“雅戈尔上海长风地王：开工4个月仍在挖坑”

本篇文章2500字，读完约6分钟

经过记者吴悦从上海出发

风云一时、地王频繁出现的上海普陀长风地块，至今大部分项目仍在寒风中沉睡。

2月14日，《每日经济信息》记者在该地区进行了实地调查，中海地产、苏宁环球、雅戈尔企业等拍摄的长风地块围绕着写有开工新闻的围墙，此处杂草丛生，荒凉至极。

在房地产调控尚未出现松动的背景下，不开工或有意放缓开发步伐，可能是开发商的唯一选择。

长风8号东区画还在挖洞

2009年9月10日，中海地产从竞争激烈的拍卖中，以70.06亿元高于第二名的价格拍摄了普陀长风6b、7c地块，该地块被誉为“中国地王”，长风领域闻名。 据推算，该地块的地板价格约为22409元/平方米，溢价率达129%。

一年后，长风再次转让了三处宅基地。 长风9号西区划与国盛投资有限企业共同竞争为新加坡背景的国浩投资(中国)有限企业，总额30.4亿元，地板价格24812元/平方米，溢价率59 )； 长风11号西北地块被peakstarpte.ltd、uol资本投资有限企业以20.6亿元的总额获得，地板价格20492元/平方米，溢价率45%； 长风8号东区画被雅戈尔置业以33.93亿元的价格拿下，溢价率为73%。 该地块最终以近2.6万元/平方米的地板价格超过中海长风地6b、7c地块打造的地板价格，成为长风新单价地王。

由于开发者不断涌入长风地区，该地区上升的可能性和开发前景备受期待。 但是，《每日经济信息》记者近日访问长风领域时发现，“地王狂潮”开始两年多后，这里依然沉默。

根据相关规定，开发商取得土地后两年未开工的，该土地将无偿收回。 另外，2008年发售的新版土地转让合同规定，商品住宅开发使用的土地基本上开发期限不超过3年。 这在实际执行中，相当于给了公司五年的周期。 雅戈尔长风8号东区地块项目于年9月拍摄了该地块，一年后的年10月开工。 根据上海交通建设网开工新闻公示资料，预计3年后，也就是年10月竣工。

但是，记者在雅戈尔长风8号东区绘画项目现场看到的，并不认为是已经开工4个多月的景象。 该项目现场的围墙上显示着项目施工方的消息，但工程承包商龙元建设的施工铭牌上没有显示开工日期和竣工日期。 另一建筑公司宏润建设施工铭牌未标注开工日期，仅标注竣工日期:年9月29日，与公示的项目新闻一致。

从工地上看，目前只是在地块内挖了几个洞，场内有少量建筑机械，工人少，看不到加紧施工的迹象。 种种迹象表明，雅戈尔似乎悄悄地放慢了项目的开发步伐。

关于该项目的开发情况，记者联系了雅戈尔置业的母公司雅戈尔集团股份有限公司( 600177，以下简称雅戈尔)。 该公司负责人表示，由于房地产调控不断，雅戈尔的本职工作仍然放在企业品牌服装方面，房地产业务目前首要的是做好一些准备工作。 关于长风分区的具体情况，这个人不太清楚，必须和雅戈尔置业方面、记者在之后联系

雅戈尔不动产事业停滞

雅戈尔涉足房地产已近20年，在当地产业的“黄金十年”中，雅戈尔的房地产业务得到了长足的快速发展。 年3月，雅戈尔董事长李如成还表示，计划将雅戈尔的房地产业务从上市公司剥离出来，单独上市。

但是，随着房地产调控的持续，房地产类上市企业在a股ipo上两年多未关闭，雅戈尔的房地产业务不容易单独上市或借壳“曲线上市”。 另一方面，去年以来，由于严格的信用政策，开发商要从银行渠道融资变得非常困难。

据长风8号东区绘画开工新闻报道，该项目总投资额为55亿元。 迄今为止，雅戈尔的运营商已经向该地块支付了33亿9300万元的土地出让金。 这意味着雅戈尔至少需要在这个项目上投资11亿元左右。 根据雅戈尔财务报告，从去年1月到6月，雅戈尔新开工了4个项目，计划建筑面积为64.03万平方米。 截至去年6月底，雅戈尔共有15个建设项目，规划建筑面积达210.40万平方米，这也需要大量资金。 根据长风8号东项目公示的建设新闻，雅戈尔与宏润建设签订的工程总承包工程合同价2.4亿元，总建筑面积95318平方米，相当于每平方米约需2500元的建设费用。 根据这一估算，截至去年6月底，雅戈尔15个建设项目中涉及的210.4万平方米建筑面积仅施工价就达到52亿元左右。

根据雅戈尔去年第三季度报告，其货币资金为22.7亿元，资产负债率为71.65%，而且该货币资金的一部分属于雅戈尔置业的母公司，不是雅戈尔置业的房地产项目所用的全部。

值得注意的是，截至去年9月底，雅戈尔可以出售金融资产105亿元，意味着该企业有很强的变现能力，该企业全年未新增土地储备积累资金。 从这个角度来看，雅戈尔放慢长风地块的开发步伐并不一定是出于资金的压力，也有可能刻意放慢步伐，避免领域的低谷期。

《每日经济信息》记者此前对全国许多城市楼市的调查显示，面对持续调控，在哪些领域高峰期拿到高价土地的开发商，在面临领域低谷时，应选择蛰伏，在土地转让相关法规规定的期限内开工。

当然，这样做的前提是开发者有足够的资金实力度过领域的低谷期。 以长风8号东区画为例，雅戈尔纳土地至今已过去一年多，其中沉淀了34亿元土地购置资金，目前工程缓慢，但会产生一定的工程价格和随后几年的资金价格。 这些都是摆在这个项目上面的“沉淀价格”。 如果领域持续低迷，这部分的压力将越来越重。

单价王的定价难题

近来，许多地方政府房地产市场新政叫停，房地产调控政策短期内仍难以出现较大松动，随着调控的深入，一线城市开始出现房价下跌的迹象。 这表明雅戈尔的上述项目面临着利润的挑战。

据二手房各大搜索引擎安居客新闻报道，长风区今年2月二手房均价21681元/平方米，环比下跌1.66%。 这个价格远远低于雅戈尔拍摄长风8号东区画时的板坯价格。 根据规划，雅戈尔长风8号东区规划所在的长风生态商务区融合了多种功能，其中的住宅部分也将与周边目前的二手房拉开一定的等级，但根据目前的领域环境，长风生态商务区内的中高级住宅项目也面临着较大的定价压力。

为长风单价的地王增加越来越多的附加值，也是目前摆在雅戈尔面前的问题。 据拆解称，目前雅戈尔正在等待唯一的方法或监管政策放松，等待下一轮土地增值、房价上涨的机会。