更大刚需群体的买家，从而维持热卖，保持每月100套以上的热卖情况。 但是，只要停止降价的步伐，成交量也会大幅下降。

但是元宵节以后，银根可能会大幅缓和。 届时，银行将降息、存款准备金率下降、房贷利率再贴现、力度也可能降至8折左右，将大幅降低购房价格。 银根放松后，促进宏观经济上升的力量也将提高市场购买力。 因此，楼市下跌的步伐有望在降息和存款准备金率下降的几次后稳定回升，预计这一时间将在明年两三个季度出现。