“华美地产旗下一价值7.1亿地块被收回 拖欠地价款已有先例”

本篇文章2395字，读完约6分钟

经记者叶书利从北京出发

2日，北京国土局宣布，华美房地产旗下企业北京雅居乐房地产开发有限企业(以下简称北京雅居乐)手中地块因未按转让合同约定缴纳土地价款被强制收回，该企业缴纳的1700万元合同款不退还，1年内与该企业

据《每日经济信息》记者介绍，华美地产的另一家子公司于去年4月30日因拖欠地租而在北京土地竞争中被剥夺资格。

7亿1千万个地块被没收

北京国土局2日在官网发布“朝阳区百子湾路十四号住宅混合公建用地(原北京市第一建筑建设厂剩余用地(关于解除出售合同的公告)”。 根据该公告副本，北京雅居乐于2009年12月30日以7.1亿元获得了这块土地的开采权，并与北京市国土局签订了转让合同。 由于北京雅居乐未按合同约定缴纳地租，根据合同规定，北京国土局决定解除合同，收回土地开采权。

资料显示，北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公共建设用地出让起价16696万元，拍卖保证金1700万元。 经过26次激烈的竞争，北京雅居乐以7.1亿获得了这一地块，溢价率约达325%。

广东雅居乐地产控股有限公司的相关人士向《每日经济信息》记者明确表示:“北京雅居乐房地产开发有限企业的公司名称中也采用了雅居乐，但实际上北京雅居乐与广东雅居乐地产控股有限企业没有任何关系。” 据《每日经济信息》记者调查，北京雅居乐是华美房地产的子公司。

根据北京国土局公告，作为处罚，当初北京雅居乐缴纳的1700万元拍卖保证金将被无偿没收，并在该公告发布之日起一年内暂停北京雅居乐及其关联企业参加北京市新土地转让交易活动的资格。 工商资料显示，北京雅居乐注册资本4000万元。 被没收的1700万元，相当于该企业注册资本额的42.5%。

关于幕后商业原因，《每日经济信息》记者致电华美房地产官员，但在记者发布消息之前，对方未予回复。 《每日经济信息》记者在采访中得知，业内对此有两种观点。 一种观点认为，该地块土地收购价格过高，导致该企业故意未按合同缴纳土地价款而被收回，相当于“自动退保”。 另一种观点认为，华美的房地产资金链紧张，资金实力无法支撑其疯狂的土地拥有行为。

土地价格太高自动退地吗？

中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，北京雅居乐最终地价为7亿1000万元，根据该地块的出让合同，该地块的规划建筑面积最高值为41464平方米，计算得出，该地块的楼价为17123元/分 如果从该地块中除去部分公共建设面积，该地块的楼价已经超过2万元/平方米。 目前，在该地块所在的百子湾区域，商品房和质量较好的二手房均价在3~3.5万元/平方米之间。 因为这是以2万元/平方米以上的土地价格开发该地块，所以开发商的利润空之间非常小，赤字风险也很大。

连锁房地产拆房师陈雪也认为，17123元/平方米的楼价已经相当于周边新建价格的一半。 考虑到后期的建安、市场营销、财务、人力成本等，该地块开发后的利润空之间可能不到1万元/平方米。 另外，考虑到目前市场对地王项目抱有成见，以及“降价为王”的氛围，以市场可以接受的价格进入市场，每平方米利润空约为6000元，合计利润额为2 . 以目前市场的消化速度计算，完成偏向高端的项目销售需要2~3年的消化期，这样长的投资回收期比利润空之间要长一些。 由于这种资金压力可能长时间存在，肯定会对公司自身的快速发展产生不良影响。

据北京中原统计数据，该地块成交时间为2009年12月，当时在北京楼市成交的住宅类商品房楼面均价为9508.7元/平方米。 换言之，该地块的地面价格约为当月北京住宅类地块地面平均价格的1.8倍。

一位不愿透露姓名的业内人士表示，北京雅居乐母企业华美房地产始于1994年二手房事业，但此后逐渐涉及二手房营销代理、投资合作开发，到2009年左右自主进入土地开发阶段，华美房地产一直在营销见长。 所拥有地块的楼价过高，未必能保证适当的利润率，不排除因未支付土地价款而“自动归还土地”的可能性。

资金链紧张，无法开发？

值得注意的是，2009年年中以后，华美的房地产以各子公司的名义四处攫取土地，近两个月来豪投40亿3500万元，创下了在北京土地市场一举夺得5块土地的壮举。 但是，业界一直有质疑着力于资金链的声音。

年4月30日，北京国土局的公告将这样的质疑声推向了高潮。 当天，北京国土局在官网发布《北京祈连房地产开发有限企业等3家企业停止参加北京市土地交易市场竞买活动的公告》。 根据该公告复印件，为未付土地转让价款，北京国土局中止了华美房地产旗下的北京祈连房地产开发有限企业(以下简称北京祈连房地产)及其关联企业在北京市土地交易市场参与土地拍卖活动。

北京祈连地产是2009年5月~7月华美地产疯狂夺地行动的主角之一。 2009年6月25日和26日，北京祈连地产分别以17.4亿元和1.88亿元拆除北京通州区九树街道居住项目和北京市通州区永顺镇杨庄路(甚1+1)住宅项目，成为新的通州单价地王项目。

据《每日经济信息》记者调查，在华美房产旗下的北京祈连房产因拖欠土地价款被北京国土局曝光之前的一年4月22日，中信信托启动了“北京九树项目股权投资集合信托计划”。 根据该计划，华美房地产获得中信信托约9.2228亿元的资金，以换取北京祈连房地产95%的股权。 中信信托年4月22日、4月29日和6月1日分别注入72345万元、10000万元和9883.264万元。 在这个信托计划中，北京祈连不动产以两个项目的土地使用权作为抵押。 由此可见，华美的房地产对资金的渴求。

连锁房地产拆房师陈雪认为，华美房地产旗下的北京雅居乐拥有土地的地块，拥有土地的时间已近两年半。 如果不归还土地，就必须还清剩下的土地价款，同时开始开发。 也就是说，短期内不重复的资金支出额有可能达到8亿元以上。 这个资金量对于以营销策划为中心的华美房地产来说，绝对是个大数目。