“6万家门店“熬冬”房产中介纷纷转向求生”

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经记者杨宠强胡廷鸿徐学成叶书利从上海深圳广州北京出发

去年12月底，各地气温降至入冬以来的最低。 房地产市场的温度更冷。 12月28日，北京连锁房地产发布二手房年度报告，预计全年全国6万家二手房经纪店总亏损额将达到30亿元，每家门店年亏损额为5万元。

在上海，据媒体报道，拥有20多家门店的“满堂红”成为年倒的第二大中介企业。 年北京经纪机构共关闭约1400家店铺，平均每天关闭的店铺约4家，超7家成为中小经纪机构。 据深圳中原对外介绍，年初深圳房地产中介店铺达到8000家，到11月初减少到5000家左右。 店铺数量约占现有中介店的1/3。

交易量大幅减少，北、上、广、深等一线城市二手房中介企业纷纷紧扣开源，急需拓展新业务。 二手房销售、商业地产扩张、投资移民合作等成为各地房地产中介企业新的收入来源，北京中介企业有时也会联合开发新建住宅项目。 然后，为了节约店铺租金，哪怕是一点中介也决定关闭店铺，搬到办公楼，在网上搜索、本乐居开网店出售二手房。 《每日经济信息》调查显示，各地中介企业上述开源节流、拓展新业务的做法，并没有根本改变公司的困境。 选择店长负责制，关闭销售额排名靠后的中介店，仍然是二手房中介企业求生的首要途径。 但是，关店并不意味着价格支出的结束。 中国指数研究院上海分院研究总监督杜丙国表示，要增加员工素质培训，留住精干人才，在二手交易复苏时蓄力。

春节快到了，二手房的春天在哪里，还是个未知数。

/北京/

二手房交易量下跌近4成，大型中介商欲成为开发商

经记者叶书利从北京出发

据北京住建委官网统计数据，年北京二手房交易量比去年同期减少38.2%，比2009年减少54.5%。

二手房成交惨淡，北京房地产中介市场哀鸿遍野。 《每日经济信息》记者调查后发现，相关中介企业的应对方法大致分为4种。 或者稍微关店减少支出，忍耐到下一个周期快速发展； 或者直接退出中介领域，或者扩大一手房的代理业务等，为了救助学生而进行变革。 另外，有个别资金实力的公司，如果领域低，也会逆向周期扩大，通过一点点中介介入新房的开发行业。

本职工作大幅下滑了近4成

据北京住建委官网数据统计，去年北京二手房成交数量为121512件，比去年的196547件减少38.2%。 与2009年的266854套相比，降幅达到54.5%。 在去年12月的中央经济实务会议上，确定了不动产管制未得到放松的一年的不动产管制的基调。 在监管不断的背景下，二手房成交低迷现象仍在持续。 根据北京住建委官网发布的上网本数据统计，年元旦前两天，北京二手房上网本数量为12套，但去年同期为76套，下跌约84%。

《每日经济信息》记者在与连锁房地产首席拆房师张月的信息表述中指出，元旦假期前两天的二手房上网本数量只有12套。 根据这一数据，目前整个房地产市场在连续10个月低位徘徊后，依然看不到回暖的势头，另一方面，新年楼市成交吹出的冰冷空燃气，奠定了目前楼市成交的基调和观望的心情。 春节前，除个别促销力度较大的项目外，预计成交将维持萎靡状态，可能预示着年楼市的“隆冬时代”。

中介过冬

以促使二手房成交为主业的房地产中介市场，由于主业成交量大幅萎缩，房地产中介市场一片叫好。

为了应对严峻的形势，房地产中介机构断臂求生。

北京中介市场，吹关门号角的企业是北京中介领域排名前五的鑫尊地产。 去年2月，《京十五条》出台前后，铁尊地产闪电关闭了50家门店以减少支出。 之后，关门计划正在悄然进行。

《每日经济信息》记者从北京房地产中介领域协会网站数据获悉，去年“京十五条”公布前的2月初，鑫尊地产在北京有300家，但截至今年1月3日，登记的门店仅剩下96家。 近11个月来，铁尊地产共关闭204家店，关店比例达到68%。

鑫尊地产并非个案，北京中原地产、21世纪房地产等也相继在北京实施关门计划。

关店缩小规模，减少相应的支出是普通的御冬方法。 转型求生是目前房地产中介市场的另一种常见生存方式。

《每日经济信息》记者在调查中发现，转型求生的一种形式是开拓二手房主业以外的副业，开拓收入渠道，其中典型代表是北京中原地产。

位于北京北三环的北京中原宏嘉丽园分店。 进入门口的“每日经济信息”记者很吃惊。 门口立着的面板上写着“移民出境手续代办”，橱窗上密密麻麻地贴着许多新建大楼的代销新闻，但没有看到二手房出售和出租的新闻。 如此说来，中原地产房地产顾问告诉记者，并未刊登二手房出售和出租的新闻。 “如果需要，室内将有相关的促销单。

以商店为中介开始移民海外代理业务的说法引人注目。 对此，该员工介绍说，由于目前中国移民诉求不断提高，该企业利用各生活社区附近门店的互联网特点，特别开展了移民海外手续代办服务。 记者出发时，这名工作人员留下了特别是移民出境手续代办工作的相关流程、收钱等资料传单。

《每日经济信息》记者介绍，除移民出境手续代办业务外，目前新房销售代理已成为北京中原一点店的要点推荐业务。 代理新房包括北京本地楼盘和燕郊、天津、山东等地区楼盘。

根据北京中原对外公布的数据，近几个月来，北京中原代理商公司的销售业绩占企业整体业绩量的两成以上，其比例仍在上升中。

在调查中，《每日经济信息》记者发现，我爱我家的一点点门店也从事新建销售代理业务。 例如，北京昌平区天通苑北一区我爱的店门口的面板上，也张贴着各种各样的新盘销售新闻，该店工作人员强烈推荐《每日经济信息》记者可以无限量购买的廊坊白河潮孔雀城项目。

关于中介门店兼职销售业务的方法，北京中原地产三级市场营销部长张大伟向《每日经济信息》记者介绍说，同样的方法在国外和香港已经很普遍。 中介店兼有售楼业务，所以有一点相对竞争的特点。 首先，中介企业渗透园区的店铺互联网，可以更好地向诉求方传播楼盘的销售新闻，满足开发商的促销诉求和买方的购买新闻诉求，其次，对于中介企业来说，不仅不需要过多地提高人员和设备的价格，而且现有的经纪人

此外，在中介业务转型中，商业房地产成为中介乐于开拓的另一项业务。 《每日经济信息》记者观察到，在上海、武汉、深圳、郑州、重庆、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介企业纷纷通过加码商业房地产，寻求新的利润增长极，不要过分依赖住宅业的单一业务线。

在领域低迷的时候，并不是所有的企业都采取了紧缩和转型的道路，资金充足的企业抓住机会进行逆向扩张。 例如连锁房地产就是其中的代表。

去年中旬，连锁房地产宣布，未来4年，企业全国区域布局将从目前的北京、大连、天津、南京4个城市扩大到15个城市。 也就是说，每年新开拓两三个城市。 企业董事长左晖在接受《每日经济信息》记者采访时，对新开拓的业务城市提出了三个选择指标。 目标城市的市场容量、未来的快速发展空之间、市场的规范度。

介入新房开发行业

在严冬背景下，中介企业逆势操作的另一个“异样”表现是直接介入新房子的开发。

据本报观察，去年3月7日，21世纪的中国房地产宣布，该公司签署了收购北京上古企业大部分股份的协议。 据公开消息，北京上古企业是位于北京地区的房地产中介服务商，其业务最集中于商业房地产项目的咨询和销售，目前该企业商业房地产建筑总面积约257万平方米，其中可销售约26万平方米。 这是因为通过收购北京上古企业，21世纪的房地产可以直接进入商业房地产开发和相关中介服务领域。

独一无二的是，21世纪房地产实施上述收购后的去年3月9日，北京市土地整理储备中心官网资料显示，当天，北京青田房地产经纪有限企业和林新武联合体以1.94亿元的价格获得北京房山区青龙湖水库北库首期项目用地，

据北京市工商局网站介绍，北京青田房地产经纪有限企业于2007年10月24日注册成立，注册资本仅为100万元。 法定代表人为李广田，企业从事的业务包括房地产经纪业务、房地产新闻咨询(不包括中介)、企业在网上的形象策划业务。

针对同样的现象，在接受《每日经济信息》记者采访时，北京美联储房地产高级经理张磊指出，中介企业通过拿地收购的方式介入新建住宅开发行业，发生时间为去年3月左右，这是中介企业面对新政规制后的迅速应对结果。 目的是通过二手房主业提供现金流，培育二手房开发业务。

张磊表示，类似的中介企业将面临两大挑战。 首先，平衡原主业与一手开发业务的关系。 其次，一手开发行业资金链管理，对中介企业来说，目前几乎全面代理一手业务，所以这个后营销销售室不太成问题，具备店铺网点销售室的特点，但房地产开发中的资金平衡问题是全新的挑战 此外，去年房地产新政后，由于一点中介迅速介入新建住房开发，计划通过二手房业务提供现金流量，逐步培育新的事务所，但随着下半年二手房业务全面萎缩，不少中介企业已经面临生存挑战，重新审视了事业要点。 因此，为单手开发行业提供现金流很可能流产，后期单手开发业务的资金来源可能会成为大问题。

广州/

放弃住宅，转为商业中原房地产，企图获得高佣金

经记者徐学成出生于广州

在“一母同胞”深圳中原大规模关店时，广州中原地产的生活一直很轻松，只需要关店，不需要大规模关店。 但由于全领域低迷，当地中介也早早开始转型，佣金收入更高的商业地产成为转型的首要方向。

中原地产华南一位负责人表示，深圳已经关闭60家店铺，关闭的60家店铺每月至少可以节约企业价格900万元。

与深圳相比，中原在广州的情况呈现出较大的反差，据此，目前没有裁员或关店的计划，但不再关店。 中原在广州的“过冬”战略在业务方面进行了调整，并执行了越来越多的二手联动或商业项目。 尽管如此，中原主张这不是长远的计划，无论采取什么样的应对措施，“保护生存”都成为当务之急。

停止广州开店

“中原现在在广州的战略是维持现状，停止开店，但是没有裁员和关门。” 在询问中原在广州遭遇的情况是否与深圳相似时，中原(广州)项目部社长黄韬向《每日经济信息》记者透露。

根据《每日经济信息》此前的报道，中原计划在深圳关闭60家店铺，裁员1000人。 据相关统计，此前深圳媒体称为房地产中介领域“老大”的中原在深圳拥有380家门店。 日前，记者从中原地产华南董事总经理李耀智处获悉最新情况。 李先生表示，目前中原在深圳确实关闭了60家店铺，其中包括暂停营业的店铺，目前营业的店铺数量为300多家，如果成交量进一步萎缩，年后可能会有“调整”。

同样属于华南地区的一线城市，但中原在广州和深圳遇到了不同的情况。

李耀智说:“第一，深圳的成交量严重萎缩。”

据此，按照正常水平，深圳二手房每月应该成交6000~8000件左右，但自年第四季度以来，每月急速下跌至2500件，跌幅已经超过50%。

据房网统计，去年11月，深圳二手房市场依然冷清，共成交3027套。 虽然上月比10月上升了4.49%，但去年11月大幅下跌了66.07%。

根据中原自身的统计，在备受瞩目的6大城市中，5个城市的二手房成交面积比高峰水平下跌了50%以上，其中也包括深圳。

据广州市官方统计，前11月，广州二手房交易登记面积为567.16万平方米，仅比去年同期减少24.7%。

迁移到业务项目

在深圳中原大举关店时，广州似乎没什么动静，但李耀智表示:“广州的二手联动和商业项目做得很好，业绩也很好。”

黄韬也向《每日经济信息》记者透露了这一情况，他说不得已，不在广州关店。

据说中原现在的调整主要在商店方面。 高力国际董事陈厚桥对此表示，代理商的佣金要比代理二手房高得多，这些项目对现在的房地产中介很有吸引力。

据了解，目前商业项目销售比例逐渐上升，但租赁市场租金涨幅不大。 陈厚桥表示，平均而言，目前商业项目售价比去年同期高15%。

不过，这可能只是与广州市场进行了比较。 在业内人士看来，此前广州市场的自用诉求占了相当大的比例，因此商业项目方的投资诉求一直被“打压”，在售价上涨迅速的情况下，部分投资诉求也得以释放。

所以，中原为什么不在深圳也采取和广州相似的措施呢？

陈厚桥说:“如果广州市场上的投资与自用诉求的比率为3:7，深圳的比率将达到7:3。 陈厚桥表示，与广州市场相比，深圳一直有较高比例的投资诉求，在商业项目销售方面，近年来没有出现较大变化，因此商业项目代建制无助于房地产中介应对目前低迷的局面。

“求生存”是当务之急

据李耀智透露，一家店铺的价格每月为15万~18万元。 因此，中原封闭的60家店铺每月至少可以节省企业价格900万元，长期以来，这也是不小的数量。

相反，从目前的生产情况来看，以目前2.5%的佣金计算，每月至少有3笔交易额在200万元以上的“业务”基本可以保证，但实际上深圳每月只有2500笔交易，数千家中介店铺遭遇“分割”，很多

根据黄韬的解释，目前中介店主要考虑三个因素。 一个是是否发生了损失，另一个是地区是否有较大的快速发展空之间。 另外，还取决于企业层面的战略。

接受《每日经济信息》记者采访的几位业内人士都有这样的看法。 李耀智说，通常重复店铺会关闭。 因为在交易活跃的时候，会在同一区域开设多家店铺。 但是，在目前成交低迷的情况下，重复店铺已经不现实了。

另外，投资者集中区域的店也选择关闭，李先生明确表示。

黄韬则指出，在企业层面的考虑下，暂时亏损的门店由于有长期快速发展的可能性，通常不会关闭或暂停关闭。

但是，他强调，无论采取什么样的战略，主要目的都是“控制损失”，关于二手联动和向商业项目的转移方法，由于商业项目存在很大的不稳定性，需要考虑是否根据市场情况而不是长期计划进行调整

行业内的观点

优秀的总经理李晓平:从住宅的角度做生意有问题

经记者胡廷鸿从深圳出发

对商业地产行业一下子高涨的开发热潮和市场前景，有人欢呼，也有人警惕潜在的风险。

最近，卓越集团的绿色商务战术发布会和卓越世纪中心1号大楼获得了leed金牌级认证颁发仪式。 卓越集团总裁李晓平在接受《每日经济信息》记者采访时表示，第三产业的快速发展带来了商业写字楼市场诉求的增长，但第三产业的增长率远远赶不上写字楼的快速发展增长率，过度开发会引发市场问题。

李晓平对位于东莞的华南mall城进行了评价，称其计划不合理，至今仍未迅速发展。

进军商业地产已成为领域的潮流。 对于开发商集体入市，卓越集团总裁李晓平始终持谨慎态度，认为行业对商业房地产过于乐观。

李晓平说:“从住宅的角度来看，建造商业房地产是有问题的。 商业并不是无论你在哪里都能建立购物中心”。

在他看来，位于东莞万江的商业房地产项目华南mall城就是失败的例子。

资料显示，华南城mall是北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资快速发展的有限企业投资的全球超大型商业房地产项目，聚集了我国首个购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、体育7大特色主题区

据悉，华南城mall商业面积40多万平方米，总投资额超过25亿元。 华南城mall试图将家具、餐饮、大型游乐设施、电器产品等多种业态融为一体。

“那个位置很好，但不适合这么大的鳟鱼。 ”李晓平认为，至今仍未做，首要是因为计划不合理。

在去年博鳌房地产论坛上，李晓平在与其他媒体的采访中表示，开发商以住宅开发的模式开发业务有时会有些不习惯，商业项目老化的风险一般也比住宅大。 关于商业地产，李晓平担心开发可能过剩。

2004年以来，卓越集团在深圳福田中心区核心位置开发了卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心、怡景中心城等多个商业综合体项目，被誉为深圳“cbd”之王。

李晓平表示，目前优秀群体快速发展的战术是住宅和商业，正在进步，住宅和商业的快速发展比例为6:4。

在商业地产方面，卓越集团市场运营总监邬风柏表示，未来5年，全国商业地产开发量将近300万平方米，目前正在建设的有上梅林综合体项目、后海写字楼项目、与金地合作的监控大楼项目等。