“广州自然人出资5亿元拿地 被疑背后有别人”

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(本观点)一体打败12家住宅企业

——广州自然人出资5亿元取得土地实例3问

本网广州4月30日电(记者乌梦达)是日前广州首家以“限价、竞争建设”模式成功转让拍卖土地，并在拍卖中击败12家房地产公司的自然人。 此次拍卖因自然人购买土地、购买土地并提高溢价而引起各界关注。

“正规军”和“个人之家”不相上下。 是“以一个身体战斗”，还是“背后有他人”？

4月28日下午，在广州市举行的土地拍卖中，天河区黄埔道坚红化工厂的住宅用地在几十次竞价后，最终建成总额5亿2600万元和130套公租房拍摄。 在拍卖现场频繁举牌，被扔在这个地块上的受让人叫“李燕如”，是自然人。 她相当低调，“来自深圳，有房地产开发的经验。 有关情况将在今后雅翔房地产开发有限企业的网站上公布。”并匆匆离开拍卖现场。

记者30日试图联系李燕如本人，但打完电话后，接电话的是她的助手。 据这位“蔡先生”称，“李燕如要出去度假”，手机被她保管着，目前“无法联系到李燕如”。 这位蔡先生隶属于李燕如向广州市国土房管局申报的“雅翔房地产开发有限企业”，证明企业还处于“预注册”阶段。 这是因为互联网和工商机关无法检索。 关于这次土地购买的详细情况和李燕是否有合作伙伴，他说“不清楚”。

暨南大学管理学院教授胡刚在接受记者采访时表示，此次拍卖之所以备受瞩目，首要原因是自然人的身份，但我国法律并未限制土地开发经营者的身份，国内外企业、公司、其他组织和个人都可以申请。 但是，中原地产广东项目部经理黄韬表示:“与资金充裕、经验丰富的开发商相比，自然人很少成功。 这不是政策限制，而是投资门槛的作用”。

因此，业内人士认为，这场“正规军”与“个人之家”不相上下的竞争背后，可能并不简单。 因为要明确李燕是身体还是“背后有别人”并不容易。 “她可能代表有点保守的开发企业，或者是几个团体共同筹集资金。 ”黄韬说。

据广州市国土房管局介绍，拍卖前对李燕如的资格进行了审查，结果符合相关条件。 她还在申请拍卖该地块时，根据拍卖注意事项，提交了项目企业“广州市雅翔房地产开发有限企业”的成立说明。 但是，该项目企业是“预申请”，必须在投标成功后登记。

记者表示，李燕如也不是“广州第一个获得土地成功的自然人”。 据广州市国土房管局介绍，2005年广州琶洲地区的pzb1301地块被2名自然人以4亿6000万元的总价、6223元/平方米的楼房地价购买，但2006年因未能按期支付土地出让金而被收回。

“地价限制、竞争建设”模式可以限制为“地王”吗？

这次拍卖是广州创新“限价、竞争建设”模式以来首次成功的例子。

广州市房管局交易登记中心主任伦小伟介绍，该模式首先限定地块的“合理最高地价”，拍卖价格达到该价格后，不提高竞价，竞争公租房公租房面积，将建设面积最大者报告为竞争者。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限企业总经理赵卓文介绍，年前后，全国商品房价格上涨，市场上众多“地王”频繁出现，城市拍卖土地的楼价超过了附近建设的商品房的售价。 在这种背景下，各地纷纷出台措施，限制土地出让环节出现“地王”，从土地供给的源头上控制高房价。 广州将于年试行“地价限制、竞争建设”模式。

但是，“好初心”却遭遇了市场的“软阻力”。 迄今为止，广州发布了几个地价限制、竞争建设区划，但没有纳入最终竞争建设的一环。 据业内人士分析，在这方面，楼市成交低迷，开发商土地拥有意愿下降，而开发商也担心在高级社区建设保障性住房带来的后续物业管理难题。

此后，广州市国土房管局多次微调完善政策。 例如，调整了保障房的建设比例、建设位置。

“本次转让之所以成功，首先是土地转让位置优越，对开发商非常有吸引力，应该为后续转让提供参考，以实现‘防地王，增加保障房’。 ”胡刚说。

但是，限制地价但不限制土地转让是否会使政策流于形式受到质疑的房价在土地转让到好几层后，还是难以下降？

对此，伦小伟回答说，国家没有限制购买后的土地转让，但土地转让和房价上涨不是简单的传导关系，广州的规定是怎么转让都“不能减少签订的建设保障房的数量”。

土地让高溢价市场变暖了吗？

一旦楼市限制进入深水区，这片土地的高溢价拍卖又会发出那些信号？

——“面粉13000元，面包至少28000元？ ”

据广州市国土资源和房屋管理局网站调查，该地总面积17304平方米，其中可建设用地15178平方米，按最终交易价格5.26亿折算，楼房地价约11552元，楼房地价11552元/平方米。

根据媒体的计算，加上建安价和税费等支出，最终售价可能会超过28000元，而附近目前出售的楼盘均价约为20000元。 这是新楼市涨价的信号吗？

赵卓文认为，由于采取了限制最高地价的方法，13000元土地收购价格并不低，但还不能算是“土地大王”，加上建安价格和相关税费，价格可以控制在18000元以内。 而且售价需要考虑楼市整体的环境，“想卖就卖多少。 不是”。

——楼市受制于调控，土地会成为下一个投资热点吗？

胡刚认为，个人购房地的出现，意味着监管下投资资金正在寻找新的出路，也可能意味着土地市场的淘金热。 黄奎则分解，如果真的是自然人开发的话，可能会有“拿地难开发”的状况。 自然人与大公司相比难以获得融资，其他融资渠道的高风险和项目开发的专业性要求可能会对后续项目产生不利影响。

对此，胡刚提出，国家目前投资者资格不需要限制，也不需要限制，但应关注近期自然人土地拥有趋势，加强项目审查和预警，防范项目腐败风险。

――土地恢复溢价，是个案，还是开发商期待市场变暖？

去年年底以来，广州市住宅土地出让市场相对低迷，开发商买地的寥寥无几。 但是，在这个热门地块的拍卖中，不到20分钟，地价在几十次拍卖中从3亿6000万元上涨到5亿2600万元，溢价达到45%。 这是否意味着开发商将温暖后市的前景呢？

广州市国土房管局表示，除了该地块地理位置优越等因素外，市场和投资者还看好未来广州的快速发展前景。 黄韬等业内人士认为此次拍卖更像一个案例，因此该评价不认为市场有望回暖。