“楼面价超周边地块近3倍 远洋地王项目开盘延期”

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经记者叶书利从北京出发

远洋地产的北京单价地王项目远洋万和公馆每平方米超过2万7000元，是现有周边地块楼价的近3倍。

在当前房价下降的背景下，高企的价格使得房地产项目定价困难重重——定价过高，市场无法接受的定价接近周边同一类型的楼盘，楼盘可能无利润，出现亏损。 进退两难的是这个楼盘陷入了拆迁难产的困境。

但是，对远洋地产来说，目前有比万和公馆的微利更重要的事情。 据中报报道，从去年6月30日至今年6月30日，远洋地产需要偿还约209亿元的流动负债。 据企业通信报道，去年7~12月的6个月间，企业的合同销售额为150亿元。 今年上半年是否推出利润率可能极低的万和公馆，可能需要远洋地产进行仔细研究。

地王项目的开始延期

《每日经济信息》记者在远洋地产旗下的北京地王项目远洋万和公馆项目现场发现，三三两两的工人正在工地进行地面维修和地面勘测。 还没有楼盘的影子，工地冷清，这与当初这个地王投标的热闹形成了鲜明的对比。

年3月15日，经过84次竞拍，远洋地产旗下的北京远豪置业有限企业以40.8亿元获得该地块。 除教育、医疗用地等外，商品房的部分地块以高达27529元/平方米的楼价一举成为当时北京的新科单价地王。

《每日经济信息》记者通过与远洋地产相关人员的信息表示，得知该地块已开工至年5月，但至今已开工近8个月，项目仍处于地面勘测阶段，建设速度如蚂蚁。

这是呼应缓慢开工，这座楼盘出现的缓售大楼的景象。

《每日经济信息》记者观察到，去年上半年，有消息称该楼盘计划于去年年中启用。 在去年中国北京远洋召集的北京媒体晚会上，远洋地产北京地区事业部副总经理胡宇宙表示，远洋万和公馆将于年10月前后入市，截至今天，该楼盘仍处于待售状态。

远洋地产相关人士坦率地说，没有得到开设楼盘的具体安排。 大楼卖场的一名工作人员在与“每日经济信息”记者的电话信息表达中模糊地表示，大楼可能将于5月前后开业，但具体的开通时间可能会有所调整。

与此相反，远洋万和公馆附近的保利旗下项目保利中央公园与远洋万和公馆仅相距3天，但该楼盘于去年8月21日上市销售。

价格太高阻碍定价

远洋万和公馆延期开场背后的商业逻辑到底是什么？

对此，《每日经济信息》记者在现场采访时认为，与远洋万和公馆相邻的保利中央公园的销售人员“因定价困难，难以接近”。

《每日经济信息》记者在远洋万和公馆所在的北京望京地区调查发现，目前该地区楼盘住宅部分定价基本在4万元/平方米左右，如保利中央公园约3.8万元/平方米，华彩·和悦府约4.2万元/平方米。

另一方面，soho中国董事长潘石屹曾为远洋万和公馆核算账目，以该楼楼价达到27529元/平方米的价格计算，该楼售价在4.5万元/平方米时为10%的利润空之间。 换言之，4.5万元/平方米以下的售价，该楼盘利润将不足10%，出现亏损，但目前该地区的市场平均价格无法支撑4.5万元/平方米以上的售价。

远洋地产高价拿下这个地块带来的高价风险，其实已经被掩盖了。

据《每日经济信息》记者调查，远洋万和公馆所在地块大望京1号，于年3月15日以2.7万元/平方米以上楼面价成交仅3天后，年3月18日保利以楼面价17949元/平方米获得大望京4、5号地址。 年9月8日成交的大望京3号楼面价进一步降至约7695元/平方米，约相当于相邻大望京1号楼面价的1/4，年4月15日成交的大望京2号楼面价约为7760元/平方米。

保利中央公园销售人员表示，由于远洋万和公馆的高额楼价，要维持盈利状态，该大楼的定价必须维持在4.5万元/平方米以上，目前市场无法支撑这一定价。 在这种情况下，远洋地产只能等待市场的转型期。 这是因为坚持延期开店。 在楼盘尚未获得抛售回报的情况下，为了节约价格和争取越来越多的时间，开发商有意减少建设中的材料、人手等费用支出，为落后争取越来越多的缓冲时间。

盘按压力重叠

在开放延期持续的远洋万和公馆，随着远洋房地产销售业绩的困境，企业提高业绩的压力越来越大。

据《每日经济信息》记者介绍，1月16日，远洋地产发布了年12月的业绩通讯。 数据显示，年合同销售额约270亿元。 年初远洋地产规定的年销售目标为300亿元，实际完成度仅为9成。 年下半年的实际销售额只有150亿元，约为默认销售目标的79%。 去年下半年的销售速度远远低于企业默认速度，首要原因是市场成交情况日益下滑。

《每日经济信息》记者对远洋地产年报数据的调查显示，从年6月30日至今年6月30日，远洋地产需要偿还约209亿元的流动负债。 这是因为，去年下半年以来，为了对抗市场环境恶化带来的冲击，远洋地产开始通过增加开盘量、扩大楼盘面的供给来夺量。 其中包括高价楼盘以微薄的利润进入市场。 例如，去年9月进入市场的远洋码头项目就是典型的。

远洋接驳项目地块在远洋地产2009年底以近1.8万元/平方米的楼价取得，目前该楼成交均价降至2.2万元/平方米左右，该楼盈利空之间已不多。