“党报针对日本楼市崩盘过程 称中国没有全国性泡沫”

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国外房地产泡沫的管理与启示

我国正处于高速发展期，居民生活水平的提高和城市化的迅速推进，对房地产形成了很大的诉求。 近年来，我国房地产业发展迅速，成为经济增长的重要动力。 但是，城市房价上涨过快，超出了普通居民的购买能力，为经济整体的稳定快速发展埋下了风险风险。 本文案分析了近20年来国外发生的房地产泡沫的优势和管理的经验教训，具有一定的启发意义。

——编者

房地产泡沫是房地产价格长时间快速上涨造成的房地产市场交易价格远远超过实际价值的现象。 在过去的20多年中，全球发生了三次影响深远的房地产泡沫经济崩溃。 即1991年日本房地产泡沫经济崩溃、1997年泰国等国家和地区房地产泡沫经济崩溃、2007年美国次贷危机相关的房地产泡沫经济崩溃，给相关国家乃至世界经济带来了巨大的危害。

国外房地产泡沫的好处

房地产泡沫的发生、快速发展和崩溃是有规律的:房地产泡沫的快速发展过程具有暴涨、暴跌的优势；崩溃时的影响较大，恢复缓慢； 房地产泡沫首先是区域性的。

日本的房地产泡沫始于1983年。 当时，日本的国际经济地位上升，东京国际金融中心形成，许多海外大企业进入日本投资购买房地产，日本房地产价格迅速上涨，推动了日本房地产泡沫的形成。 20世纪80年代前期，东京等大城市房地产价格每年上涨30%左右，1987、1988两年商业房地产价格比上年分别上涨40%、50%。 泰国房地产价格在1988年-1992年每年上涨20%—30%，1992年- 1997年每年上涨40%。 由于房地产价格长期快速上涨，大量投资、贷款流向房地产领域，房地产市场成为财富凝聚地。 日本的房地产泡沫从1983年发生到1991年崩溃，持续了8年。 泰国的房地产泡沫从1988年发生到1997年崩溃，持续了9年多。 从房地产泡沫发生到崩溃，印度尼西亚持续了8年，马来西亚持续了约7年。 一旦房地产泡沫膨胀到一定程度，遇到社会经济环境的突然变化，就会迅速崩溃。 这个过程通常是1~2年。 泡沫形成时房地产价格长时间快速上涨和泡沫经济崩溃时房地产价格暴跌是房地产泡沫的重要优势

房地产泡沫经济崩溃的影响很大，涉及范围很广，难以恢复，持续很久。 房地产泡沫破灭后，日本经济从1991年2月开始陷入经济衰退，长达32个月，此后7、8年一直停滞不前。 房地产泡沫破灭导致大量公司破产，金融机构不良债权大幅增加破产，1995年3月日本金融机构不良债权额达到40万亿日元。 房地产价格、股价下跌导致居民支出意愿下降，日本1993年支出增长回落至负增长，严重影响了经济的快速发展。 房地产泡沫的破灭也影响了公司的投资热情，失业增加，贫富差距扩大，整个社会长期失去信心。 泰国房地产泡沫经济崩溃导致曼谷办公楼空安装率达到2/3，400亿美元银行放贷，泰国银领域和金融体系被毁，大量公司停产，失业率大幅上升，引发全面经济危机。 房地产泡沫经济崩溃后形成的不良债权需要逐渐消化，居民信心需要逐渐恢复。 为了达到通常的生产水平，日本花了10年，泰国等花了5年以上。

房地产价格受国家经济、金融、税收等政策的影响，与国民经济有相似的周期性规律，但房地产市场是否发生泡沫取决于城市市场的状况。 日本发生房地产泡沫时，价格上涨过快在大都市圈，特别是首都圈最为明显。 泰国和印度尼西亚的房地产泡沫也仅限于曼谷和雅加达等城市。 所以，房地产泡沫具有很强的地域性，其发生主要与城市市场联系在一起。