“10楼盘扎堆上市 2012年通州开发商无奈继续“拼跌””

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经记者叶书利从北京出发

日前，据亚豪机构统计数据显示，北京通州楼市将集中上市10座新楼，新楼开建数接近售楼的三分之一，供应量的增大将助长通州房价的进一步下降。 资料显示，截至去年10月，通州楼市库存达1.6万套，占北京楼市库存的12%左右。 另一方面，通州市每月的销售量为200~500套，不增加供给至少需要30多个月的消化库存。

诚然，年的通州楼市将面临更加激烈的竞争，“拼命下跌”，或者各大楼市不得不面对的选择。

年内减少了25.2%

从通州楼市的全年走势来看，呈现明显暴跌趋势，成为北京整体全年跌幅最大的地区。

这明确了通州楼市年1月和12月的成交情况。 年1月通州市住房成交数为896套，成交均价22300元/平方米； 12月成交套数为365套，成交均价降至16684元/平方米。 相比之下，通州楼市去年年底较去年年初成交量和成交均价分别下跌59.3%和25.2%。

据机构统计，年通州楼市成交均价仍较去年同期上涨17.5%。 但值得注意的是，年通州楼市降价为结构性降价，去年全年降价幅度达到25.2%。

《每日经济信息》记者在与亚洲豪机构导演郭毅的信息表态中表示，对方认为，年通州楼市无论成交量如何，都是先高后低。

具体来说，年2月17日“京15条”落地后，通州楼市成交量下跌，但房价全年逐渐松动，大幅降价楼市也出现多起，成交均价也出现下跌。 但是，由于每年的中前成交均价居高不下，全年通州成交均价仍上涨近两成。

这样可以概括年的通州楼市，房价依然在上涨，但下跌的势头已经确立。

10大厦板捆在一起发售

对业内人士和许多通州开发商来说，今年通州楼市将持续下跌。 因为供给量持续增加。

据亚豪机构统计数据，目前通州楼盘约30个，约2成左右为别墅类产品，约8成为普通住宅产品或商住产品。 这些普通住宅和商住产品主要分布在地铁八通线沿线、通州主城区、运河周边、马驹桥等地区，根据地区不同，楼盘在产品定位和户型设计等方面略有地域优势。 例如，地铁八通线沿线的项目主要以普通住宅项目为主，主力户建多为二户或三户，目标人群为普通上班族，但通州新城区的项目户型较大，以较高端的公寓、洋房产品为主，塔 亦庄旁边的马驹桥区有很多商住项目，户型小，总额低，首要吸引在亦庄工作的商人。

郭毅教授表示，通州新建住宅年内减少25.2%，首要原因是地区内供应量大，同质化现象明显。 迫于竞争的压力，一点点的项目促销力度加大，直接带动了房价的下跌。

类似竞争每年都在增加。 郭毅表示，年通州区有近10个新盘项目集中在本市，上市楼量地区约为销售楼群的1/3，而且这些项目的定位仍是普通住宅和商住产品，这些项目也是地铁八通线沿线、马驹桥、马驹桥。 的通州楼市，可以预测同质化竞争将进一步加剧，楼市下行风险将加速。

开发者继续“跌倒”

虽然年通州楼市继续“下跌”，但值得注意的是，年通州楼市中也出现了许多大幅降价的楼市，但并不是每个楼市都会出现降价的结果。 这是因为“跌倒”也具有相当高的技术含量。

《每日经济信息》记者观察到，位于通州的京洲世家在年4月新政后推出104套套房现货，但在年4月初的近1年销售期间，成交量不足10套。 迫于销售压力，该楼盘于年4月初将楼盘预售均价从以前的22000元/平方米降至16000元/平方米，但大幅降价未能达到预期的行驶量。 根据北京居委会的数据，截至今年1月19日的约21个月，该楼盘成交套数为23套，签约率约为22%，均价下降近6000元/平方米后的成交套数也为15套，几乎一个月卖出一套

相比之下，除北京贸易国际城、远洋侧及通州以外的首都大厦领海朗文世家、天时名苑、长阳半岛、中弘北京像素、金隅万科城和中建玲珑山等楼宇在降价后，取得了很好的促销效果。

东亚地产营销管理中心总监贾玉鹏对此表示，在预计房价将有变动的情况下，成功降价的楼盘在定价上遵守了《早、准、狠》的《三字经》。

所谓“快”，就是尽可能地争夺地区领先地位，抢占先机。 贾玉鹏向《每日经济信息》记者进一步解释。 “在北京加强限购令下，有购房资格、有购房意愿、购房能力兼备的‘三有人群’基数比较固定。 在这种条件下，谁先采取降价行动，就有可能占据更有利的位置，夺走越来越多的蛋糕。 越往后行动，蛋糕剩下的就越少，所以分的蛋糕可能就越少。 ”

“准”是指在房地产调控下，房地产市场将回到刚需时代，刚需者将再次成为房地产市场的主流购房者。 因为在这个房地产定价中，必须尽量对准刚需者的购买诉求，满足他们。

“冷酷”意味着必须进一步降价，害羞的降价不一定会引起客户的注意。 目前，成功降价首都楼市的楼盘，其跌幅通常在15%以上。 贾玉鹏认为，“在目前持币待购的形势下，开发商只有采取退一步的方法，才能完全打消顾客的观望心理，让他们迅速加入购买的行列。”