“房企二三线城市谋抄底 政策风险仍需防”

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经记者徐学成出生于广州

无论从数据还是从全国大城市土地市场的现实来看，“入冬”已成为不争的事实，但房企近期在土地市场掀起了一点波澜。 日前，在招商房地产投资34亿元，在武汉连取3块土地，此前在内地攫取土地肆虐的“长和系”在成都大肆宣传拟投资数百亿元进行“抄底”。 与其他房企比较保守的战略相比，这些行动非常激进。

业内人士认为，在当前形势下，土地市场冷清确实提供了一点模仿的机会，但各种信号对中央楼市调控的决心非常坚定，模仿“过头”，可能面临资金上的巨大压力，房企走势

多家住宅企业倒手拿地

市场在悲鸣，开发商年末的土地拥有意愿反而没有减少。

12月21日，招商房地产宣布投资34亿元购买武汉3个地块。

公告称，招商地产此次获得了武汉市129个号为p(127的墨水湖南岸b地块，号为p ) 128的墨水湖南岸c地块和号为p )的墨水湖南岸a地块的土地开采权。 数据显示，三个地块的土地采用面积分别为142800平方米、177200平方米和199700平方米。 因此，招商地

这是今年内招商房地产第二次在武汉取得土地。

根据4月30日的公告，招商地产以4亿1千万元购入武汉市洪山区另一地块，该地块占地43920平方米。

与其他开发商的“沉默”相比，招商房地产今年在土地市场上很活跃。

据《每日经济信息》记者发布的公告统计，今年1月在佛山顺德土地开工，招商房产共出手4次，分别为佛山、武汉和镇江土地，共7块土地面积91.2万平方米，4次土地土地价款共计74.25亿元。

房地产招商“激活”代表的是市场低迷期的这类开发商。 他们似乎不怕控制风险和市场低迷，逆市场而动，动不动就投几十亿美元购买大致地块。

“长和系”逆市打捞底的声音不绝于耳。 近来，业内风传黄金要拿出数百亿元来复制成都，收购成都某开发商，这一消息尚未得到证实，但近期在内地楼市和土地市场的走势确实有目共睹。

与“财富丰富”的港商相比，内地的房企一点也不下风。 据悉，近日，融创已与方兴地产合作，以30亿元巨万之手在北京攫取土地，楼宇地价过万。

(看清二、三线的机会

开发商土地的“热”和土地市场的“冷”很鲜明。

根据中国指数研究院提供的数据，今年11月，全国133个城市共发售土地2371件，比去年同期大幅减少10%，其中住宅用地降幅最为明显。 在成交方面，全国133个城市成交土地1537件，比上个月、去年同期均有减少，住宅用地成交量比去年同期减少55%。

地方政府的土地转让收入也在减少。 公开数据显示，今年1~11月，北京市各类用地出让金总额921亿元，同比减少14%，其中住宅类用地出让金373亿元，同比减少52%，广州今年土地收入也有可能减少36%。

市场的寒冷与相当多的开发商的保守态度相呼应。

以前，恒大和雅居乐公开表示近期内不会占用土地。 此外，例如在万科，现在的观察力集中在销售室，在土地市场上比较谨慎。

由此可见，房企在调控对策上开始发挥“保守”和“激进”的角力，房地产市场前景依然不乐观，但许多房企采取“积极过冬”的战略，一方面积极抛售住房迅速回笼资金，确保土地 其他部分嗅到了在二、三线城市开始出现的抄底机会。

中投顾问房地产领域研究员韩长吉指出，现阶段住宅企业的开发模式可以分为保守型和扩张型。 像万科和恒大一样，在销售业绩已经完成，开发模式逐渐形成的情况下，追求规模会导致经营风险的增加，这也决定了公司近期的战术模式是保守的。 对于扩张型住宅企业，根本原因是公司资金链比较充裕，融资渠道非常广泛，希望在市场竞争低迷的阶段进行扩张，从而获得后期市场的利益。

亚太城市快速发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，从扩张性房企的扩张路线来看，通常集中在二三线城市的中心区域，土地收购价格都很低，因此，在土地市场低潮期给这些房企带来的抄底机会，一方面可以减少开发价格； 三线城市完全没有限购，这里集中了大量的购买诉求，认为有一定的利益/[。

必须警惕政策风险

谢逸枫表示，由于一线城市开发价格过高、市场诉求减弱，这些地区进行开发的资金周转速度过慢，部分扩张型房企纷纷选择了二三线城市。

但有人指出，房企布局在二三线城市，不仅有短期凝聚的大量购房诉求，也看中房企的长远规划，二三线城市仍需进行大规模城市化建设，从长远来看，这些城市的房价上涨了/ [/]

但是，对一线城市的限制政策未必不下放到周边地区。 以广东为例，除广州、深圳两大城市外，佛山、中山、珠海等城市均选择“自主”管制，有的城市甚至出台了“双重管制令”。 另外，从最近中央发出的信号来看，对楼市的调控显然是一个漫长而坚定的决定。

二、三线城市一旦遭遇严格管制，开发商在此投入的大量资金将面临“歉收”的风险。

但是，谢逸枫从决策层发出的消息中认为，控制“不放松”不一定意味着政策收紧，目前，二三线城市是相对的“安全地带”。

但是，韩先生并不这样认为。 他指出，由于房地产对中国经济的促进作用和反噬影响，调控政策将两极化。 也就是说，限购、房产税等措施依然在实行，但融资渠道将逐渐畅通，维持房地产领域的生存。 从这种趋势看，拥有逆市土地的房企也将长期面临调控压力，其中长期利润率也将下降一定量。