“境外融资窗口开启 龙头房企借机调整债务结构”

本篇文章2419字，读完约6分钟

经记者胡廷鸿从深圳出发

今年上半年以来，随着楼市成交回暖和美国qe3货币政策出台，内房企业终于在内外融资难的情况下被打通，新的海外融资窗口期再次打开。

11月13日晚，金地集团( 600383，sh )宣布，全资子公司金地国际投资有限公司在新加坡发行3.50亿美元的5年固定利率债券，年利率为7.125%。 这是金地今年在港股买入壳子，发行人民币离岸首选票据以来，又一次海外融资走势。

目前楼市调控政策没有松动的迹象。 今年三季度以来，内房企业一方面忙于海外融资，一方面忙于手握土地补仓，标志着房地产已经进入市场僵持阶段。 住宅大企业纷纷调整债务结构，准备“持久战”。

随着房企融资渠道的增加，利率市场化趋势明显，房企融资能力大小和资金价格特点成为房地产公司未来核心竞争的关键。

临时海外融资窗口打开

美国的qe3政策导致大量热钱涌入中国香港地区楼市也被认为是推动香港房价暴涨的首要原因。 最近，香港金管局官员表示，热钱进入香港楼市的规模不大。

与资金直接进入香港房地产市场不同，在大陆房地产市场，海外资本大多通过国际投票购买大陆房地产企业债券的方法被列入大陆房地产企业长融资名单。

13日晚，金地集团宣布，海外全资关联企业金地国际投资有限公司在新加坡发行3.50亿美元的5年固定利率债券，年利率为7.125%。 该债券于年到期，目前已基本批准在新加坡交易所上市，债务发行的独家全球协调员为汇丰银行。

早在7月19日，金地集团宣布，旗下海外企业金地国际控股有限公司发行12亿元人民币三年无担保优先债券，发行权证利息9.15%，获得超额认购。 这也是今年以来a股上市房地产企业首次成功发行海外债券的例子。 金地集团表示，这将进一步拓宽企业融资渠道。

9月18日，金地集团宣布以16亿5400万港币收购港股上市企业星狮房地产，继今年招商、万科之后，成为成功收购港股壳企业的内地龙头房企。

短短几个月间，金地集团的海外融资走势不断。 今年三季度，金地持有货币资金188.2亿元，没有短期资金压力。 关于企业发债的原因，金地财务总监韦传军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，第一是利用目前海外融资的窗口期，调整企业债务结构。

事实上，随着内地楼市调控政策的持续，银行信贷和房地产信托紧缩状况并未缓解。 从9月开始，内地房企整体融资步伐明显加快。 佳业、金隅、中航等房企掀起海外发债潮。

此外，香港股票房地产企业的ipo数量也在急剧增加。 前几天，上海旭辉、江苏金轮、江苏新城等相继公布了在香港上市的计划。 据粗略统计，这一轮意图海外融资规模超过200亿元。 这是自2009年恒大、龙湖、花样年等内地房地产企业进驻香港上市以来新的融资潮。

值得观察的是，随着银行信贷紧缩，房企长期处于资金渴求的状态。 目前，在银行信贷规模偏向大型房企、房地产信托基金价格高企的背景下，香港低廉的融资渠道和价格成为房企的不错选择。 海外融资浪潮能否持续，将决定未来房企市场业务快速发展的成败。

住宅企业强势调整债务结构

据悉，目前低价资金的采用已成为历史，目前内房企业在海外发债的年利率多在10%以上。 但是，随着房地产领域脱库和去杠杆化趋势的明显，房企面临着内部债务结构的调整与变革，寻求更加平衡的现金流方法。 从住宅企业的资金水平上解体，就很容易看出未来房地产市场的变化和竞争态势。

万科、保利、金地等上市房企财报数据显示，随着房企融资价格的增长，资本化利息支出不断上升。 万科贷款的利息资本化率从年7.6%上升到8.6%，这意味着房企融资价格呈上升趋势。

随着房企融资规模的增长，金地集团今年三季度财务费用支出达到1.11亿元，比去年同期增长两倍多万科三季度财务费用支出达到6.7亿元，比去年同期增长244.01%，招商房地产三季度财务费用支出达到1.11亿元，比去年同期增长1075%。

为了降低融资价格，龙头房企必须考虑调整各自的债务结构，香港廉价的融资渠道成为许多房企的选择。 世界房地产市场研究负责人吴志辉认为，随着房地产企业不断扩大自身融资渠道，利率市场化趋势更加明显，在当前利率市场化的背景下，资金渠道的来源和价格特点成为房地产企业最核心的竞争力。 另一方面，据三季度报纸报道，尽管上半年楼市成交回升，但为了确保短期流动资金的安全，大型房企决定大幅减少短期负债，增加长期负债。

从短期贷款来看，万科三季度末长期贷款达到358.3亿元，增长70.85%； 金地长期贷款从年初的100.9亿元增加到145.53亿元。 相比之下，万科短期贷款三季度末为44.8亿元，金地短期贷款从年初的16亿元降至10亿元。

万科公告对企业债务结构的一些变化进行了说明，是为长期快速发展做准备。 金地韦传军也表示，企业发行长期债券，调整债务结构是目前的首要考虑事项。

吴志辉的解体表明，房地产开发周期通常时间较长，大量短期借款使公司面临“短期货物长投”的局面，集中到期的短期债务容易引发现金流危机。 公司通过调整债务结构，可以缓解住房企业的资金流动性压力。

目前，国内楼市因调控已进入稳定市场“僵持阶段”。 根据国家统计局11月18日公布的10月大中城市房价统计数据，与上月相比，70个大中城市中，房价下跌的有17个，持平18个，上涨的有35个。 在价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.5%。 与去年同月相比，在价格上涨的城市，涨幅都没有超过1.5%。

关于当前房地产市场的状态，世界房地产市场研究部认为，未来房地产投资化的趋势将继续。 业内人士大多认为，未来房地产市场稳定，房价大幅反弹的可能性不大。

吴志辉表示，利率市场化进程实际上迫使房企采用适当的内部融资和外部融资组合，内部收益率和融资利率撕裂的大小产生了房企竞争力的差异，促使市场大洗牌，房企集中度明显提高。

“订单悦”——《每日经济信息》的大募集活动，报纸的订单很有礼貌。 NBD/Corp /丁月/索引