“少拿地多卖房 万科郁亮：不捂盘才能胜出”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

在年净资产收益率创下历史新高18.17%之后，万科多年来的快速周转开发模式战术开始见效。

2008年，万科首次提出的增长模式从规模、速度、增长型向质量、效益型转变，并逐渐取得成果。 万科赚钱的方法是通过快速周转和联合开发来提高股东的利益。

昨天( 13日，万科总裁郁亮在年度业绩新闻发布会上表示，在楼市调控的背景下，囤盘开发模式已经过时。 从今年下半年开始，将发生怎样的快速周转，不囤积土地、不看盘的公司有可能获胜。 而且，郁亮还宣布，万科将继续冬季模式，不占土地，多卖房。

囤积模式过时了

万科年报显示，万科全年营业收入717.8亿元，比去年同期增长41.5%，净利润96.2亿元，比去年同期增长32.2%。 企业全面稀释的净资产收益率为18.2%，创历史新高。

万科净资产收益率的提高多亏了多年来的快速周转模式。 相对于当天发表年报的龙湖地产，其年净资产收益率几乎是万科的两倍。

对于万科牺牲利润率提高净资产收益率的说法，万科总裁郁亮表示，与该领域相比，万科净资产收益率水平仍存在差距。 但万科不过是在追求项目绝对的净利率和毛利率。 虽然可以多次延长销售时间，保持价格不变，多卖利润，但从资源利用来说不合算，万科多次保持高速周转模式。

“在监管背景下，囤积复盘的模式过时了。 今年下半年，只有任何高速周转公司，不囤货、不盘货的公司都有可能在下半年胜出。 ”郁亮说。

为了实现快速周转，万科始终坚持装修和小户型战术，这也给万科带来一点难题。 另一方面，翻新战术给万科带来了质量管理难题，今年2月爆发的“安信床”事件给万科带来了信任危机。 另一方面，近年来万科纯利增速水平有所下降。 万科年报显示，全年万科结算净利率为15.01%，比去年下降0.51个百分点。 但是，尽管如此，郁亮说装修店不会盈利，但是万科不会放弃装修店的策略。 万科装饰室交付量达到史上最大规模的4.4万套。

但是，在房地产调控下，市场环境也发生了巨大的变化。 房地产领域的毛利率、净利润率水平逐渐接近领域平均水平，已成为行业共识。 郁亮认为，在房地产领域调控的后半段，房企只有通过自身运营能力，即净资产收益率的提高，才能获得对股东的理想回报。

另外，万科提高房企净资产收益率水平的首要途径是联合开发。 “为了提高对股东的收益率，合作应对越来越多。 我们和有地有钱的伙伴合作，万科项目很多都是和别人合作做的。 ”以郁明表示。

万科董秘谭华杰表示，万科新增项目中，以联合开发模式拿地的比例已经超过30%，未来联合开发项目在万科整个房地产开发业务中的比重将进一步扩大。

事实上，在目前房企融资越来越困难的情况下，通过联合开发缓解资金压力已成为房企竞相效仿的经营模式。 目前，在共同开发模式下做得很好的第一个绿色城市的建设模式。

对此，谭华杰认为，代工模式不注资，只投入人力、物力、企业品牌软实力，如顾问咨询，该模式净资产收益率将达到最高。

继续冬季模式

如果进一步解读万科年度报告，会发现与往年相比，万科土地的规模开始下降。 这见证了郁亮此前提出的万科“过冬”的策略。

郁亮解释说，房地产调控短期内不太可能调整，将继续加强宏观调控成果，延续冬季模式。

资料显示，万科保持着较为谨慎的策略，年内共有52个新开发项目，权益计划建筑面积922万平方米。 但是，万科全年新增项目达87个，对应权益的规划建筑面积约2215万平方米。

对此，郁亮说，我们不是在刘翔的跨栏跑，而是在长跑模式下，首先需要卖很多房间。 “我们可能错过了机会，但对万科来说，现在的土地未来两三年可以开发。 我们并不急于抓住这个机会。 ’郁亮说，为了应对房地产市场的环境变化，万科的策略是多卖房，少拿土地，现金为王。

据悉，万科规划新增开工面积全年1328万平方米，竣工面积890万平方米，比全年新增开工面积1448万平方米减少9.0%左右。