“存货创历史新高 招商、华侨城加速变现”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

最近，万科、龙湖、中海、招商、佳兆业、华侨城等相继发布年报。 业绩不错，关于年销售业绩，保守的预期层出不穷，与去年的销售目标相比，大多持平或略有上升。

年初以来，一些大型房企纷纷加快降价促销力度，高层不断强调加快库存消化速度，降低债务。

为了保证销售业绩，无论是调整产品结构还是财务结构，房企都需要真正的结构调整和变革。

销售目标停滞不前

年初，无锡、上海等地出现的房地产微调政策无果而终，房企从业绩增长放缓和财务安全的角度，对后市的看法越来越保守。

年，除恒大、中海、招商、佳兆业、碧桂园等少数房企实现了年销售目标外，9成以上房企未完成既定销售目标任务。 目前，一些大型房企如恒大、中海、佳兆业、碧桂园、招商等确定了今年的销售目标。 据记者粗略统计，年中海地产销售目标为800亿港币、恒大800亿元、招商210亿元、佳兆业165亿元，除恒大、佳兆业比去年销售目标分别上涨14.2%、10%外，其他房企均表现保守审慎

3月15日，中海地产董事局主席孔庆平在年度业绩发布会上表示，今年房地产形势将更加严峻。 这是因为中海维持了比较稳健的大体，销售目标和新的土地储备和去年一样。

日前，招商地产年报显示，计划年新开工面积290万平方米，计划竣工面积240万平方米，计划销售面积124万平方米，销售金额超过210亿元，销售水平与年基本持平。

此前，万科总裁郁亮在新闻发布会上否定了“万科今年1480亿元的销售目标”的说法。 其正式说法是万科继续“多卖房、少拿地”的应对领域的冬季战略。

万科、中海、招商年报明确，年各大企业项目扩张速度略有放缓，规划新开工面积，规划竣工面积大体与全年保持平衡，略有减少。

高转速依然是主流模式

除了降低销售目标外，在高库存压力下，从年初开始，大型房企也将加快销售速度，降低库存。

年报显示，招商房地产年库存达到514.4亿元，同比增长33%，创历史新高。 为了积极消化库存，招商房地产今年的应对措施是加快周转速度，保证销售，根据市场情况调整和优化产品结构，提高市场应对能力。 2月，在招商房地产租赁商局成立140周年之际，在上海、南京、重庆等项目发起优惠活动。 对此，招商房地产方面表示，由于过去两年商品房开工量大，下半年市场供应可能达到新的高点，商品住宅库存积压，供应超过需求的风险依然很大。

事实上，与万科、金地等房企相比，招商房地产的快速发展速度相对较慢。 但是，年初招商局集团重组房地产业务后，招商房地产晋升为一级子公司，决策速度加快，也开始向快速周转转型。

招商房地产经纪表示，企业今年的快速发展方向在“提速效应”下，都将以销售为中心，提高对市场的敏锐触觉和快速反应能力。

年报显示，全年招商房地产新开工项目28个，新开工面积292万平方米，竣工面积85万平方米，年末建设面积518万平方米，该项目开发速度大幅增加。

同样作为国有企业，华侨城的年存量达到317亿元，达到历史最高点，去库存的压力很大。 年报显示，华侨城今年可销售面积153万平方米，比去年增长40%左右，预计为历年最高。 对此，在3月19日华侨城年度业绩投资者招待会上，华侨城总裁刘平春表示:“想办法出售目前可变现的项目，加快销售，加强营销，降低负债率，是我们首先要做的事情。”

产品结构可能会迎来较大的调整

现在，过去房地产公司积累土地投资以获取土地增值收益，囤积土地赚钱的方法已经一去不复返了。

年报数据显示，随着该房地产调控政策的不断加强，万科、招商、金地等大型房企净利润增长呈现逐渐减少的趋势。

对此，中投顾问房地产领域研究员韩长吉认为，房企资产收益率下降的原因是多方面的，从共性来看，政策调控和营销市场低迷是重要原因。 在公司层面，由于一些公司固守以往的经营战术，没有进行市场销售的调整，公司的资产收益率大幅下降。

搜狐焦点运营副总裁肖勇则认为，在限购政策下，刚需为主流，房企应适时调整产品结构，转变营销战略，以应对楼市“寒冬”。

事实上，房企已经明确给出了结构调整的信号。 在招商的年报中，他说，对新项目的观察将根据市场情况调整和优化产品结构，平衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。

在谈到住房企业结构调整时，韩长吉指出，一方面要通过住房企业加速资金回流获得的项目运营渠道，保证公司处于扩张状态，另一方面要保证跨领域的投资风险可控，住房企业才能进行多元化利润建设。

另外，降低了住宅项目的扩展速度，住宅企业对领域多样性的快速发展也表现出了积极的态度。 3月15日，中海地产董事局主席孔庆平表示，将加强对商业地产的投资力度。 佳业董事局主席郭英成日前在接受《每日经济信息》采访时表示，目前的商业房地产项目只占房地产开发业务整体的10%，但未来商业开发面积将以每年8万~10万平方米的速度增长。