“延迟开盘风起 北上广深开发商储盘避寒”

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各记者杨宠强、叶书利、徐学成、胡廷鸿从上海、北京、广州、深圳出发

根据本乐居的调查报告，目前开发商为了应对限购令带来的不利市场状况，倾向于推迟开盘。 《每日经济信息》据驻北京、上海、广州、深圳等地记者调查，四地都有不少楼盘延迟开业。

此前，一家机构预测今年房价降幅可能达到15%~20%。 温家宝总理1月31日上午主持召开国务院第6次全体会议，列举了加强房地产市场调控的成果，严格落实投机投资性诉求，继续采取逐步完全遏制的政策措施，促进房地产价格合理回归。

另一方面，据不完全统计，今年房地产所有领域万亿元债务到期，融资价格也水涨船高。 一位行业分析人士表示，去年晚开的开发商需要等市场转暖一两年，项目利润率才能与去年下半年持平。 就是牺牲利润，低价转手销售； 还是要冒险等待房价再次上涨，各地开发商都面临选择。

北京:

延迟开盘的比尔必须还清债务

据家搜网数据监测中心统计，年2月《北京十五条》上市后一年内，每月发生延期开盘，年2月当月实际开盘率最低，为33.33%，瞬间打乱了房企的开盘速度。 即使是年内当月实际开盘率最高的年4月，也不过是86.21%。 年1月，当月实际开盘率仅为66.67%，预计1/3进入市场的楼盘推迟开盘。 据初步统计，过去一年，除楼盘略有重叠延期外，实际开盘率仅为6成，4成楼盘出现延期开盘现象。

北京美联房地产高级经理张磊对《每日经济信息》记者分析说，延期开盘可能有几个原因。 首先，延期开盘大厦开发商手中的储蓄量不足。 其次，在各楼盘开业前，开发商通常会参考所售的同地区楼盘或同类型楼盘的销售情况。 开发商开盘后，如果判断楼盘销售情况难以实现自己的销售目标，可能会做出开盘延期的决定。 另外，还有楼盘预售证书申请未得到政府批准等外部因素。

泛海建设的一位干部在接受《每日经济信息》记者采访时，将楼盘延期开盘的原因总结为“展望”和“权衡”。

该高管具体解释说，在目前楼市的环境下，如果降价销售，老项目可能会面临前期业主舆论压力和对项目企业形象的影响等问题。 另外，降价不一定能改变量，出现了定价困难的普遍现象。 告示牌干脆采取观望一会儿的态度。 但是，同样的观望行为也有后期市场风险，如财务压力、业绩压力、舆论压力等。

值得注意的是，在延期开盘的楼盘类型中，高端项目占了很大比例。 对此，张磊认为，目前高端项目延期启动的动力大于中低端项目。 首先，在目前的市场环境下，楼盘销售有确保销量和利润两个战术方向。 在持续的控制下，楼市回到了以刚需为主的市场。 因为这里面的低端项目可以通过降价达到跑量的目的。随着投机类的投资受到打击，高端产品的投资越来越少。

其次，从产品类型来说，高端项目更注重价值性和企业形象，降价可能会损害企业形象，在后销售过程中陷入越来越难卖的困境。

张磊表示，目前开发商正静待市场转型期，期待成交量回升。 一位开发商希望在适当的时机与其他同行合作造势，促进地区交易量的稳定，从而有助于自己卖房。

统计数据显示，今年4月和7月是房企还债高峰期，在这方面，延期开盘项目有可能在这两个节点之前，也就是2月和5月左右合作降价入市，回收现金。

上海:

住宅企业利润将在一两年内恢复

在楼市成交低迷的背景下，楼盘有多晚才开张？ 据房网统计，年12月上海预计开通57个，实际开通数38个，延误数19个，实际开通率为66.7%； 年1月的开放预定数为12个，实际开放数为3个，延迟数为9个，实际开放率为25%。

上海同策咨询有限企业研究总监张雄大估计，约50%左右的楼盘月成交套数不足10套，这些楼盘中多为延期开业，达到了个位数的成交。

在所有机构的数据中，汉宇地产最为保守，但其统计延时盘所占比例最低也达到20%。

汉宇地产市场研究部高级分解师何倩认为，选择落后的项目主要有三种。 一种是2009年，年获得的高价“地王”项目。 二是滞销的高端项目。三是中小地产商开发的楼盘。

其中，高端楼宇的成绩最为突出。 张宏伟表示，在大多数情况下，开发商为了保证高端楼宇不便宜销售“舍卒保车”，会便宜快捷地销售一些普通住宅的小户型产品，以获取足够的现金。

如果是产品类型单一的房企，只能回收部分楼盘利润空之间的折价促销资金，或者通过部分项目股权转让、项目整体转让的方法回收资金。

张宏伟认为，今年开发商开出的价格不会比去年三四个季度低。 但他表示，根据目前的价格走势和房企普遍融资价格，房价将连续反弹一到两年，房企盈利水平需要接近去年下半年。

深圳:

告示牌的一部分或“被切肉”

去年4月，深圳市政府发布禁令，将上半年准备入市的许多高级豪宅项目推向“悬崖边”。

《每日经济信息》记者了解到，在深圳限价令下，高档豪宅项目预售转为现金销售，包括金地、招商、莱蒙国际等深圳本土开发商在内的部分高额项目未能如期取得预售证书，因此下半年

去年下半年，许多房企还在量或保利润中徘徊，“定价难”让中小开发商在决定是否推时犹豫不决。 年下半年，在信贷紧缩、楼市调控政策继续加强的情况下，房地产市场发生了剧烈变化。 年6月，大型开发公司中海率先打着降价的旗号，下半年万科、招商等开发公司纷纷打着降价促销的旗号，以求业绩增长。 对中小规模的开发商来说，年楼市调控政策有很多幸运。 与此相反，中原地产华南区董事李耀智表示，上半年不少开发商希望积极入市，但进入下半年，楼市进入观望态势，不少开发商对后市并不乐观，即使降价也将换取交易量 他说，如果降价促销得到促进，市场2008年的房价下跌和2009年的反弹历史将重演，他担心自己会陷入被动。

“市场陷入观望状态，去年下半年开发者延期推盘的情况正在增加。 ”李耀智说。

推迟的开发商在年上半年面临着公司资金链的紧张和财务价格的增长。 年1月31日的国务院实务会议确定，在政策层面不放松与楼市比较的调控政策。 对于落后的项目来说，上半年如何选择？ 是继续保护房价呢，还是降价去呢？

“这个时候，开发者的心情很微妙，不想失去大部分利润，也不想让一部分库存流失。 ’厦门房地产总经理助理林晓华说。

李耀智认为，开发商能否“割肉”，关键在于楼市调控政策是否松动。 “如果第一季度的政策不放松的话，大型开发商会考虑降价获利后发货。 ”如果万科这样的大龙头公司继续降价，中小规模的开发商最终也会跟随。

此外，林晓华预计，此前坚持不降价的高端项目也将以较低的折扣价格推出少量楼盘，以试探市场。

广州:

三分之一的楼盘延期上市

据搜索网站迄今为止的统计，今年1月广州计划新增33个项目，但从去年12月24日至今年1月25日，实际上市的新项目只有22个，1/3的项目选择推迟开盘。

《每日经济信息》记者了解到，广州郊区增城别墅项目广悦轩泊爵从去年年中开始吹风，预计年底开场，但据最新消息称，开场日推迟至今年5月，据搜索网消息，该项目的报价也

通常春节前后应该是销售旺季，1/3的项目延期后，将集中反映开发者的展望。 一位业内人士表示，开发商目前一方面面临市场降温、交易量持续下滑的压力，另一方面也不知道限购和限价的监管政策会持续多久。

据广州阳光家缘媒体公布的官方数据显示，年12月，广州市10个区(不含增城和从化两市)新建商品住宅网络合同面积34.53万平方米，比去年同期减少28.2%，比上个月减少2.4%，成交仍在花都、番禺等地销售。 截至年1月31日，广州全市累计未售商品住宅达到109933套。

房地产专家韩世同对记者说，楼市还处于淡季，勉强开设也没有收到好的效果，开发商期待着政策的变化。

开发者延迟开始的“小算盘”能如愿以偿吗？ 就广东而言，佛山、中山相继出现放松管制的“萌芽”，但未能从根本上改变市场状况，另外，对尚未实现管制的区域稍加管制很可能会维持既定的管制政策。

以增城为例，年增城成交量14963套，均价7955元/平方米，实际上超过了当年制定的“新盘均价不得超过7385元/平方米”的限价目标，市场上增城“双重制”，

韩世同认为，限价政策对高端项目的影响尤为明显。 因为这些项目的成交量一上升，整体的销售平均价格就会上升。 这也是因为负有管制任务的地方政府不想看到的。 这样的话，开发者延迟接近的可能会变成“竹篮打水空”。