“地产大佬集体看跌2012房价 黄怒波称降幅最高可达三成”

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经记者杨薏强张敏出生于上海、北京

在昨天举行的“中国房地产新视角峰会”上，任志强、刘晓光、黄怒波等房地产商纷纷提出意见，降价是今年房地产市场大势所趋，争论焦点也只限于下降了多少。 其中，黄怒波最为悲观，认为房价跌幅将达到30%。

而且，根据最近UBS大中华研讨会公布的数据，~年度，全国商品住宅的供给超过诉求的20%~40%左右。 根据UBS的估算，市场要再次恢复平衡状态，新供给必须减少28%。

过剩的新供给有可能使今年的房价走势基于去年而下跌。 据UBS预测，今年上半年，房价将持续下跌5%~20%，由于房地产市场的整体趋势堪忧，今年国内房地产股估值可能再次创新走低。

房价下跌的势头难以遏止

在监管政策不动摇、新供给依然处于高位的年份，开发商还没有到遭遇大规模洗牌的地步，但房价下跌似乎已经成为业界的共识。

昨天，创始集团总裁刘晓光在“中国房地产新视角高峰论坛”上公开表示，今年房价有可能下跌，但不会暴跌，跌幅应该为“十几%”。

刘晓光的观点得到林达集团董事长李晓林的赞同，他认为如果今年的gdp增长率达到7.5%，房价的跌幅将达到20%。 阳光100运营商集团常务副总裁范小冲认为:“今年的房价将下降，但由于政策紧缩的界限已经到了，我们将从现在开始逐渐召回。” 范小冲表示，第二、三线城市房价不会大跌，但总体来说，不排除个别现金流非常紧张的项目为了生存而出现房价“跳水”。

相比之下，中坤集团董事长黄怒波更为悲观。 他认为，信贷管制措施可能会发生变化，但本轮楼市调控不会停止。 因为房价的跌幅应该是30%。

另外，令人担忧的开发商资金链问题，在华远地产总裁任志强看来，并没有到最坏的时候。 年开发者的开发资金与到位资金的比例为1:1.78，仅比2009年低一些。 他认为房地产不像媒体那样悲观，但在现有政策下，今年开发商的土地购买量仍呈下降趋势，可能会长期持续下去。

添加供应过剩请求

上海易居房地产研究院此前公布的数据显示，截至去年12月底，包括北上广深等一线城市在内的10个典型城市平均销售比例达到14.4，创两年内新高，呈快速上升趋势。 包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅销售额迅速上升，从1月份的6.0上升到12月份的15.3。

在市场库存不足严峻的情况下，超出常规诉求的新供给显然会使未来市场变得悲观。 据预测，今年新商品住宅供给将达到11亿1300万平方米，比去年的10亿3000万平方米要高，但市场诉求量预计只有8亿4000万平方米。

据此，UBS执行董事李智颖认为，远远超过诉求的供给，超过对市场的影响，甚至目前尚不明朗的政策，成为导致房价下跌的最大因素。

对UBS上述供给量的预测，印证了来自各地的统计数据。 根据上海市统计局的数据，1~11月商品住宅新开工面积为2187.02万平方米，增长19.1%，但同期商品住宅销售面积仅为1211.7万平方米。

但是，中房信拆师薛建雄表示，上述新开工的数据包括保障房。 只是，排除保障房，以现在的销量来看，新的供给确实很大。

只是，过剩的新供给有各种各样的不明确性。 上海同策咨询有限企业研究负责人张雄大表示，市场成交低迷将减慢开发商的施工速度。 薛建雄认为，金融放松或楼市调控政策放松后，一旦暂时大于目前销售的实际供给，将会新出现被市场释放的巨大诉求所吸收、供不应求的现象。

根据UBS的研究，2008年放松管制政策后，广州、深圳、北京都出现了大幅的月销量反弹。 其中广州的成交量一度超过去年同期的145%。

信托“爆仓”的可能性很低

为了避免楼市调控带来的负面影响，开发商对放弃房屋的转售商进行了调整。

据UBS统计，全年办公楼新增量比去年同期增长近50%，零售类房地产新增量比去年同期超过20%。

但是，李智颖说，她并不期待开发者的上述变革。 因为内地的商业地产开发多用于销售而不是持有。 在开发量增大的情况下，商业地产的销售竞争也将加剧，销售速度将下降。

事实上，UBS统计的10多家内陆住宅企业中，以商业房地产快速发展为重点的soho中国、人和商业等的销售状况欠佳。 截至去年9月底，soho中国的销售目标完成率仅为45%，人和商业的销售目标完成率也仅为62%。

在销售放缓的背景下，开发者的流动性有可能进一步提高。 UBS认为，如果年销售额比去年同期下降30%，大部分企业将面临现金流压力。 由于土地转让收入下跌，土地增值税的清算速度加快。 因此，UBS并不期待内地房地产股今年盈利，整体估值将创新性走低。

但是，对开发者来说，今年也不仅仅是坏消息。 在回答今年上半年是否会出现大规模信托“爆仓”时，李智颖表示，至少在香港上市的房地产企业很少遇到这样的问题。 截至去年3季度末，房地产业未偿信托贷款比去年同期减少6%，比第二季度下跌46%。 他们接触的房地产企业大多选择用银行贷款偿还到期信托贷款而不是借新的信托贷款

此外，由于存款准备金率的下调，贷款发放期将从目前至少3-6个月缩短，许多企业的负债率也将比去年有所改善。