“回报周期或达20年 广州“世界第二高楼”恐难产”

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经记者徐学成出生于广州

从年初的风评开始，到今年6月计划被批准为止，广州市荔湾区超过预定建设高度600米的“钻石大厦”没有任何进展。

高层计划还没有进展

钻石大厦目前可能还停留在“设想”阶段。 《每日经济信息》记者查阅了许多资料，除了“600米”、“广州第一、世界第二”的高度以外，没有关于这座“钻石大厦”的详细计划新闻。

许多业内人士表示，自今年6月《白鹅潭地区控制性详细规划》(以下简称《规划》)一文中提及“标志性钻石大厦”后，未听到任何有关该项目的新闻。

关于“钻石大厦”，广州市荔湾区相关负责人今年3月取消了原定建设的“世界最大的观光摩天轮”，取而代之的是高600米的“广州第一高楼”，暂定名称为“钻石大厦”，该地区

今年6月，广州《白鹅潭地区控制性详细规划》获得批准，记者从该文件中获悉，位于广州荔湾区的白鹅潭地区规划目标为“广佛之心、国际商业中心、水秀花香宜居城市”，并据此规划了10个功能领域，

从荔湾区相关负责人解读该项目来看，钻石大厦无疑肩负着打造荔湾区升级以前就流传下来的商贸业、具地域特色的总部经济的“重任”。

但是，这个方案一经查明，就引起了业界的各种疑问。 除了质疑对摩天大楼的“盲目追崇”之外，越来越多的人认为，在广州现有的cbd结构下，这种“孤零零”的办公楼难以产生珠江新城那样的集中效应。

关于该项目目前的进展，记者向广州市规划局进行了询问，但在发布消息之前，该部门尚未透露相关情况。

返回周期或达到20年

从爱群大厦到中信广场再到现在的西塔，广州建设摩天建筑的热情似乎跨越了浪潮。 广州塔和西塔相继建成后，“钻石大厦”的构想似乎很有道理，但现实情况并非如此。

钻石大厦一旦开发，将面临什么情况？ 根据高力国际董事陈厚桥的估算，以4.5米的层高计算，600米的钻石大厦建成后将达到135层左右，按每层2500平方米、15000元/平方米的成本计算，该项目总投资为50亿元

陈厚桥表示，目前类似的摩天大楼融资渠道主要来自银行贷款，商业银行管理开发商贷款，因此开发商最多可以借到50%的资金。 这意味着项目开发商需要拿出25亿元自有资金和25亿元贷款投入开发。 参考西塔，钻石大厦的建设周期也是同样的五年，目前五年的贷款利率每年7%左右，即使不按照复利率计算，开发商每年偿还的利息也达到了1亿7500万元。 其中不包括运营方在募集期内投入的物业管理费用。

办公楼项目通常从开始募集到租赁期满需要2~3年，目前市场平均物业维修价格约为30元/平方米/月，据此，从开始募集到运营方物业维修的投资额每年超过1亿元。

陈厚桥表示，在正常情况下，如果出租率达到70%以上，物业管理方面的收入将与投资持平，按照保守估计，在租房满之前，该项目的年维持价格将达到7000万元。

根据上述拆除，50亿元的建设价，再加上融资利息和募集期间支付的维持价，光是该项目，预计开发商总投资额就将超过60亿元。

陈厚桥表示，目前广州写字楼的收益率只有4%~5%，这笔巨额投资的回收周期长达20年。

公司可能难以接管

根据上述考虑，一旦投入开发，“钻石大厦”给开发商带来的资金压力将非常大，无论每年净投资多少亿元，将60亿元押宝投入价格回收需要20年的项目，每个开发商都有这样的胆量和实力。

陈厚桥认为，由于前期投入大、回收周期长，该项目需要寻找综合实力较强的住宅企业。 他认为，除非是具有多元化经营、迅速回收资金业态的开发者，否则这个项目很难操作。

但是，从“钻石大厦”计划进展缓慢可以看出，在当前的市场形势下，即使是有实力的开发商，也可能没有心情接手这样的项目。 其理由是“钻石大厦”难以产生希塔那样的集聚效果。

房地产专家韩世同指出，商务区的商业氛围“越集中越好”，并指出有必要对整个区域的功能进行考虑。 以珠江新城为例，珠江新城区域因广州继天河北之后确立为新的“中央商务区”，已形成较为成熟的商业氛围。 在这种情况下，西塔这样的超高层建筑“诞生”，其招商前景并不令人担忧。

相反，在白天鹅潭地区，没有这样的“先天特征”。 根据前述《规划》，白鹅潭地区有三个目标定位，除“国际商业中心”外，还包括“广佛之心”和“水秀花香宜居城市”，据此，与珠江新城相比，白鹅潭地区作为纯粹的商务区。 另外，作为从以前传下来的意义上的工业区和商贸区，没有深厚的“中央商业区”的堆积物。 由此可见，既没有先天的政策特征，也没有已经形成的历史积淀，稍“孤独”的钻石大厦能否产生足够的集聚效应还不清楚。

由于这样的理由，这个项目运营的市场风险在增加。 韩世同认为，这类摩天大楼的许多功能是酒店和办公楼，但钻石大厦不在中央商务区，因此未必得到市场的认同。

陈厚桥表示，目前该地区的写字楼租金处于40~50元/平方米/月的水平，许多写字楼的招商状况不理想。 陈厚桥说:“商业中心的计划可能是想借‘广佛同城’的东风。”他认为，如果没有这个概念的支撑，这个项目几乎没有希望。