“华润进入深圳“第一豪宅区”项目或遇交通压力”

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经记者胡廷虹从深圳出发

4月2日，深圳银湖三九片区改造计划正式经深圳市规划和国土委员会审议通过，并正式向社会公示。

资料显示，银湖三九片区改造入选“年深圳市城市更新单元规划制定第一批规划”，改造主体为新三九房地产有限企业，目前新三九房地产企业正式更名为华润(深圳)房地产快速发展有限企业。

《每日经济信息》记者了解到，该更新项目建筑面积约45万平方米，这也是继万象城、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目之后，华润集团在深圳获得的另一个“超市”旧改项目。 据说华润至此将进入深圳的“第一豪宅区”。

业界传言称，该项目将于今年年底启动，但昨日( 4月9日)，华润地产快速发展有限企业对《每日经济信息》记者表示，没有开工计划。

对此，深圳综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，该项目很可能成为包括保障房、商业住宅、豪宅别墅在内的多种产品的城市综合体项目，其价格有可能成为深圳豪宅的新标杆。 而且，这个项目也面临城市交通压力。

华润获得近45万平方米的旧改建项目

深圳银湖区是深圳第一大豪宅区，也是华润三九( 000999，sz )总部所在地。 根据深圳市城市更新改造计划，华润三九在旧厂房搬迁后，将该地块从工业用地改为住宅商业用地。 公示资料显示，银湖三九城市更新区域拆迁用地面积127442.0平方米，开发建设用地面积95967平方米，容积率中计入的建筑面积471690平方米，其中住宅446750平方米，商业16500平方米，公共配套设施8440平方米 另外，地下商业4300平方米，公共充电站1100平方米。

根据华润三九年6月2日的产权转让公告，华润三九计划将总部从银湖区搬迁，因此将其科技办公大楼一楼至九楼转让给华润(深圳)房地产快速发展有限企业，转让价款共计1.6亿元。

占地4154平方米，建筑面积13675平方米，据此计算，华润(深圳)房地产快速发展有限企业受让的楼宇单价将达到11700元/平方米。

公告称，华润(深圳)房地产快速发展有限企业于2007年4月26日由三九公司集团出资组建，目前首要持有原三九公司集团的部分房地产。 在原三九集团和华润重组的过程中，华润(深圳)房地产迅速发展辗转了几家有限企业的产权，目前归香港协恒有限企业所有，但后者由华润集团持有。

目前，银湖三九片区更新项目正在拆迁中，但有业界传言称，华润有可能在该地块建设别墅豪宅，预计年底启动。 但是，华润深圳地产快速发展有限企业对《每日经济信息》记者表示，目前没有开工计划。

目前，华润(深圳)房地产快速发展有限企业没有公开具体的项目规划，但宋丁认为很可能成为包括保障房、商业住宅、豪宅别墅在内的多种产品的城市整合项目。

据说项目容积率高达4.915。 对此，宋丁认为，华润开发该项目还必须考虑利润回报，扣除旧改革拆迁等各项价格后，也必须介于合理利润空之间。 言下之意，加大建筑面积的体量可以获得更大的投资收益。 项目价格不会变低，可能会成为深圳豪宅的新标杆。

项目计划或面对城市交通的压力

熟悉深圳快速发展历史的市民表示，华润银湖三九区离北环很近，以华润三九医药股份有限公司旧厂区为核心，周边有银湖公交车站、房地产权登记中心、深圳药检所、银湖大厦等企业事业行政单位，但生活商业配套设施不足

“银湖区有相当多的高级住宅，但都是单一别墅的快速发展模式，综合配套薄弱，多年来需要提高。 ”宋丁对《每日经济信息》记者说，华润进入银湖进行高端整合，以该地区的综合服务为配套，对形象提升、商业快速发展有自己的战术考量，整体前景良好。

但是宋丁还指出，银湖区内部的交通支线比较脆弱，进出的路径只有一条双向双车道。 华润在外面做这样广大的区域项目，很容易形成密集的人流，但是现在没有多余的土地来建造公共停车场和辅助空之间。

“北环是深圳的高速公路系统，是银湖三九项目区，从微观上说，如果沿用现有的交通模式，将来项目改造很可能引起交通堵塞。 ”宋丁说。

另外，从外部来看，华润银湖三九更新项目也对城市交通配套设施规划提出了新的要求。 根据规划，银湖三九更新项目建筑面积近45万平方米。 这样重大的节点区，形成了非常成人的流量集散，大量的车流和人流一下子涌出，给东西通行的车带来压力。

“这样高密度的社区，入口的公交车站的设置一定很大。 政府应该有更长期的判断和想法。 ”宋丁说，这些都是城市规划快速发展中的必然现象。