“部分楼盘降价超两成 世茂一季度净利率仅略微下滑”

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经记者杨宠从上海强发

楼盘部分大幅降价后，房企为什么能实现高毛利？ 世茂不动产的例子也许可以证明其中的一部分理由。

《每日经济信息》记者3月中旬获悉，世茂房地产( 00813，hk )位于南京下关区的南京世茂滨江新城17号楼部分房源每平方米下降4000元，降幅达26%左右，折扣后价格11000元，如果不支付一次， 昆山世茂蝶湖湾最新报价为每平方米6600元，比一年前下降了三成。 根据世茂房地产年2月的1月合同销售数据，2月商品房成交均价从1月的18064元/平方米降至10089元/平方米。

但奇怪的是，大幅度的价格调整似乎没有影响世茂房地产的利润率。 该企业助理总裁蔡雪梅3月31日在世茂集团、席特里普、途家网三方战术合作发布会上向《每日经济信息》记者透露。 上述降价行为未影响世茂房地产今年一季度的整体净利润，该公司一季度税后净利润率仅比降价前下降1~2个百分点。

初期项目土地价格低

世茂房地产全年业绩信息稿显示，世茂房地产一季度利润第一贡献来源正好包括前期调价幅度较大的楼盘，包括昆山世茂蝶湖湾、昆山世茂东壹号等项目。 其中，昆山世茂东壹号3月单价较去年前期下降近千元。

蔡学梅表示，世茂房地产一季度净利率水平仍达到13%左右，没有比以往有更大幅度的下调。 她解释说，其中一个非常重要的原因是昆山世茂蝶湖湾、昆山世茂东壹号、南京世茂滨江新城等项目土地取得时间早，可以创造比较大的价格降幅。

据《每日经济信息》记者先前报道，南京世茂滨江新城土地取得时间为2003年，当时土地取得价格为3030元/平方米左右，昆山世茂蝶湖湾开市时间为2005年，这些项目土地价格明显偏低。 蔡学梅表示，世茂房地产一季度降价，占地时间快，产品力度大幅下降，同时也是尾盘项目。

她的上述说法与世茂房地产年报公布的数据一致。 年报显示，世茂房地产目前的土地储备楼价为1700元/平方米左右，远远低于其他开发商的土地价格，而且位置多位于二三线城市的市内副中心和新城，价格调整机会较大。

另外，世茂地产的降价楼盘在一季度销售额中所占比例不高，也是利润率受影响不大的重要因素。 一季度世茂房地产销售额达到70多亿元，除部分楼盘降价外，商业房地产占销售总量的20%，因此这部分业绩不受限购的影响，价格也没有明显下跌。

中房信拆房师薛建雄表示，与住宅相比，商业地产的价格下调幅度较小，销售状况良好，这在一定程度上保证了开发商降价后仍保持较高的利润率。 去年的商业地产也受到了监管政策的影响，但整体成交依然良好。

来自万达上海企业的消息称，尽管开盘仅一年，宝山万达广场的商店却火爆销售。 4栋办公楼中，5号楼售罄，4号楼的拆迁率达到95%，2号楼达到60%。 共成交620多套，均价2.2万元/平方米。 虽然这个项目的平均售价不比周边住宅便宜，但是销售率远远高于住宅。

大多数楼房的土地价格只占售价的30%

中原地产研究中心向《每日经济信息》记者提供的数据显示，全国前十大地产商中，中海、恒大、金地、万科、保利等公司集中购买土地的时间段均为地价最高的2009年7月至年6月。 其中，中海地产在上述时间段购买的土地占其土地储备总量86%的恒大比例其次为78%； 即使是这一时间占用土地最少的华润，期间土地持有量占土地储备总量的比例也达到了21%。

这些数据显示，其他开发商被认为无法像世茂房地产那样在降价后维持原有的利润水平。 但是，中原地产研究中心高级研究经理刘渊告诉《每日经济信息》记者，该中心对标杆房企的监测数据显示，实际上目前出售的楼盘土地价格占房价的比例只有30%左右，这是开发

此外，去年年底许多楼盘降价，但这些楼盘在整个房地产集团中所占比例不高。 许多开发商去年年底的平均销售价格实际上比去年年初要高，结果开发商在大幅降价后仍能维持较高的利润。

该政策咨询机构研究部长张雄大也持同样看法，认为目前的降价项目只占全开项目的一小部分，没有出现全面降价。