“高端路线受困 绿城资金回笼难度加大”

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经记者杨宠从上海强发

在许多人眼里，楼市调控的终极目标是房价回归合理，地产商的毛利润越来越低，质量越来越高。 但是，上海易居房地产研究院报告称，在限购令下，毛利低于区域平均水平的绿色城市中国，反而在大型地产商中处境尤为困难。

一连串高质量的楼盘销售不畅，再次敲响了住宅质量下降的警钟。 装修质量问题与降价有关吗？ 楼市调控下房屋质量是上涨还是下跌？

暴露利润低于区域水平

绿城许多楼盘一套总价多超过2000万元，但毛利率在领域内并不高。 2007年下半年至年末，绿城毛利率普遍低于万科、金地、招商等标杆公司。 年，绿城毛利率仅为30%，低于万科、金地、招商等房企至少7个百分点。 去年三季度，即使在房企毛利润创下38.6%的历史高峰时，绿城的毛利润也不过33%。

上海易居房地产研究院认为，毛利率低的原因是绿城在2009年和年持续买入高价土地。 其中，2007年第三季度、第四季度以及2009年第三季度至第二季度是绿城集中土地持有量高峰期，这一期间土地持有量占绿城截至全年6月30日的总土地持有量的三分之一左右。

绿城疯狂高价拿地的原因，与董事长宋卫平超越万科成为老大的愿望有关。 2009年底，在绿城中国举办的媒体晚会上，宋卫平向包括《每日经济信息》记者在内的多家媒体记者表示，他不认同万科的质量，以高质量的产品和万科争夺市场领先地位，为绿城设计了三年的目标。 最终的计划是每年销售额达到1000亿元，成为第二大进入千亿俱乐部的房地产公司。

在之后的两年里，绿城逐渐远离了上述目标。 首先，年销售额为542亿元，之后全年在绿色城市的销售额降至345亿元，不仅没有完成三年计划的任务，销售额也比2009年下降了一半以下。

关于绿城销量下跌，上海易居房地产研究院做了较为客观的总结，指出年、年房地产领域成为国家宏观调控焦点，房地产调控政策频发，主要中高级住宅、长三角一二线城市集中配置的绿城限购令、限购令，

绿城9成以上的销售项目都在限购城市之中，其资金回收难度急剧增加。 据统计，绿色城市的投资组合单一，由高层、多层、别墅组成的住宅类占90%以上，包括酒店式公寓、星级酒店、办公楼等在内的商业产品不到10%。

事实上，绿城代表了绝大多数走高端质量路线的开发者的共同命运。 中房信迄今为止公布的年销售额前50强公司中，高质量路线较长的房企几乎没有进入前10名，但2009年和2009年，这些类型的房企进入前10名。

高质量的楼盘销路不好

产品的销路迅速使绿色城市陷入困境。 2009年末净资产不到万科三分之一的绿城要想拥有与前者相近的销售规模，最方便的方法似乎只有一笔债。

据绿城中报和信托机构相关统计，绿城通过全年6次信托融资，共筹资31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、平安等地。 年1~8月，华融、中泰、北京国际信托相继与绿城合作设立3个产品。 募集金额分别为3亿元、2.57亿元、20亿元，共计25.57亿元。 除了几年前设立的信托产品外，绿城房地产信托融资规模近百亿元。 目前，绿城信托价格在14%左右，占全部资金来源的近两成。

大规模、高价格融资和项目回收期延长，绿城负债率上升，公司资金链紧张，财务风险增加。 在绿城财务报表中，绿城资产负债率从2007年中期的66.3%上升到年末的88.5%，上升了2.2个百分点。 另外，万科、金地、招商等同业负债率持平。

依赖高债务扩张的结果是，绿城的财务压力明显高于其他房企。 截至去年6月30日，绿城的各种贷款约为净资产的2倍，而同期以高质量住宅开发为首要业务的港资开发商的平均贷款仅占净资产的20%左右。

结果，在同样的限购令下，绿城和港资开发商遭遇了冰火两重天的境遇。 目前，当由于财务压力，上海证大外滩地王和杭州本造纸厂地块在内的5个项目不得不抛售时，后者开始大规模进入土地市场抄写楼盘。

周建告诉记者，与绿色城市一样追求高质量的住宅企业，去年并不容易实现市场份额的扩大。 限购令的推行是这种现象的首要原因。 因为这种企业的顾客首要是高端改善型的人们。

房价“质”轻吗？

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民认为，在房地产市场的调控下，房地产还是要以高质量提高销量。 绿城中国等高质量的楼盘之所以卖不出去，是因为总额太高，不适合普通人购买。 与普通买家相比，推出高质量的楼盘会大幅增加销售额。

事实和蔡为民的预想似乎不一样。 根据上海网络房地产报道，使用多种高端建材的远洋7日，交易价格为每平方米15000多元，但开盘近2个月不到20%。 在同一个区域新建的一栋住宅，在绿化环境和装修等全方位方面与远洋7号相比较差，但由于价格便宜，仅2天就出售了大部分的房源。

住宅质量在价格上的例子并不个别。 浦东三林板块所在的新装修住宅小区，开业后成交一直很平坦，直到开发商让价格接近周边二手毛坯房的价格，成交量大幅增加。

对许多初次购买的人来说，降价比提高质量更有吸引力，这客观上带来了房企价格较轻的“质”。

据中房信统计数据，年上海全市170个新盘中有31个为装修，占18.2%； 年144个新盘中21个为装修，所占比例为14.6%，下降了近4个百分点。 面对管制下的市场变化，一些开发商放弃了装修销售计划，以毛坯房的低价出售。

业内人士表示，2008年楼市调控下部分超前价格回落的楼盘竣工后，暴露出一系列质量问题。 本回合住宅质量是否会下降，还是个未知数。