“香山里二期半年成交1/5 华侨城豪宅“尾大难掉””

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经记者徐学成出生于广州

与绿城中国多次定位高端拒绝降价不同，华侨城面临的困境是，由于项目位置和采购价格不支持“豪宅化”，即使想调整产品定位，也无能为力。

位于深圳华侨城领的香山里项目，去年9月底上市的二期单位目前只成交了343套，6个月的去化率仅为20%。 即使是一年内开始交易的一期公司，现在也有一部分的房源在出售。

豪宅市场行情还很好的几年前，这样的豪宅项目租“双人房”盛行，但这些“一套房、两个房产证”项目出乎意料地陷入泥潭。 华侨城这几年致力于豪宅建设，在管制剧烈的一年，库存比去年同期增长了63%，负债率也上升。 在业内“去豪宅”有几成共识的情况下，华侨城将如何调整？

许多高端项目卖不出去

位于深圳华侨城豪宅区香山，开盘超过30000元/平方米的售价显示出高端的定位。 但是，从第2期开始半年以来，销售状况一直不理想。 自去年9月底启用以来，香山里二期成交343套(截至3月19日的数据，下同) )，仅占整体1706套的1/5左右。

数据显示，香山里二期目前成交价格为33876元/平方米，在房地产网站上该项目的报价约为35000元/平方米。

即使是早在年初开始的香山，销售情况也不太好。 根据上述机构数据，目前一期成交量为805套，尚有265套房货源销售。

公开数据显示，华侨城投入香山项目资金共计22亿元。 但是，一位业内人士认为，该项目的配套和园林规划有一个非常“微妙的字眼”，使得该项目整体价值无法支撑超过30000元/平方米的售价。

香山一期和二期售前总面积共23万平方米，将华侨城的22亿元总投资分摊到可售建筑面积计算，每平方米的价格不到1万元。

华侨城售价高的项目很多，可以说是名副其实的“豪宅专家”。 年以来，华侨城入市销售的纯水岸(九期)均价54966元/平方米，招商华侨城曦城均价50797元/平方米，东部华侨城天麓8区成交均价128483元/平方米。

目前这些项目销售情况不太理想，纯水岸(九期)、东部华侨城天麓8区的蜕变率分别为83%和79%。 后者从年初开始销售。

“双人房”受到管制的冲击

针对香山里二期的销售数据，中投顾问所在领域的研究员表示，该项目的成交量低迷的首要原因是一线城市的严格调控政策，以及国家大力建设保障性住房。

《每日经济信息》记者了解到，为应对2006年出台的“70/90政策”(新审、新开工的商品住宅建设，覆盖型建筑面积必须达到90平方米以下的住宅(含经济适用住宅)面积的70%以上。

香山项目就是这样。 但是，“二合一”后，一所房子有两个房产证，所以购买这里的房屋购买者需要购买两套房的资格。

随着深圳关于第二套房的房贷限制政策出乎意料的到来，“双人房”成为了监管的最大受害者之一。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，深圳调控政策的首要方向是限制大型住宅型和昂贵的楼盘，香山里这样的楼盘受到的冲击比较大。

前述研究员指出，产品开发的高端化也是华侨城产品滞销的首要原因。 在去年的市场上，高价出售的房地产开发项目大多面临着周转缓慢、库存激增、负债率急剧上升等风险。

根据华侨年报数据，截至去年，企业负债总额约446.67亿元，比去年同期增长32.04%，资产负债率比去年同期上升1.48个百分点至71.17%。 从2007年到2007年，企业负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%和69.7%。

国资委对控股公司持有连续两个财政年度平均资产负债率在70%以下的最高标准，因此华侨城在再融资方面受到制约。

豪宅之路“尾巴难掉”

年报数据显示，全年华侨城房地产业务存量总额从全年193亿元激增至全年315亿元，涨幅超过63%。

“存货部分可能无法调整。 ”宋丁表示，由于华侨城制定的战略重复多年，开发价格过高，高端项目不容易降价促销，难以清仓。

针对库存压力，华侨城会制定相关策略吗？ 华侨方面没有给记者答复。 但据华侨城年报报道，“采取积极措施，与不同地区市场进行比较，充分整合资源，实现快速销售。” 但是，即使进行了调整，华侨城的开发战略和产品定位也并不是马上就能改变的。

前述领域的研究员认为，快速上升的负债率使得华侨城在高端住宅市场销售低迷时财务吃紧，华侨城有必要调整产品定位。 该研究院认为，华侨城上海新浦江城只有240万元和550万元左右两种价位的产品，排除了很多顾客。

宋丁认为华侨城的许多房地产项目与旅游项目捆绑在一起，因此不适合开发普通住宅。 华侨城转型需要在开发战略和产品定位上进行根本性的转变。

据悉，华侨城今年可销售面积达153万平方米，比去年增长40%左右，预计可销售金额约450亿元，其中280亿元的货运量分布在深圳和上海两大城市。 在上海，华侨城今年动工的苏河湾工程，大楼地价超过50000元/平方米。