“首堵“股权转让”后门 海南动刀“炒地潮””

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记者杨宠强实习生罗伦从上海

各级国土资源部门在全国房地产领域范围内整治“囤地”、“炒地皮”等领域的不良风气方面，又有了实质性的动作。

《每日经济信息》记者了解到，1月27日，海南省国土环境资源厅印发了《关于发挥土地调控作用促进房地产业顺利快速发展的通知》(以下简称《通知》) 其中第五条确定了“完善土地二级市场管理，防止恶意出售土地行为”。 而且，该条中最引人注目的是“不得以股份转让为名，将土地使用权转让为违法”。

据业内人士介绍，国土资源部门在全国范围内首次提出“禁止转让以股权转让为名的土地使用权”。 这些政策一旦贯彻实施，并在全国范围内广泛宣传，将成为制止开发商“炒”风潮最有效的“武器”，对房地产企业的开发、经营、融资等产生非常大的影响。 / br// h///br// h//“炒土地”的第一个手段被堵塞了[/br// h/]

《通知》指出，不动产用地是规定的

海南省国土环境资源厅土地利用管理处吴处长昨天( 1月28日)表示，上述政策目前受到打击的是，海南地产市场借用“股权转让”，变相转让土地开采权“

据熟悉海南省房地产市场的业内人士介绍，由于法律严格禁止转让土地开采权，房地产企业往往通过股票交易改变土地所有人，这种变相转让方法 曾成为开发商“炒房地”最重要的方式

中国指数研究院副院长陈晟根据《每日经济信息》指出，上述政策显然是遏制开发商在海南“炒房地”的最 现在海南的土地市场很热。 据他介绍，许多全国性房地产公司计划在海南开展新项目。 但是，根据《通知》，截至去年3月底，海南省已暂停批准房地产用地。 因此，目前开发商越来越多的目光投向土地二级市场。

海南打击房地产公司“炒土地”的行为，不仅是禁止以股权转让的形式转让土地，还通过土地价格申报来制止开发商的“炒土地”行为 根据

通知书，转让土地开采权时，转让双方应当如实向土地管理部门申报成交价格，经土地部门审查，成交价格比市县土地行政部门委托判断的市场判断价格高20.00万元。 市政府可以行使优先收购权

的实行还有困难，但是

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平对《每日经济信息》表示，国土资源部发布的《土地转让合同示范复印件》规定，房地产企业个人不能转让土地使用权 但是，没有提到是否限制“基于股权转让方法的土地变相转让”。 但是，根据《合同法》、《民法》等规定，可以转让合同规定的全部权力。

海南省国土环境资源厅上述《通知》中关于“禁止以股权转让形式变相转让土地”的条文，显然与上述国家的法律、法规相矛盾，法律效力由国家公布。

因此，在上述《通知》正式执行之前，需要进一步修订国家的有关法律、法规。 另一方面，如何阻止开发商通过“股权转让方法、变相土地转让”，也是考验海南省国土环境资源厅的难题。 根据有关法律规定，股权转让的变更需要在工商部门登记。 因此，实际上只有工商管理部门可以严格禁止“以股权转让为名的土地开采权的转让”，国土环境资源厅本身没有执法权限。 海南国土资源部门如何与省工商管理局合作，共同执行相关政策也是一个难题。 即使海南省工商部门严禁“以股权转让方式转让土地”，开发商也有可能利用海南省外甚至境外企业的股权转让完成交易，逃避监管。

针对上述疑问，海南省国土环境资源厅土地利用管理处处长吴处长表示，海南省国土环境资源厅与海南省政府正在就上述政策细则及其实施办法进行具体磋商。 / br// h// br// h /开发者思维方式:趁热尽早销售/ br// h// br// h /，这是海南省

“让我们时刻保持清醒。 现在楼市过热的时候，快开发，快销售。 》上海海南当地有开发项目的房地产企业项目经理1月28日在《每日经济信息》中表示，上述“通知”让他们的企业觉醒。 海南楼市决不会像现在这样持续上涨，一些楼盘每天上涨1000元/平方米的情况，可能仅限于现在。 他认为

海南省禁止股权转让的上述政策，不仅“炒土地”，还对开发商的融资、运营产生了很大的影响。 此前，在海南开发房地产项目的多家公司如雅居乐等通过股权转让方法向大摩等国外知名投资银行融资，但上述《通知》发布后，开发商融资渠道将更加狭窄。

实际上，海南省的上述政策对开发商的资金要求比国务院的相关政策要严格。 2009年5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，将保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例从2004年的35%降至20%。

但是，根据海南省国土环境资源厅的上述《通知》，房地产用地规定时限内的投资额未达到开发投资总额的25%的，土地使用权转让、联营合作、价格出资(入股，

再有，海南的经验向全国宣传的情况下，各地出台政策，严格限制开发商通过股权转让方法“炒土地”，这令人担忧。

上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，“禁止以股权转让为名转让土地的开采权”的政策，影响了整个房地产领域，许多经营状况不好的开发商面临困境， 而且，对海南房地产市场的影响会更大。 因为现在海南的土地市场已经过热了。

根据中房指数研究院的数据，海南的土地拍卖价格在2009年10月~12月达到了全年的最高水平，超过了每平方米4000元。 2009年上半年，当地土地拍卖价格维持在每平方米2000元左右。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003