“交易方法存分歧 领汇暂停收购龙岗万科广场”

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经记者杜兹乐出生于成都

日前，国际reits巨头领汇对外告知暂停收购龙岗万科广场这一重大事项。 消息一出，舆论哗然。

5月5日，《每日经济信息》记者致电万科董秘谭华杰。 说明障碍主要是交易方法，万科希望股票交易，接受汇款进行资产交易。

一位资本界人士认为流水出生，收益稳定，一定是好资产，但双方都在考虑是否要配合收益最大化进行交易。 其中，合理避税是谈判的重点。

交易方法未达成一致

早在11月，领汇就万科和深圳龙岗万科广场商场及若干临街商铺和停车位80%的股权主动对外发布战术意向收购书。

但领汇特别强调，上述收购意向书首要为框架文件，期限为三个月，本身不具有法律约束力，但特别列举了若干常规条款，如尽职调查、排他权、保密条款、适用法律、终止等。 也就是说，上述常规条款对交易双方仍然很重要。

据记者调查，万科对此一直很低调。 与去年万科与凯雷签署意向合作协议一样，都是框架性协议，但万科宣布企业与凯雷投资集团有限企业签署了《商业地产战术合作平台意向书》，并未公布与领汇的此次合作。

今年4月30日，领汇再次对外公告称，上述收购意向经过两次延期，在此期间与万科进行了详细的研究和协商，但由于在收购意向期限内未能就部分条款达成一致，决定停止讨论收购计划。

到底是哪里的卡壳？ 那些条款有一部分没有达成协议吗？ 5月5日，《每日经济信息》记者致电领汇公司召集部，但对方委婉拒绝进一步采访，称“不方便”。 但是，领汇公开表示，与万科的关系不会因此受到影响，将继续寻找合作机会。

万科秘谭华杰在接受《每日经济信息》记者独家采访时坦率地表示，“交易形式没有达成共识。 他们想要产权交易，我们想把房子卖给他们。 我们希望股票交易，把拥有这个产业的企业的股票卖给他们。 从我们的立场来说，我们不想卖房子。 ”

站在领汇的立场上，谭华杰说:“他们的最终要求通常是不能买入股票，买入股票会带来例如在尽职调查中没有发现的潜在风险。 如果你在外面借了很多钱，或者有什么合同，将来对目标企业会有潜在的威胁。 这个问题，我们实际上没有，但这是他们的内部要求。 在股票交易这样的方法中，通常是不能使用的。 ”

在与记者的交流中，谭华杰也表现出了万科的无奈。 他说:“无论是和凯莉在一起还是和领汇在一起，都会面临这个问题。 转让股份好还是转让资产好？ 我们都想转让股份。 他们想转让资产。 问题是他们认为类似股票的方式风险很高，但是转让产权的话，税收价格就太高了。 ”

合理避税是重点[/s2/]

日前，证券监督管理委员会受理了以鹏华基金为基金管理人的“前海万科reits封闭式混合动力”公募基金，将万科业务转型轻资产再次推向舆论的正面舞台。

记者整理发现，目前万科商务活动频繁，包括与凯雷、东方藏山等巨头合作。 从外部解读来看，万科商业转型的轻资产是坚决的，核心是资产运营。

“未来，我们将采取前海万科reits这一‘金融化’的方法”谭杰说，将进一步运营商业房地产项目。

对于前海万科reits，谭华杰似乎也很感兴趣。 他解释说:“前海reits是股权型reits，‘目标’不是‘商业’资产，而是‘商业’企业的股权。” 第二，那是一个特别的bot项目，我们想卖也卖不出去。 这个资产属于政府。 也就是说，政府交给我建设，结束后运营一段时间，交给政府，从中间收取租金。 ”

通常，在reits中，基金经理( gp )在设计reits产品结构时，经常设立将资产或所有权附带的相关收益权打包证券化，并将目标资产或所有权转让给上市交易的spv的特殊目的载体)。

前海万科reits产品中是否包含补偿条款？ 谭华杰说:“该产品分为两种交易关系，一种是基金和投资者，另一种是基金和我们，股东之间通过一点点协议将未来的租金收益转让给其他投资者。 产品是鹏华基金发行的，条款由他们和投资者约定，还没到公开时间。 ”

在价格体系方面，谭华杰认为，前海reits将采取市场化价格，根据租金收益率的高低以溢价或折价发行。 美国新巢地产成都总经理蒋鹏认为，说白了，客户玩游戏就是要实现优势最大化，合理避税是他们考虑的重点。

与交易方法困局相比，谭华杰补充说，这只能通过改革国内房地产相关制度来处理。 这种长期收取租金的持有型房地产，在销售过程中会受到那么高的税负吗，这个问题在国内一直没有确定的区分，为reits提供了更大的诉求。