“地产商资金紧张度再调查：龙头、中小型企业分化明显”

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经记者杨薏强叶书利出生于上海、北京

今年3月，国内许多城市迎来楼市小阳春，以上海为例，3月商品住宅共成交6836套，总成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的最高水平。 另一方面，房地产开发公司今年一季度资金来源为20847亿元，比去年同期增长8.2%。 其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%。

绿城中国董事长宋卫平对外表示，公司最困难的时期已经过去。 由此看来，地产商的资金链似乎有好转的迹象。 但令人困惑的是，几乎与此同时，杭州金星房地产开发有限企业向法院申请破产。 根据渣打银行对30家房企的调查数据，其中6家地产商有破产风险。

地产商的资金比去年年底更紧张，还是放宽了，倒闭的地产商是个别的，还是会形成趋势？ 《每日经济信息》记者为此调查了部分开发商的资金情况。

30亿元到期信托将摆脱所有还款绿城最困难的时期

经记者杨宠从上海强发

要了解地产商目前的资金状况，绿城中国( 03900，hk )是绝佳的样本。 去年年底是绿城中国最困难的时期，当时绿城中国理事长宋卫平必须写“必须从绿城‘破产’开始”。 但是，截至今年4月，绿城中国总裁寿柏年据说已经过了绿城中国最艰难的时期。

绿城理事长宋卫平也有这样的看法。 而且，绿城4月17日转让天山路项目，可从soho中国分多次获得支付，这似乎也表明绿城的资金状况较去年年底有所改善。

不过，中房信第一季度报告显示，绿城实际销售额比去年同期有一定幅度的下降。 那么，绿城是通过什么摆脱了最艰难的时期呢？

30亿到期信托的全部偿还

种种迹象表明，绿城中国正走出资金最紧张的阶段。

财汇金融拆解平台数据显示，绿城中国今年1~4月有绿城一期、二期，绿城一号和绿城舟山四大信托产品到期，不含利息，仅本金就需要偿还超过30亿元。 但是，截至目前，没有一家信托企业对外宣布上述违约信托合同，这可能表明上述到期债务已经全部还清。

绿城中国首席财务官冯征证实了上述猜测，并向《每日经济信息》记者表示，上述到期信托已经全部偿还，绿城中国没有继续发行新的信托产品来偿还旧债。

绿城中国在多方信托失效后，不仅没有发生违约，绿城中国在销售房地产项目时还可以获得更高的土地转让溢价。 绿城中国向soho中国( 00410，hk )销售了证大外滩8-1地块和天山路项目，从中受益匪浅。 其中证大外滩项目盈利1.15亿元，天山路项目盈利2亿元。

除转让价格上涨外，绿城转让项目的支付时间也有所延长。 转让给融创的无锡绿城项目必须按要求在10天内完成，外滩8-1地块的大部分购房款也规定在10天内全部付清，但天山路项目的大部分价款延期到今年6月30日。 顺便说一下，作为上述天山路项目交易完成的前提条件，绿城首先需要提供12亿元的资金。 这在某种程度上表明，目前绿色城市的资金状况确实非常好转。

出售商业性房地产或成为好的原因

公开数据显示，绿城中国的一系列营销改革措施尚未见成效。 今年一季度，绿城集团累计取得的销售金额约为67.2亿元，属于绿城中国的权益金额约为42亿元。 在销售还没有好转的时候，绿城中国如何缓解企业的资金压力？

答案是绿城中国使用出售商业不动产的方法进行资金管理。 盘点绿城中国迄今为止转让的6块，发现其中3块为商业用地，分别为东海广场剩下的部分、证大外滩8-1块、绿城天山路项目，约占总量的一半。 在不知道开发商业地产的绿城中国，商业地产地块所占比例不高。

根据仲量联行此前公布的一季度上海甲级写字楼租金数据，甲级写字楼租金增长率超过环比10%，近几个季度写字楼租金呈上升趋势。 但是，租金收益率水平依然很低，年总投资转化率仅为4.5%~5.5%，收回投资需要近20年的时间。 不仅是办公楼，其他商业房地产类型如商店和酒店的回收利用也很长。

冯征告诉《每日经济信息》记者，商业地产的资金回收周期太长，投入不明确。 对现在的绿城中国来说，继续开发商业地产无疑会增加很多风险。

事实上，将天山路项目开发到办公楼后再销售，并不一定比收购价格高。 据soho中国董事长潘石屹通过媒体报道，天山路项目土地价格为每平方米1﹒98万元，但由于办公楼的建设价格和税费远高于住宅，这些项目以3万元1平方米的价格销售，

但位置比天山路项目好，位于中山公园商圈，以所有使用超甲级写字楼标准的汇融广场为例，目前的对外售价也不过三四万元。 另外，今年以来，上海办公楼成交情况不佳，一季度只卖29.5万平方米，比去年同期少了约10万平方米。

第太平戴维斯中国区市场研究部主管简对《每日经济信息》记者说，什么样的整体出售的写字楼售价会更低？ 因为目前办公楼的售价涨幅比不上租金的涨幅。

购物中心等的开发风险比办公楼高。 同济大学以前主办过“中国商业地产创新之路”的商业地产峰会，与会嘉宾认为商业地产开发的风险很大。 正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，目前购物中心和复合体处于盲目开发阶段，同质化非常严重，以沈阳为例，未来3~5年将出现数十个同质化购物中心。

三益中国院长高栋则表示，许多项目主力门店数量达到70%，租金在10年内乃至更长时间内维持在低位，开发商不容易获得所需的投资回报。

对于资金比几年前紧张，也缺乏商业地产开发经验的绿城中国来说，出售不懂的商业地产，也许是处理资金压力的好方案。

招商地产全国大促销财务指标首次取得成效

经记者胡廷鸿从深圳出发

4月24日，金地集团( 600383，sh )发布年报，此前公布了四大房企“万保招金”年报。 记者在调查企业年报时发现，“万保招金”在年内实施“审慎”战略后，负债率并未因调控而大幅上升。

但是，招商地产年一季度新闻显示，随着销售回头金的增加，企业持有的货币现金从年初的144.8亿元增加到一季度末的169.41亿元。 现金充裕表明，房企资金链速动比率和流动比率等指标也较一季度有所好转，速动比率从去年年末的0.56上升至0.64。

资金筹措仍然依赖借款

虽然招商房地产在全国范围内大幅降价销售，但改善这家企业的资金依然是借款。

年，招商地产库存达到514.4亿元，在促销、周转促进的经营战略下，招商地产开始加快库存收购。 在快速除化、全面促销的政策下，招商房地产销售业绩良好。 据某证券公司推算，今年一季度，招商房产销售认购近70亿元，超过去年上半年水平，为年销售额的210亿元的三分之一。 其中，一季度新推值50亿元，新推平均去化率为75%。

随着招商地产推盘量的增加，市场反应也很快取得了有效效果。 华泰联合证券研报资料显示，招商房地产一季度企业实现56亿元，比去年同期增长27%，其中深圳20亿元、成都12亿元、北京、上海、广州各8亿元。

但是，这家企业经营性的现金流入并没有随着销售额的提高而发生很大的变化。 去年年底，招商房地产经营性现金流指标为-21.12亿元，资金压力得到缓解。 今年招商房地产一季度经营活动净现金流为-23亿2500万元，变化不大。 其现金流动比率(营业性纯现金/流动负债)也呈上升趋势，这意味着招商房地产短期偿债能力有所提高。

真正能提升这家企业可支配现金的，是这家企业的融资。 在许多中小房地产企业一季度未能获得贷款或只获得少量贷款的情况下，招商房地产一季度实际获得的贷款达到37亿多，远远大于前期的21亿多。 这是因为招商房地产的经营性支出即使大于收入，整体资金状况也优于年末。

经常没收土地

在资金好转的情况下，招商房地产还参与了土地的招商。 招商房地产在年报中写道:“资金是安全过冬的核心，年，‘担保融资’尤为关键。” 为了实现房地产主要业务的扩张，据年财报显示，招商房地产去年融资总额达到90亿元。

大部分拆迁户表示，招商房地产现金充裕，资金压力不大，呈上升趋势。 年三季度末招商房地产持有的货币现金为123.47亿元，年末达到144.8亿元，但今年一季度末上升到169.41亿元。

从2007年开始，各大企业迫于资金压力，减缓了土地的获取和开工速度。 万科、保利等计划新开工面积放宽，拿地也很慎重。 但年初以来，由于资金特点，招商地频繁在二三线城市没收土地。

资料显示，2009年，招商房地产在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获得项目用地9块，扩展土地资源285万平方米，其中权益面积231万平方米。

4月19日，公告称，年初以来，招商房地产在贵州、北京、天津等地获得总量超过100万平方米的土地储备，需要支付地价23亿元。

相对于其他开发商谨慎拿地的战略，招商房地产大力拿地。 对此，招商房地产记者董秘刘宁在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前招商房地产正处于高速发展阶段，房地产业务整体开发规模也居历史高位。 企业的快速成长有自己的要求，拿地看起来也很积极，但会“看米锅”，根据季度的销售情况进行调整。

此外，招商房地产年报显示，全年规划新开工面积290万平方米，年末建设面积560万平方米，规划竣工面积240万平方米，规划销售面积124万平方米，销售金额超过210亿元。

此前，全球房地产发布的市场研究报告显示，楼市成交量已经触底，预示楼市将好转。 不过，世联房地产市场研究负责人吴志辉也指出，房企仍面临库存不足的压力，如果不努力抛售房屋，房企内部的资金流动性将不会进一步好转。

“即使销售好转，公司也想得到土地。 ’刘宁想。

中投证券研究报称，招商引资房地产规模加快，还面临着地区扩张、人才储备、调控、领域经营环境出乎意料的恶化等风险。

在控制下被尝试生存的中小地产商加速退出

经记者叶书利从北京出发

虽然许多上市地产商的资金状况有所好转，但任何非上市房地产企业仍要退出或减少开发项目，处理目前的资金压力，如上海富铭房地产和恒顺醋业。

上海富铭房地产持续抛售

在楼市调控的夹缝中，寻找另一条路总是比固步困死。

月初，上海富铭房地产开发有限企业(以下简称上海富铭房地产) ) 100%的股份及转让标的企业有29816.55万元的债权在上海联合产权交易所挂牌转让。 发卡日期为4月10日，发卡日期为5月9日，为期一个月。

上海富铭房地产“卖身”的根本原因是，该企业在楼市高峰期拿地后，遭遇房地产调控，地块无法正常开工，目前面临着地块被政府强制收回的局面。

据《每日经济信息》记者调查，2009年7月23日，上海嘉定新城a11-4地块开盘价1.3222亿元的挂牌出让，嘉定区政府旗下国有独资公司上海绿洲房地产(集团)有限企业以2.64亿元的总额获得该地块。

2009年9月7日，为开发该地块，上海嘉定区旗下的国有企业、上海嘉定新城快速发展有限企业出资800万元注册，设立上海富铭房地产，这些地块也自动成为上海富铭房地产旗下。

2009年10月30日，上海富铭房地产和上海市嘉定区规划与土地管理局约定该项目于年7月6日前开工。 但是，年4月，楼市遭遇新的房地产调控，楼市环境突变，该地块未能如期开工。 年5月10日，该地块的约定开工时间延期至年7月5日。 但是，该地块依然未能如期开工。

上海富铭房地产在股权转让挂牌文件中也对此进行了坦率的阐述。 “开工日期延期后，企业未在约定的建设期限内进行项目开工建设的，按照合同约定，按照有关规定征收出让价款20%的土地闲置费，无偿收回国有建设用地的聘用权。 ”

不得已，上海嘉定新城快速发展有限企业将上海富铭房地产100%的股权和转让标的企业29816.55万元的债权打包转让卡，价格约为3.11亿元。

恒顺醋业的壮士丢掉“房间”

与上海富铭房地产不同，非房地产主业恒顺醋业断臂——房地产资产配置比例缩水。

4月24日，恒顺醋业发布公告，指出企业于年4月20日召开第五届董事会第四次会议，会议审议通过《批准子公司镇江恒顺房地产开发有限企业转让镇江晨曦房地产投资有限企业(以下简称晨曦房地产)股权的议案》。

公告复印件显示，目前转让标的物为晨曦房地产100%股权，交接方为恒顺醋业控股股东江苏恒顺集团有限企业。

晨曦房地产是负责镇江百盛商城建设、经营、租赁业务的项目企业。 这条商业街于去年11月1日建成。 由于有该项目的地块是军队资产，根据国家只租用军队资产不出售的要求，晨曦房地产只租用该地块进行项目开发，地块租赁期为20年，截止到2027年2月28日。 因此，镇江百盛商城建成后仍无法办理相关权证，只能租赁经营，期限相同。

镇江百盛商城于11月1日建成运营后，晨曦房地产的经营状况反而恶化。 公告显示，年度晨曦房产净利润约-34.4万元，年末企业净资产约-36.6万元，年前11个月，企业净利润约-573.5万元，截至年11月30日，企业净资产约-573.5万元。

公告中，关于转让的理由，恒顺醋业管理层表示:“此次转让将有助于更大程度地加强企业主要调味品业务，调整优化辅业投资，降低企业房地产业务面临的风险。”

中小企业被要求改变

在采访中，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《每日经济信息》记者分析说，大鱼吃小鱼是市场调整、领域洗牌的必然规律。 换言之，上海富铭房地产这样的中小房企业和恒顺醋业这样的非房地产主业公司将成为下一个房地产领域洗牌的绝对主角。

除了自身销售不振导致利润下降、销售回收能力下降外，外部融资环境也给中小住宅企业带来了更大的压力。

连锁房地产市场研究部的陈雪拆船员预计，下半年中小房企融资环境和销售环境持续恶化，中小房企资金压力日益积累，破产风险上升，求变的动力也将急剧增加。

该咨询研究中心主管张宏伟在接受《每日经济信息》记者采访时指出，对于中小房企求变，大家的第一反应一定是降价回收资金，但不自然的是，在目前的背景下，中小房企降价困难。

根据北京中原市场研究部的统计数据，一季度全国房企股票交易数量明显上升至38宗，股票交易涉及金额102亿元，分别比去年同期的23宗和50.6亿元上升65.2%和101.7%。

另外，根据北京市工商局的数据，北京有473家住房企业“退市”。 武汉房管局的数据显示，去年武汉有200家房企消失。 随着不动产管制的继续，“今后两年内住宅企业的坏账有可能增加”。

55家房企一季度报告曝光了中小地产商的资金链

经记者杨宠从上海强发

虽然房地产领域整体资金状况尚不清楚，但搜狐房地产频道向《每日经济信息》记者提供的专有数据显示，大企业资金状况有所好转，但中小地产商的资金状况较去年年底较差。

55家房地产公司中，发布一季度报纸的大企业业绩调查显示，表明资金跨度较大的流动比率、速动比率、现金杠杆率等指标均比去年年末有一定幅度的提高。 例如，万科的移动比例从上年末的0.37上升到现在的0.4； 招徕不动产的流动比率从去年年末的0.56上升到了0.64。

数据显示，其中大部分中小房地产公司的资金状况比去年更差。 华丽家族的话，第一季速动比率只有0.1，比去年年末要低。 深振业去年年末的速动比率为0.1558，第一季度末的速动比率为0.1228。 据深振业一季度报道，该企业一季度共获得3.219亿元债务，但归还的债务达到5.73亿元。 同样，该企业一季度的销售额不足以支付购买商品服务等各种支出，季度末货币资金比去年年末下跌了两成以上。

在克比瑞主办的一季度房地产金融形势发布会上，国泰君安首席拆船师孙建平指出，目前地产业的资金链风险，首要原因是过去两年投资增速过快。 根据他提供的数据，在过去相当长的一段时间里，新开工的增速最多达到了70%，投资增速基本维持在30%。

连续两年全领域的高速扩张、开工和建设投资，必然会发生融资难的问题。 结果，现在的开发商必须进一步加快销售，消除库存，加大资金周转。 整个房地产领域的缺钱将加剧今年开发商的价格战，引发大规模的领域并购。

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