“私人拍地现象渐增 单干还是合作开发？”

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个人拍摄地会成为房地产领域投资的大趋势，推动土地市场化快速发展的力量吗？ 对此，业内人士持不同意见。 深圳太和投资总监督王亮表示，房地产开发专业性强，从投资角度来说，个人持有土地是极其个别的现象，个人投资经营面临风险，不会成为房地产领域投资的大趋势。

经记者胡廷鸿从深圳出发

今年4月底，一位名叫李燕如的深圳女性以5亿2000万元的价格拍摄了广州天河区一个地块的录取权，成为广州个体成功获得土地的首例。 之后，她以上述土地为条件，与大型开发商佳兆业进行了协商，开发了这样的地块。

上述拍卖引起了业界的关注。 目前，地价占房价的1/3左右，因此一般认为，如果个人取得大量土地使用权，开发商只负责开发和销售。 那么，不仅土地占有公司的资金大幅减少，开发商的财务价格和开发风险也将减少。

私有土地现象增加

上周，广州首个个人持有地的新闻引起了业界和舆论的广泛讨论。 公开资料显示，李燕如以5亿2000万元的竞价创造了个人竞争土地开采权交易价格的历史纪录。

在每年1万亿美元规模的全国土地市场上，个人攫取土地尽管数量巨大，但金额却远远不及开发商。 在接受《每日经济信息》记者采访时，业内人士表示:“这只是个别现象。”

公开资料显示，从2007年1月开始，民间与公司同台竞争成功获得土地的例子达到20多个。

2007年1月，浙江金华开发区39号地块的18个单元地块成功出让，但参与这18块(每块只有108平方米)竞拍的都是个体。 2008年2月2日，重庆一位名叫华美云的女性出价202万元，购买渝北区地块的土地开采权，准备建造老年公寓。 年10月14日，一位名叫张淑兰的自然人以462万元的价格成功获得了位于长春市洋浦四路以南的20046平方米的工业用地开采权。 年3月19日，武汉市土地拍卖现场再次出现个人购买地。 一张网用地面积约3092.13平方米，号码为p(010 )，位于东西湖慈惠农场鸭渡大队的地块，被万兰荣个人以240万元认购，楼房地价517元/平方米。

拥有土地的现象在北京和上海等地也发生了。 2007年11月1日，李世东以7010万元获得丰台区成寿寺南方庄71号商业综合楼项目用地采用权。 这在北京土地募集、拍摄、交易市场尚属首次。

年8月25日，在上海土地公开拍卖中，4名自然人以1.1亿元的价格获得了1地块的录取权。 上海浦东新区高东集镇的商业地块聘用权也是两个自然人联合成立投资企业以8100万元的价格竞争。

在厦门，个人购房地也有同样的先例，2007年4月8日，孙建东以8330万元获得仙岳路2007g02地块，随后，年6月8日，以总额6200万元位于集美区11-10区月美路和杏滨路交叉口东侧jp04地块，楼房地价110.3万元。

去年12月，在苏州大型土地拍卖中，46块出售土地中，4块土地的开采权由杨云昌、刘根云等4人分别拍摄。

《每日经济信息》记者查阅资料发现，个人取得土地现象大多集中在2009年2008年楼市反弹后，正是房企争相取得土地、地价暴涨、地王频繁出现的时期。

根据中国指数研究院提供的全国土地成交数据，2009年至2009年，珠江三角洲、长江三角洲等地区住宅用地平均地价和楼面平均价格呈逐年上升趋势。 其中，2009年长江三角洲地区成交住宅用地2444件，总交易额4715.3亿元，平均溢价率达到62.33%。 珠三角地区住宅用地成交586件，总成交额1711.9亿元，平均溢价率57.24%。

土地持续的温度上升对拥有巨额闲散资金的民间投资资本来说，无疑有很大的吸引力。

对此，中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，“物以稀为贵”，土地稀缺性引起近年来土地整体价格上涨，从价格趋势看，土地具有抵抗通货膨胀、资产增值的作用，吸引自然投资者进入土地市场淘金

业内人士:私人镜头是个别现象

众所周知，房地产投资近年来已成为国内各大金融资本和社会民间资本争夺的行业。 另一方面，随着城市化的迅速发展，可开发的土地资源越来越少，决定了城市周边的土地价值日益上升。 另一方面，受房地产市场限购政策的影响，投资资金开始向可以无限购买的土地级市场转移，由此，炒房成为了“炒作地”。 目前，国内土地的征集、拍摄、上市并未限制个人拥有土地的行为。

个人拍摄地将成为房地产领域投资的大趋势，土地市场化能否迅速发展？

对此，业内人士持不同意见。 深圳太和投资总监督王亮表示，房地产开发专业性强，从投资角度来说，个人持有土地是极其个别的现象，个人投资经营面临风险，不会成为房地产领域投资的大趋势。

中国城市运营管理研究中心主任戴欣敏支持和鼓励个人购买土地投资行为。 他认为目前国内土地市场化程度过低，投资者能够买卖土地开采权是正常的市场经济行为。

个人参与土地投资引起了社会对个人囤积土地的担忧。 随着个人实力的壮大，会形成囤积地的连锁反应吗？

戴欣敏认为，与开发商的土地规模相比，个人拍摄地还很少，不会对囤地产生连锁反应。

与住宅企业合作或盈利

事实上，个人取得土地目前只是个别现象。 从这三年间全国成交的土地总数来看，个人直接获得土地的成交例子几乎微乎其微。

个人取得土地后，通常有两种操作方法。 一是自己创办企业，进行房地产开发。 另一种是拿起土地转卖给其他专业的房地产开发企业，从那里获得土地的“溢价”。

从投资角度看，个人参与房地产开发投资可能面临城市规划、土地、住房、税收、环境保护等政策和经济快速发展速度慢等宏观风险，以及房地产开发周期长、占用资金多、融资难等财务风险。

在巨大的市场经营风险下，个人拿地后，最终会选择与开发商合作开发。 佳兆业方面表示，李燕如以5亿2000万元资金获得地块后，企业正在与李燕如商谈具体合作开发事宜。

中投顾问韩长吉认为，个人土地保有要在未来成为普遍现象，就有必要应对土地投资资金门槛高和土地开发困难两个课题。 取得土地后，通过与专业房企合作开发，对两者都有利。 一方面个人利用房企丰富的房地产运营经验获取收益，另一方面房企利用个人资金缓解资金链压力，也分散了双方的市场开发风险。

实际上，无论是个人土地所有还是公司土地所有，土地合作都逐渐成为房企在二三线城市进行项目扩张的一般方法。 根据易城中国公布的统计数据，年上市房企股权转让183件，比年增长65%。

对此，戴欣敏认为:“土地(开采权)可以视为费用品，土地只有实现交易的流转，才有价值。” 他还认为，目前个人参与土地投资的行为太少，土地开发不足，房价上涨。 个人参与拥有土地的投资尽管力量薄弱，但对推进土地市场化有一定的市场意义吗？ 值得继续注意。

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