“调控之下的房企：有人销售破千亿有人卖股求生”

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本网北京1月9日电(记者罗宇凡、赵瑞希) )在严厉的楼市调控政策下，投机诉求得到遏制，市场较有效诉求不断下跌，成交量持续下跌。 但在这种背景下，大型房企仍在楼市调控之年创造了惊人的销售业绩，超过千亿元。 与之相反，许多中小型住宅企业为了“保命”不得不卖股为生。 在控制之下，房企有些欣喜和担忧。 “大鱼吃小鱼”的游戏正在房地产市场上演。

大型住宅企业:弱市业绩上升

在楼市调控下，房地产领域进入弱市，成交量迅速萎缩。 但是，在领域不景气的情况下，有些开发者实现了业绩的快速增长，超额完成了销售目标。

万科、恒大已经打头阵报喜。 年，万科销售面积1075.3万平方米，销售收入1215.4亿元，同比分别上涨20%和12%。 恒大实现合同销售面积1219.9万平方米，销售额803.9亿元，比去年同期分别增长54.7%和59.4%。

回顾王石年初对万科的死亡令，可以看到“年销售额不得超过1400亿元”，此前王石担心的发展过快的问题在楼市调控这一冷水下得到了比较有效的抑制。 恒大集团这座楼市的黑马轻松实现了年合同销售目标的114.8%。 在众多开发商无法实现销售目标的情况下，恒大集团超额完成销售目标尤为耀眼。

中国房地产新闻集团发布的报告显示，继万科、恒大之后，还有销售额超过700亿的绿地集团、保利地产、中海地产。

根据中国房地产新闻集团公布的“年度中国房地产公司销售top50排行榜”和“年度中国房地产公司住房销售top30排行榜”，共有29家房企有可比数据，但其中22家的销售额较去年同期有所上升，只有7家比去年同期有所下降。

显然在楼市寒冷的冬天，很多有实力的开发商都能笑着度过“温暖”的春节。

中国房地产新闻集团认为，万科、恒大等开发商之所以能取得良好业绩，是由于高周转战术。 “在年信用紧缩、资金价格高的特定环境下，高周转明显成为房企的追求目标，“快进快退”的效率化使公司的生存更大空

走质量路线的绿城、富力等公司追求因质量而产生的高毛利率和因土地高溢价而产生的超额利润，在当前市场环境下发展迅速空之间反而受到了一定的限制。 这是因为业绩经常下降。

小型住宅企业:不堪重压下抛售股票

年12月，陕西雄狮房地产开发有限企业以6809万元的价格出售了65%的股权； 青岛中润置业有限企业出售100%的股权，换成6904万元； 东福名城(常州)置业迅速发展，抛售52%的股权，获得5.2亿元……

近年来，中小开发者出售股票的例子不断发生。 根据北京中原市场研究部的统计数据，仅去年12月就发生了22起房地产公司规模的股票交易，成交额超过数千万起，或股票波动比例超过10%。 总交易额达到103亿4500万元。 其中16起股票波动比例超过30%。 而且，住宅企业的股票波动在二三线城市蔓延，六成以上集中在部分二三线城市。

全年，房地产领域规模股票波动超过124起，交易金额471.76亿，远远超过全年84起的165.25亿规模，同比分别上涨47.6%、185.5%，均创历史新高。

据统计，目前北京产权交易所和上海产权交易的所有房地产挂牌数量为41笔，其中股票挂牌数量达到18笔。 北京中原市场研究部总监张大伟表示:“大部分挂牌公司资金不足，属于抛售股票过冬类型。”

张大伟认为楼市资金选择离场的原因是，房价拐点已经出现，房价有可能持续下跌，特别是未来6-12个月市场走势的不确定性非常大。 随着房地产投资收益的下降和风险的增大，房地产暴利时代已经过去，一些外行从房地产撤出了资金，回到了本来利润可观的本职工作。

据采访，许多业内人士认为，今年楼市调控持续保持一定力量是大体情况。 张大伟认为，受此影响，今年开发商抛售部分项目或股票的交易非常普遍，规模股票交易很可能突破千亿美元。

住宅企业两极化市场集中度不断提高

虽然逆市场扩张曾是促进公司低价钱快速发展的大利器，但房企两极化的表现越来越激活了这种“大鱼吃小鱼”的游戏，全年在房地产市场上通过抛售股票和并购上演。

并购案例激增与房企资金链紧张无关，许多中小房企在产权市场转让股权、债权、出售房地产、出售建设项目等实物资产都是不得已的“断臂”。 非房地产主业公司剥离房地产业务加速了房地产企业并购浪潮，几乎支撑了这场房地产企业并购浪潮的一半江山。

根据北京中原地产市场研究部的统计数据，包括东方航空空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务在内的企业，要么撤出房地产行业，要么减少相关资产配置。

然后，大型住宅企业也开始着手收购，逆势扩大。 年12月，soho中国以40亿元获得上海海之门房地产有限企业50%的股权； 首发获得葫芦岛首家宏泰房地产开发有限企业30%股份的中航地产消费2.18亿元收购了惠东县康宏快速发展51%的股权……

而且，在此次并购热潮中，经济学家们开始担心，在“大鱼吃小鱼”的情况下，大型房企的定价能力是否会加强，买家的谈判空之间的状况是否会进一步受到压迫。

对此，一些专家认为，由于我国房地产市场“大鱼”不大、“小鱼”过多的现实，在目前的并购速度下，很难出现拥有较强定价权的大型房企。

中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁表示，“即使是万科的领先企业，销售规模也不过1千亿元，市场份额无法决定市场价格。”

对此，美联储房地产中国运营总监王书权认为，从资本和市场角度看，房地产领域市场集中度必然提高，这是一个市场竞争、优胜劣势的过程。 现在房地产领域的现实是“‘小鱼’太多了，想吃也吃不完”。

中国房地产新闻集团数据显示，全年房地产领域市场集中度继续提高，但涨幅明显放缓，趋于稳定。 前10名、前20名、前30名的销售金额集中度都比去年增长0.3个百分点，但比2009年上升了2个百分点。

宋丁认为，未来并购浪潮将继续蔓延，大型房企并购股权背后的项目也将在一定建设周期后进入市场，成为销售金额，从而影响市场集中度的变化。