“44层豪宅规划许可被撤 滨江城市之星32亿元房产沦为“违建””

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经过记者徐杰从浙江杭州出发

看到眼前44层的豪宅像巨人一样渐渐站起来，张铭(假名)越来越心痛。

张铭住在杭州钱江新城钱江路北侧的观音塘区。 由于道路南侧建设了6幢高150米、高44层的高层公寓“城市之星”，张铭所在的7层楼的采光越来越少。

张铭表示，对面高楼的第一次规划许可最高为21层，但马上到来的第二张许可证( 288号许可证)将大楼的高度提高到了44层。 去年，张铭和其他业主向法院投诉杭州市规划局，城市之星开发商滨江集团( 002244.sz )被列为诉讼第三人。

去年11月14日，杭州中院认定杭州市规划局“将项目各建筑物分为上下两部分分两次发放独立建设工程规划许可证的方法没有法律依据，缺乏正当性”，吊销城市之星第二张规划许可证。 由于“未取得建设工程规划许可证”，城市明星项目部分商品房为“违章建筑”，该商品房价值超过32亿元。

规划局发放两张许可证

“前面的房子建成后，夏天没有风，冬天没有阳光。 》3月2日，观塘区怡静坊6栋402室的业主向《每日经济信息》表示，小区东南侧的高楼建成后，小区许多房屋的采光被前面的高楼遮住，小区业主为此获得了近3年的“维权”。

塘观音区是杭州规模较大的住宅居住区，整个居住区有多层，也有小高层，最高的有7层，呈品字状分布。

《每日经济信息》记者在现场看到，城市之星项目和观音塘小区只有6条车道的钱江路。 城市之星被6栋150米的高楼围成一半，开发者极力强调其高度进行销售。 广告中说:“150米的自豪高度将成为杭州目前最高的住宅之一。”

作为维权代表之一，章贤慎告诉记者，城市的6座星星楼本来就没有这么高，其中4座建筑到21层，1座建筑到31层，1座建筑到44层。 随后，杭州规划局又颁发了第二张许可证，允许剩下的五幢大楼全部建成44层。 章贤慎表示，由于城市星级越来越高，整个观塘区1400多居民的日照权受到不同程度的影响，其中怡静坊集团105户达不到杭州市日照标准。

杭州市规划局2008年1月9日发布的《杭州市建设工程规划许可证批后编改操作细则》规定，应当控制批建工程的编改。 其中第二条第五款明确表示:“将严格限制住房建设工程住房复盖面的变更。” 根据第三条第二款的规定，调整建筑楼数、等级时，“撰改文案应当按照规定组织公示或者征求好处相关人员的意见，必要时举行听证会，充分听取利害相关人员的意见，如无异议，按照手续申报建设工程计划许可证的编撰， ”

章贤慎说，去年5月，杭州市规划局在向滨江集团发放第二张规划许可证之前召开听证会，将根据项目原计划上调至44层。 当时观塘相关利害关系居民一致反对，但滨江集团取得了第二张规划许可证( 288号许可证)。

二审取消计划许可

观塘主们认为，只有得到规划局的许可，城市之星才能建设到44层，将杭州市规划局以诉状的形式告上法庭，要求吊销第二张规划许可证，滨江集团被列为第三人。

年，杭州市西湖区法院作出一审判决，裁定居民败诉。 同年7月15日，居民陈国华等再次向杭州市中院提起行政诉讼。 11月14日，杭州中院作出判决，杭州市规划局“将项目各建筑物分为上下两部分分别颁发独立的建设工程规划许可证，缺乏法律依据，缺乏正当性”。 杭州中院取消了一审判决。

杭州中院判决取消城市之星第二张规划许可证后，城市之星项目相关商品房处于“未取得建设工程规划许可证”状态，应当按照有关规定，由市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。

但是，最近《每日经济信息》记者在城市明星项目现场看到，该项目没有停止的迹象。 滨江集团的财务报告显示，该项目将于明年6月前竣工。

3月6日，杭州市规划局对外通报称:“确实存在两次许可，但没有两次调整计划，未突破2007年市政府批准的《钱江新城单元控制性详细计划》中该地块高150米的规定。”

杭州规划局还表示，为了切实纠正商品房违法性问题，在注销被法院吊销的建设工程规划许可证的基础上，根据滨江集团的申请，撤回了城市明星项目的首批发证。 并且，考虑到此次补发项目的实证副本未发生变更，规划局将按照行政许可手续的要求，对整个项目重新颁发建设工程计划许可证。

对于同一个项目为什么有两个独立的计划许可证？ 据杭州规划局介绍，在发行中，规划局发现高层建筑对部分周边现状住宅有日照影响。 考虑到该项目已出让土地并有开工时间要求，2008年6月，对未受日照影响的规划建筑部分( 21层以下)的规划先行颁发了《建筑工程规划许可证》，有关部门对日照有影响的现状的住宅居民进行了补偿后，年

浙江大学区域和城市规划学科教授周复多向《每日经济信息》记者表示，城市明星第二张规划许可证被吊销后，加盖部分的建筑从法律上讲已经是非法建筑，相关部分的商品房不能申请房产证，“相关部分的工程必须立即停止”。

32亿元以上的房地产“违章建筑”

据杭州市国土资源局土地成交消息，2007年3月27日，滨江集团以15.2亿元获得同宗土地，大楼地价约6753元/平方米。 有这个地块的钱江新城被称为杭州的“中央商务区”，当时的成交额比出让价高了近6亿2000万元。

业内人士认为，二审判决后，滨江集团处境被动，一是观塘园区业内首次要求拆除违章建筑及赔偿的呼声较高。 二是担心城市星级业主能否顺利入住，向滨江集团寻求说法。 三是对滨江集团在资本市场表现的影响。 但是，滨江集团认为，过失不在企业。 “土地出让时，出让条件已经限制在150米高。 》滨江集团董秘李渊向《每日经济信息》记者解释说。

这样的解释令人震惊:“如果土地出让设置时限制在44层高150米的话，为什么到现在为止的几幢大楼只建设了21层、31层？”

据杭州透明销售网报道，滨江城市之星目前为尾盘，共申请5次预付证销售。 楼盘于2009年开始销售，5号楼和6号楼两栋属于商业办公性质，2号楼、3号楼、4号楼属于住宅，据当地媒体报道，剩下的1号楼将于今年上半年开始销售。 目前，该项目均处于连接屋顶、外立面和室内施工阶段。

在杭州，城市之星是名副其实的“豪宅”。 3月7日，卖场销售人员介绍，1号楼为整个项目楼王，属于住宅，主力户型均在300平方米以上，售价45000~50000元/平方米，将于今年4、5月推出样板房。 其他商品房主力户型190~250平方米，住宅最高43000元/平方米出售，商业部分公寓均价33600元/平方米。

根据二审判决书，第二张许可证( 288号)的建设规模为92605平方米。 以杭州房地产网站显示的市值35000元/平方米计算，“违章建筑”的房地产价值超过32亿元。 滨江集团公告称，“该项目根据商品房预售证合法销售，截至年12月31日，已签订预售合同789套，销售率达99.37%。 ”。

根据《每日经济信息》，城市之星总建筑面积307161平方米，其中住宅部分133404平方米，扣除2、3、4栋住宅102954平方米，1号楼约30450平方米，47000元/平方米。 但是，这部分房源必须在滨江集团拿到新的建设工程规划许可证之前暂停销售。

据滨江集团上半年报纸报道，报告期内企业项目累计实现销售合同金额42.54亿元，其中城市之星项目实现销售合同金额29.77亿元，比重较大。 据年3月期报告，企业预收款比年初增加36.17%，主要原因是城市之星等预收款回收资金的增加。

财务报告的数据表明，城市明星项目对滨江集团整体业绩的重要性。 但企业董秘李渊对《每日经济信息》记者表示，此次诉讼不会直接影响企业当期利润或期后利润。