“内地超200座在建摩天楼遇寒冬 地产业“百年魔咒”待解”

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经记者胡廷鸿杨篷车强烈发出深圳、上海

今年6月，超高层城市网络发布了“中国超高层城市排行榜”。 根据该排名，目前中国内地正在建设的摩天大楼( 152米以上)超过200座。 《每日经济信息》记者在北京和广州的调查显示，两地的两个标志性摩天项目——中国尊和钻石大厦目前尚未开工，钻石大厦尚未募集拍摄。

据国家统计局统计，今年全国房地产开发公司今年的资金来源为6.84万亿元，来自银行开发贷款的资金仅为1万亿元出头。 在一线城市住宅成交量持续下降，房地产全领域资金收紧的大背景下，中国摩天大楼如何“过冬”？

或者选择放慢开发步伐

“各种类型的开发者选择不同，所以钱少的人会放慢脚步。 》dtz戴德梁行办公楼部董事沈洁介绍说，摩天大楼的开发周期和招聘周期比其他产品类型要长。 由于可出租面积比较大，开发商必须在办公楼竣工前两年开始出租，竣工后两年才能出租新供应的大量单位，资金投入时间也会比其他项目长。

据了解，目前摩天大楼从占地到项目完成，平均开发周期在5年以上，其投资规模很快将达到数十亿元或数百亿元，更是开发商难上加难。 公开资料显示，上海金茂大厦成本达到20000元/平方米左右，更不用说后期的运营管理价格了。

第太平戴维斯华南区董事长林木雄指出，目前摩天大楼的开发通常不是民营公司和一般开发商所能完成的。 例如上海环球金融中心的投资者森海外股份有限公司、广州国际金融中心的开发商越秀集团、香港联合广场的开发商新鸿基，都是资金雄厚的大财团。 按正常价格计算，投资数百亿元的摩天大楼要收回价格，可能需要二三十年。

由于投资量太大，延迟开发可能是目前大多数开发者的最佳选择。 上海同策咨询有限企业研究总监张宏伟表示，特别是有多个项目、正在开发的房地产公司，搁置摩天大楼的建设，出售手头能够快速产生现金流量的项目是房企“过冬”的首要途径。

出售概率比持有高

中国指数研究院上海分院研究总监督杜丙国向《每日经济信息》记者表示，目前大型房地产开发商资金状况不容乐观，部分开发商负债率超过80%，即使是单纯开发商业房地产的开发商目前处境也不好。 摩天大楼的投资回收期长，对资金能力要求高，在持续的控制下，开发商的销售或多或少都会受到影响。 如果不能开拓新的融资来源来补给资金，资金链断裂，一些烂楼出现也是没有办法的。 定位有缺陷的项目，风险会更大。

目前，摩天大楼回收资金的方法主要有两种，一种是通过销售回收资金。 就像深圳地王大厦的开发一样，使用了这种资本运营方法。 另一种是利用银行贷款，长时间持有，通过租金收回部分资金价格，支付贷款价格，但这种方法会延长公司的投资收益率周期。

林木雄给记者算了帐。 以投资100亿元的摩天大楼为例，以拥有租赁型房产为主，30万平方米的房产面积，按200元/平方米/月的租金计算，年租金仅为7.2亿元。 这意味着开发者要收回价格，需要14年左右。

事实上，为了兼顾其他项目的开发，通常开发者的方法是减少自持的比重，尽早回收资金。 杜丙国认为，大型摩天大楼本身也是酒店、住宅、办公楼、商店等多个业态重叠，对资金不足的开发商来说，平衡自有和销售的比例也非常重要。 事实上，武汉第一高楼绿地上海中心和中天城在贵阳投下的未来方舟等项目通过销售回收资金。 据网上房地产介绍，全球金融中心项目仅销售就收回的资金超过27亿元。

损失风险加剧融资难

摩天大楼项目不容易出售。 许多地方政府承诺在转让项目时，开发商必须持有摩天大楼一定时间以上，这显然加剧了摩天大楼的融资难。

根据百度文库的资料，比较近百年来的超高层建筑的统计，高层建筑的运营经常出现赤字。

杜丙国认为，要从摩天大楼项目中获得收益，必然需要更高的定价。 事实上，环球金融中心和上海国际金融中心的租金均高于上海甲级写字楼的平均水平，环球金融中心租金11~13元/平方米/天，国际金融中心租金15元/平方米/天，高力国际报告显示，上海

但是，上述两个摩天大楼项目还只是个案。 林木雄说，越来越多的摩天大楼的办公楼租金价格只有普通办公楼和5%~10%的溢价。

据悉，深圳京基100大楼总建筑面积目前超过60万平方米，其中商业事务主要集中在6~72层，总面积17.5万平方米。 今年4月，京基100办公楼使用全层高的租赁方法，租金价格一度达到260元/平方米/月，超出了大多数顾客的负担能力，不得已最终下调了租金价格。 按租金率100%、租金价格260元/平方米/月计算，北京基100大楼每月的租金收入为3850万元左右，与总投资额近50亿元相比，投资回报率期间也将达到10年以上。

长回报周期显然进一步影响了开发商的融资能力，限制了银行和其他方式融资的渠道。 沈洁表示，即使在美国，银行对摩天项目的融资也非常严格，即使只是挖土，开发商也需要提供至少1/4的楼宇潜在租户名单。

德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦斯说:“高楼建成之日是市场衰退的时候。” 这座摩天大楼的“魔法”在近百年来的世界四次摩天大楼建设热潮中多次受到尝试。

友长伴管理咨询总监张朝峰表示，中国摩天大楼上“魔咒”的“失灵”与国内外房地产开发规模的巨大差距有关。 在欧美，住宅开发往往只需要建造一两幢大楼，摩天大楼是唯一需要大规模资金投入的，因此有摩天大楼的“诅咒”。 在国内，需要大规模资金投入的项目很多，大型城市综合体、近郊的超大规模住宅大厦等，需要开发者大量投入。 相比之下，摩天大楼资金紧张的话，就不那么显眼了。

张朝峰的说法，对其他开发项目也有所警醒。 在楼市成交量低迷的背景下，会出现比摩天大楼更严重的“烂尾”项目。 摩天大楼以外的项目是如何“过冬”的？ 本报将在后续报道中继续关注。