“上海现史上最牛商铺 4.86亿买价一年半融资近10亿”

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经记者杨宠强实习生王秀娟出生于上海

将一块土地抵押给银行的话，可以获得多少贷款？ 答案是土地价值的五成以下。把一套住宅抵押给银行的话，能借多少钱？ 答案不到住宅价值的七成。 购入价格为4亿8600万元的商店，在购入一年半后，可以通过各种渠道筹集多少资金？ 银行工作人员表示，上海除淮海路、南京西路等少量顶级商业圈外，或最大不超过判断价值的六成。 但是，有这样一家叫做“中华商城”的商店，通过各种方法“疯狂”融资近10亿元的资金。

《每日经济信息》记者昨天从上海市静安区房地产交易中心获悉，上述中华商城已被上海市公安局经济犯罪侦察总队于今年3月9日限制交易，上海市长宁区人民法院当天对该商场实施了司法限制并予以扣押。

4亿8000万元的商店融资了近10亿

关于中华商业街关闭的具体原因，经济侦察大队没有明确，也不想弄清楚这个项目具体涉及的事件是什么。 如果上述中华商城的“疯狂融资”最终确定，其金额将远远超过当时热议的姚康达事件。 2002年至2003年上半年，工商银行在海外高桥保税区分行向姚康达个人发放房贷7141万元，用于128套住房的炒作。

根据网上房地产交易记录，位于静安区的中华商城在去年5月从未被上海兴天实业有限企业重复认购，交易金额为4.86亿元。 在购买这些项目之前，上海兴天实业有限企业刚刚成立，总注册资金不过5000万元。 购买该项目后，中华商城成为兴天实业的融资工具。 来自静安区房地产交易中心的登记资料显示，中华商业街被连续抵押。 第一次抵押是当年9月，工商银行某分行就上述抵押发放的债权额达到4亿元。

此后，去年中，中华商城采取租赁租赁模式，向1000多名投资者分批出售商铺租赁权，最便宜的售价达到25万元，多为40多万元。 据《上海楼市》报道，最保守的估计这个项目的销售额将超过3亿2500万元。 但是，中华商城的投资者认为实际的销售数据不仅如此。 由于兴天实业方面无法取得联系，上述商铺租赁的实际金额还很难认定。 但有几个确实的事情是，这个金额已经远远超过了当时的“姚康达事件”。

但是，中华商城的融资之旅并没有结束。 去年12月，一位名叫“耿晓夫”的自然人通过房地产交易中心设定再抵押，向兴天实业借款2500万元。 奇怪的是，兴天实业的三大股东王海剑、章克伟、章成烈也于去年12月向兴天实业借了3.0659亿元，在3月9日中华商城被法院查封前完成了抵押登记。 因为《每日经济信息》的记者无法联系到股东们，所以其蹊跷不得而知。 不到两年，仅用5000万元注册资金启动的上述兴天实业依托中华商城项目筹集了近10亿资金，成为上海房地产圈的“融资高手”。

在工商注册地址上没有发现企业吗？

熟悉房地产评估事务的评估师黄海告诉《每日经济信息》记者，像中华商业街这样连续重新抵押是非常罕见的。

据他介绍，房贷高于兴天实业购买时的房地产价值，被认为是原开发商贱卖了房地产。 但是，类似的连续抵押必须得到银行的同意。

一位银行官员告诉本报记者，如果商店以前不出租，银行应该不容易以非常高的判断价值向兴天实业提供融资。 事实上，按照目前曹家渡地区的价格行情，中华商城不容易卖到5亿元以上。 21世纪房地产拆房师罗寅申告诉《每日经济信息》记者，当地商铺单价最高3万元/平方米，但如中华商城，总面积达3.4万平方米，超过地上层数8层的商铺，总额不超过5亿元。

估值不高，为什么工商银行的某分行发放了8成的银行贷款？ 《每日经济信息》记者向工商银行某分行发传真，不断给办公室打电话，想知道该项目为何能获得高分贷款，以及上述房产再抵押是否得到工商银行某分行的同意。

根据工商银行的答复，对中华商城的实际贷款只有2亿8000万元，不到估值的4成，与房地产交易中心登记的债权额有很大差距。 而且中华商城之后的再次抵押，工商银行方面不知道，更是不同意。

为了弄清事实真相，《每日经济信息》记者前往兴天实业在上海市工商局登记的地址上海市静安区南京西路1486号3楼313室，发现该地址现为培训机构的教室。 记者采访了这座大楼的租赁中心，询问他是否在这座办公楼租赁过，工作人员的回答也是否定的。