“地产商年报悬疑：大幅降价后利润反增”

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每次经过记者徐学成为杨羚都从广州、上海强势出来

去年第三、四季度，全国多个城市万科、中海、保利、招商、世茂等房企高层参与，楼盘大幅降价。

许多人认为，随着开发商的大幅降价，房地产企业的毛利润必然会大幅下降。 但是，兰德地产战略咨询机构总裁宋延庆3月底公布的最新统计数据显示，降价对开发商毛利润影响甚微，在100多家发布年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。 另外，《每日经济信息》记者的调查显示，部分住房企业的毛利率大幅上升。 例如，龙湖房地产年合同收入达到人民币382.7亿元，归属股东的核心净利润率从年的17.1%上升到年的18.7%，房地产快速发展业务毛利率从年的33.3%增加到年的40.3%。

为什么房价下跌的情况下，开发商的利润反而不会增加？ 一种说法认为，开发商利润增加是因为财务数据被粉饰了；另一种规律是合理控制价格。

事实真相到底是什么？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

多家住宅企业维持高利润

实际上，即使降价也依然有高利润的房地产企业，不仅仅是龙湖。

3月29日，世茂房地产( 00813，hk )发布业绩报告。 年企业销售额达到260亿元，比去年同期增长19.5%。 毛利润比去年同期增长25.4%，达到100亿元，毛利率比去年同期上升1.8个百分点。

3月15日，中海公布的年度报告显示，中海去年整体毛利率稳定上升，从去年的40.1%上升至去年的42.6%，净利润率也从27.9%上升至约30%。 中海董事会主席孔庆平还断言，今年的毛利率仍将维持30%至40%。

《中国房地产巨头100强研究成果》显示，全年房地产巨头100强净利润平均为21.7亿元，为2008年的2.5倍，比去年同期增长26.2%。 在上述数据公布之前，来自UBS的报告预测，全年上市房企整体净利润增长率将达到20%。

这些财务数据与以往许多证券公司的业绩预测明显不同。 《每日经济信息》记者此前的报道称，多家证券公司发布的报告认为，由于房企去年大幅调整价格，今年的平均利润率将低于去年。

《每日经济信息》记者此前的报道称，万科年内的降价热潮至少席卷了北京、广州、深圳、厦门等全国多个城市，其中广州某楼盘降价幅度达到20%。

另外，龙湖、中海等位于上海的楼盘也大幅降价。 以龙湖邖城为例，原本1.8万元/平方米的毛坯房变成了1.4万元/平方米的精装房，装修标准也达到了2500元/平方米。 据此计算，除装修价格外，实际降价幅度超过36%。

降价背后的价格控制

宋延庆在博客上把上市住房企业的年报数据称为“真正的谎言”。 在他看来，年报数据通常被“粉饰”，“房地产开发销售的自身规律决定了年报不反映本年度的经营业绩状况”。

但中原地产研究院高级研究经理刘渊表示，开发商不需要通过会计手段完全粉饰财务数据。 因为降价往往只发生在几个项目上。 如果开发商通过降价收回部分资金，降价将暂停。

这个说法得到了世茂不动产方面的证实。 虽然一季度有大幅降价的世茂房地产，但实际降价的项目只有哪些项目在尾盘，哪些项目产品严重老化。

中原方面的研究表明，出售楼盘的土地价格只有30%。 所以，即使开发商大幅降价，对公司利润的影响也不会太大。

除此之外，开发者还有防止降价后利润受到影响的“紧急手段”。 如果开发商能够通过工程中的工程成本跟踪管理、结算审核等方法达到节约建筑价格，这两者可以节约开发商约3%~15%的建设价格。

另外，开发者不能明目张胆地在工程建设中偷工减料，降低价值成本，但购买合同中也有“猫窝”。 目前的采购合同中，并不普遍详细规定项目公共区间的材料标准和等级，因此开发者可以通过降低一点材料标准，在不违约的情况下降低价值成本。